האמת על מחיר אנרגיית הרוח - פרק נוסף  |  צה"ל - הצבא הערבי הטוב ביותר במזרח התיכון  |  המחלה ההולנדית - טעות בדיאגנוזה  |  האם "יותר מידי" דולרים מיצוא גז ומאקזיטים - מזיקים לכלכלה?  |  בורסות מתחרות - סוף למונופול של הבורסה באחד העם  |  
 
ספרוני מידע
למה הדירות כל-כך יקרות
ואיך אפשר אחרת

תקציר האתר בגרסת PDF
תגובות לאירועים אחרונים
רשימת תפוצה

הצטרפו לקבלת הודעה על
כתבה חדשה באתר:

שם פרטי
שם משפחה
דואר אלקטרוני


חיפוש באתר


תרומות לפיתוח האתר

תרום לנו
 
דף הבית >> קרקעות ובנייה >> העידן החדש

   קרקעות ובנייה

מציאות העידן החדש מיתוסים  

המודל לעידן החדש מבוסס על צמצום דרסטי במעורבות הממסד בתחום המקרקעין ומציג תפישה חדשה שתביא להוזלה דרסטית של הדיור, תוך עליה באיכות החיים עקב התאמת ההיצע לביקושי השוק. הפרק מורכב משלושה חלקים: מהפך הבנייה העירוני, מהפך המקרקעין הכפרי, וביטול מנגנונים ביורוקרטים שהופכים למיותרים במודל המוצע.

מהפך הבנייה העירוני - התפתחות טבעית של עיר

מטרת המהפך במקרקעין היא לפשט את השימוש ואת המסחר במקרקעין, להביא להתחדשות תמידית של הערים, להתאים את השימושים והבנייה לדרישות האזרחים (הצרכנים), לצמצם למינימום את השחיתות בענף על ידי צמצום הצורך במגע בין האזרח לממסד, ובעיקר להביא להוזלה דרסטית של מחירי הדיור. לפניכם, עיקרי המהפך. בהמשך יופיע הסבר מפורט:

עיקרי מהפך הבנייה העירוני

הגדרה מחדש של סיווגי השימוש בקרקע: החלוקה המקובלת (מגורים, חקלאות, מסחר, תעשייה, בידור, מלאכה, משרדים ועוד) – תבוטל. יוגדרו מחדש 4 סיווגים בלבד: שמורות טבע וגינון, תשתית ציבורית, בנייני ממשל, שימוש פרטי.

חלוקת העיר לרובעים קטנים הומוגניים. בכל רובע תחול תוכנית רובע מוסכמת (תר"מ) שתחייב את כל בעלי הקרקעות ברובע למשך 15 שנים. נקודת ההתחלה תהיה התב"ע הנוכחית שתקבל תוקף של תר"מ – כך תיווצר תקופת מעבר ארוכה להסתגלות למהפך. התר"מ הוא למעשה הסכם מגבלות בנייה בין תושבי הרובע. הסכם שקיומו נרשם בטאבו (בדומה לתקנון בית משותף כיום). ניתן לשנות את ההסכם לפני שיפוג רק בחתימה של רוב מיוחס של תושבי הרובע. לאחר מכן – הכול יהיה פתוח להחלטת התושבים. עם תום התקופה יחליטו רוב תושבי הרובע, במשאל עם עירוני, על שינוי או ביטול מגבלות.

ביטול כל תכניות בניין הערים (תב"ע) הקיימות הנוגעות לשימוש פרטי.

ביטול רוב עיסוקי ועדות בניין עיר מקומיות ומחוזיות וצמצום תפקידן בעיקר לתכנון תשתיות ציבוריות (כבישים, גנים, שמורות טבע וכו').

הפרטת כל הקרקעות שבבעלות גופים ציבוריים: המדינה, הרשויות המקומיות, קרן קיימת. הדרך: מכירות פומביות גלויות ושקופות. רכישה
על ידי גוף עוין למדינת ישראל (הגדרת "גוף עוין" תהיה רחבה מאד) תאפשר את החרמת הקרקע ללא פיצוי ומכירתה מחדש.

ביטול כל המיסים הייחודיים למקרקעין: מס שבח, היטל השבחה, דמי הסכמה ועוד. העיריה תוכל לגבות אגרה מכל בניה חדשה שייעודה העיקרי יהיה כיסוי עלויות הפיקוח על הבנייה ומימון קרן להרחבה עתידית של תשתיות ציבוריות (כבישים, ביוב).

• הקמת מנגנון לרישום מהיר בטאבו של הקרקעות.

הגדרה מחדש של הזכות להתנגד
יש להבדיל בין שלושה סוגי מטרדים שעלולים להשפיע על בעל קרקע כתוצאה משימוש שעושים, או שמתכננים לעשות, שכניו הקרובים במגרשים שלהם:

מטרד הנובע משימוש ציבורי: הרחבת כביש קיים, סלילת כביש חדש, גידול בעומס התנועה בכביש עקב התפתחות הסביבה, סלילת קו רכבת, הרחבת שדה תעופה, עבודות פיתוח כגון רכבת תחתית וכו'. כל אלה לא יהיו עילה לתבוע פיצוי מהמדינה בגין עבודות פיתוח ציבוריות. עבודות כאלה מבוצעות רק על קרקע ציבורית. מי שרכש מגרש או דירה שגובלים ברצועת קרקע ציבורית, צריך להביא בחשבון שבעתיד ייתכנו שם עבודות פיתוח שישפיעו (לטוב או לרע) על ערך דירתו. הנחת הבסיס תהיה שמחיר השוק של הנכס, במיקום זה, מביא בחשבון מראש אפשרות זו.

"מטרד פסיבי" מצד שכן: נוצר כאשר הבנייה של השכן משפיעה לרעה על הנאתנו ממשאבי טבע. לדוגמה: שכן שבונה בניין גבוה ומסתיר לך את הנוף אליו התרגלת, בניין חדש חוסם לך את אור השמש או משב רוח הים שנהניתם מהם לאורך שנים רבות. לא תהיה עילה לתבוע שכן על מטרד פסיבי. הנאה ממשאבי טבע אינה קניין פרטי והעובדה שרכשת דירה או בית בשלב מוקדם בשכונה לא מעניקה לך זכויות עדיפות על אלו של שכניך החדשים. ההנאה ממשאב טבע (שהוא מצרך מוגבל) שייכת זמנית למי שמשלם עבורה את מחיר השוק. דירה בקו ראשון לגן ציבורי או לים תאפשר נוף בלתי מופרע לשנים רבות, אך השוק יתמחר מיקום כזה בהתאם. אם אתה גר בקומה ה-20 ומדירתך נשקף נוף מדהים, לא תוכל להתנגד לבנייתו של בניין בן 60 קומות שיסתיר לך את הנוף. מחירו של הנוף באזור זה התייקר: מעתה תצטרך לרכוש דירה בקומה 61 כדי לזכות בנוף. דוגמה אחרת: אתה מחליט לקנות מגרש ליד הרפת של המושב (בזכות המחיר הנמוך של הקרקע), לא תוכל לתבוע את בעלי הרפת על רעש וסירחון. עומדת להם זכות קדימות השימוש. הרפת הייתה שם לפניך, ידעת על קיומה מראש וגם שילמת מחיר ששיקף את קרבת הרפת למגרש.

"מטרד אקטיבי" מצד שכן: השכן שלך במושב החליט להקים על המגרש שלו מסגריה או מפעל לעיבוד דגים מעושנים. הרעש והעשן פולשים אל התחום שלך. זהו מטרד אקטיבי ותעמוד לך הזכות לתבוע את הפסקת השימוש המטריד. אל מי תתלונן? זה כרגע לא חשוב: לעירייה, לבית משפט, בערך כמו היום. לעומת זאת, אם השכן שלך ישכיר את ביתו למשרד עורכי דין, או לחברת תוכנה, או למתפרה שקטה – שימושים האסורים כיום באזור מגורים, ואין בכך מטרד ממשי בר הוכחה – לא תוכל לתבוע את הפסקת השימוש.
יזמים יצטרכו להתאים את הבנייה באופן שתמזער פגיעה והשפעות שליליות. לעומת זאת, התנגדויות שיוגשו על ידי בעלי קרקעות ודירות שכנות יתקבלו רק אם יציגו מפגע ברור, מוגדר, מוחשי וניתן למדידה כמותית באופן שניתן יהיה להגדיר את דרישת התיקון לתוכנית המוצעת על סמך אותם קריטריונים. הניסיון מלמד שהשפעות סביבתיות שליליות מוגבלות בדרך כלל לסביבה הקרובה בלבד. לשם כך נועד ביזור התב"ע לרמת הרובע, במקום כפיית מדיניות כלל עירונית.

גם ל"מטרד אקטיבי" יש לפעמים זכות קיום
לא תהיה מגבלה על בנייה ברמת מטרד נמוכה באזור בעל דרוג מטרד גבוה, למרות התר"מ. לדוגמה: יזם רשאי להרוס בית משותף רב-קומתי ולבנות במקומו וילה (בהנחה שווילה סמוכה אינה מפריעה לדיירי הבניין), או לבנות דירת מגורים בתוך מגדל משרדים. יזם יוכל, לדוגמה, להסב למגורים בניין משרדים שלם בלב אזור חברות ההי-טק בהרצליה-פיתוח, אם יצפה ביקוש למגורים במקום. הסיכון המסחרי עליו – השוק יקבע. ייתכן שיהיו די מועמדים לשכור שם דירות מקרב עובדי ההי-טק בסביבה שיעדיפו לגור במרחק הליכה לעבודה, במקום לנהוג ברכב מידי בוקר. באופן זה השוק ימַצֶה את התמהיל האופטימלי בין מגורים-משרדים-תעשייה לרווחת כולם ולרווחת הסביבה. מיותר לציין, שבכל ההליכים לא יזדקקו לאישורי העירייה ופקידיה. יימנעו מדורי הגהנום הכרוכים ביוזמה מעין זו כיום.

החוק יאסור על מטרדי ריחות, רעש וכדומה, אך יתחשב בעיקרון קדימות השימוש. מי שיבנה בית בסמוך לרפת לא יוכל להתלונן על ריח הזבל וגעיית הפרות – הרפת נמצאת במיקום זה לפניו... מי שיבנה דירה בבניין משרדים לא יוכל להתלונן על הצפיפות במעלית בזמן הפסקת הצהריים... המשרדים היו בבניין קודם לכך.

העברת סמכות התכנון מהעירייה אל התושבים
הצורך בתב"ע מוסבר לעיתים ב"כשל שוק". קיימת אמונה רווחת ומוטעית שתכנון באמצעות כוחות השוק הוא מתכון לכאוס – אנדרלמוסיה, ברדק, איש הישר בעיניו יעשה. רבים מאמינים ש"כוחות השוק" ו"סדר" הם מושגים מנוגדים. הטענה מתעלמת מיכולת השוק ליצור מנגנוני הגנה חליפיים.
בהמשך נתאר כיצד ייווצרו מנגנוני בקרה על ידי כוחות השוק, תוך שיתוף פעולה מרצון בין האזרחים המעורבים במקום קבלת החלטות בחדר 3002 בבניין העירייה. שווקי הכלכלה יעמדו במשימת התכנון באופן יעיל ואיכותי מאשר השווקים הפוליטיים, בזכות התבססותם על שיקולי הצריכה של אלפי אזרחים שמבטם מופנה קדימה לעבר העתיד, במקום כבילתם אל עבר מרוחק של תוכנית בניין עיר מיושנת.

הדרך למניעת התופעות השליליות הנובעות מהליכי רישוי, בנייה, ושינויי ייעוד קרקע היא העברת הסמכות להגבלת בנייה וייעוד קרקע – מהרשות המקומית אל הרמה השכונתית ("שכונה" יכולה להיות לצורך העניין גם רובע קטן שמתוחם במספר כבישים – "בלוק" של בניינים ספורים בעלי אופי נוכחי דומה). ביזור הסמכויות. שיטה שתאפשר השפעה ישירה של תושבי השכונה, או הרובע, על סביבת המגורים שלהם. התושבים הם הקבוצה שמושפעת ישירות מתוכניות הבנייה; יכולתם להעריך את ההשלכות, טובה מזו של פקידי עירייה וארכיטקטים מטעמה, שפועלים על פי מערך תמריצים שונה...

בהחלטות הקשורות להליכי בנייה וייעוד קרקע טמון ה"כסף הגדול" וסיכויים לרווחי עתק שמאפשרים גזירת קופונים וחלוקתם. התמריץ לשחיתות גבוה. העברת סמכות ההחלטה לתושבי הרובע מנטרלת מהמשחק קבוצות בעלות אינטרסים חד-צדדיים שמפעילות לחץ על פוליטיקאים מקומיים על כל הנובע ממנו.

המערך המוצע בעידן החדש להסדרת זכויות הבנייה מקטין משמעותית את סיכוני השחיתות הקיימים ויוצר מנגנון הגנה יעיל לאזרח הבודד, מגביר את השפעתו על קבלת ההחלטות ופותר את בעיית הקיפאון התכנוני של מרכזי הערים באפשרו שינויים מתמשכים – גמישות שאינה קיימת כיום. ביזור הסמכות אל התושבים עצמם הוא אמצעי ההגנה הטוב ביותר נגד הביורוקרטיה והשחתת תהליך קבלת ההיתרים.

תחליף לתב"ע: מגבלות מרצון - תוכנית רובע מוסכמת (תר"מ)

חלוקת העיר לרובעים

בעלי קרקעות באזור גיאוגרפי מוגדר ורצוף יוכלו להסכים על מגבלות בנייה ושימוש מרצון שיחייבו את כל בעלי הקרקעות (או הדירות) ברובע. "רובע" יכול להיות אזור עירוני שתָחום בין ארבעה, או יותר, רחובות ("בלוק"); "רובע" יכולה להיות שכונה חדשה; או אפילו יישוב כפרי שלם.

התחליף לתב"ע אזורי שרירותי ומאובן לעד, המוכתב על ידי העירייה, יהיו מאות תוכניות נקודתיות שיקיפו מתחמים קטנים בהם יש לתושבים עניין לשמר מגבלות בנייה מסוימות. תוכנית רובע מוסכמת (תר"מ). המגבלות המוסכמות יישמרו בתוקף לתקופה של 20 שנים ולאחר מכן יצטרכו תושבי המתחם להחליט, ברוב קולות, אם להאריך את ההסכם הקיים לתקופה נוספת, לשנותו או אפילו לבטלו כליל ולאפשר למתחם להיות חופשי ממגבלות. את ההסכמים ניתן יהיה לאכוף בבית משפט. בנסח הטאבו של הדירה תרשם הערה שהנכס כפוף לתר"מ. כל קונה יבדוק את מגבלות התר"מ לפני רכישה ואת מועד פקיעת התר"מ שבתוקף. כך גם יוכל להעריך את פוטנציאל ההשבחה של הנכס, או את פוטנציאל הפגיעה באורח החיים המועדף עליו אישית.

ממה מתחילים? תקופת המעבר: הסתגלות הדרגתית לכללי המשחק החדשים

ברירת המחדל בכל רובע תהיה התב"ע הנוכחית, שתקבל תוקף של תר"מ, ותפוג מאליה תוך תקופת מעבר (חמש עשרה שנים, לדוגמה). תקופת המעבר תאפשר לדיירים להבין את השלכות העידן החדש ולהיערך כל אחד בהתאם להעדפותיו. בתום תקופת המעבר לא יהיו כל מגבלות לשימוש ולבנייה, אלא אם הסכימו התושבים ברובע, בחתימת רוב הדיירים, על תר"מ חדש.

נובע מכך לדוגמה, שברובע מסוים במרכז הכרמל בחיפה, בו מותר לבנות על פי התב"ע הנוכחית רק 3 קומות מגורים בצפיפות דיור מסוימת – יישמרו מגבלות אלה במסגרת התר"מ ההתחלתי למשך 15 שנה. בהתקרב סוף התקופה יוכלו תושבי הרובע להחליט על עתיד מגבלות התר"מ ל-20 השנים הבאות. ניתן יהיה לשנות תוכנית רובע מוסכמת במועד מוקדם יותר, ולהתיר בניית קומות נוספות, בהחתמת רוב מיוחס של תושבי הרובע. ההחלטה תקבל תוקף של הסכם בין כל בעלי הדירות ברובע.

איך יחליטו תושבי הרובע?

תושבים יחליטו, קרוב לוודאי, בהתאם להעדפותיהם האישיות ובהתאם ללחצי הביקוש וההיצע בסביבה. אם לדוגמה שכר הדירה לחנויות ברחובות מסחריים סמוכים ירקיע שחקים, ייתכן שבעלי הדירות ברובע יסכימו להתיר פתיחת חנויות בקומות הקרקע בבניינים. ההחלטה תהיה תקפה לגבי כל הרובע. דוגמה אחרת: תושבי רובע מסחרי, רחוב קניות ובילוי במרכז ירושלים, יוכלו להחליט על התרת הרחבת חנויות לגובה, על חשבון קומות המגורים שמעל החנויות. יתכן שבאותה תקופה יהיה ביקוש יתר לחנויות גדולות וכדאי יהיה לחבר דירה שבקומה א' במדרגות פנימיות אל החנות. כדאי יהיה אף להגביה את חלון הראווה שיכלול גם את קומות המגורים לשעבר. ההחלטות על שינויים בתר"מ יתקבלו על ידי התושבים במקום במסדרונות העירייה.

לדוגמה: רובע עם בתים צמודי קרקע

קרוב לוודאי שקיימת דרישה בשוק למגורים בבתים צמודי קרקע (וילות). ייתכן שבעלי הבתים ירצו להבטיח לעצמם לטווח רחוק שהשכן לא ימכור את המגרש שלו לבנייה גבוהה. קבלן שרוצה לבנות שכונה חדשה של בתים צמודי קרקע יתקשה למכור את הבתים אם לא יבטיח לרוכשים מגבלות כגון: איסור על בנייה לגובה, איסור על חלוקת מגרש והקטנת שטחו, איסור שימוש במגרש לצרכים מסחריים (משרדים, מחסנים וכו').

קבלן שמזהה ביקוש כזה יחתים כל קונה בשכונה על תוכנית רובע מוסכמת שתעגן איסורים אלה בהסכם שניתן לאכוף אותו.

איך מבטיחים את האיסור על בניה לגובה בשכונת הבתים הנמוכים?

הפתרון מצוי בתר"מ, במקום תכנית כפויה ומאובנת לעד על ידי העירייה: תוכנית רובע מוסכמת. היזם יכתיב תכנית רובע עם מגבלות שיתאימו לדרישות קהל היעד. כל רוכש בית במתחם יתחייב חוזית שלא לעשות שימוש ברכושו בניגוד לתר"מ. בעתיד הרחוק, כאשר העיר הסמוכה תתרחב ותתפשט יסתבר אולי ששכונת הוילות מוקפת כבר באזור עירוני של בניני קומות. כלומר, הקרקע התייקרה מאד בגלל ביקושים באזור. הדיירים ברובע יוכלו להחליט, ברוב רגיל, על הסרת המגבלות ושינוי התר"מ . לחילופין, אפשר יהיה לקצוב את תחולת התר"מ מראש ל- 20 שנים וחיוב אשרור מחדש בתום התקופה. תושבי סביון, לדוגמה, יאשרו מחדש את האיסור לבנייה לגובה בשכונה. תושבי רובע במרכז תל אביב יחליטו, קרוב לודאי, להסיר מגבלה כלשהי על הבנייה.

גמישות התר"מ - ניתן לשינוי על ידי תושבי הרובע
מנגנון שינוי התר"מ, הנתון בידי תושבי הרובע, יאפשר לרובע להתאים עצמו לתקופה. ייתכן שלאחר 20 שנה, ישתנה הרכב האוכלוסייה בשכונה ואילוץ ייעוד מבנה מסוים כגן ילדים ייראה מצחיק ומיותר, עדיף פאב בשכונה... שינוי ייעוד כזה במערכת הקיימת אפשרי רק בהליכים מורכבים, מסובכים, עתירי שתדלנות, אגרות, היטלים והפעלת קשרים.

האזרח קובע

דרישות השוק יקבעו את אופי המגבלות-מרצון. אם יתרבו בשוק אזרחים שירצו להשקיע בדירות זעירות להשכרה – יהיו יזמים שיספקו ביקוש זה. אם יגדל הביקוש למשרדים יוסר מהסכם התר"מ סעיף המונע השכרת דירות למשרדים (אם היה סעיף כזה). כמובן שאם יהיה ביקוש לדירות ללא הסכמים מגבילים השוק יספק גם ביקוש זה. תהליך שינוי תר"מ, לפני מועד פקיעתן (20 שנים), יהיה פשוט מאשר שינוי תב"ע: יוזמה לשינוי מצד מספר תושבים, ניסוח משפטי של השינוי והעמדה להצבעה בין תושבי הרובע לאחר דיון ציבורי. יידרש רוב מיוחס לאישור. לא וועדת בניין ערים מקומית. לא וועדה מחוזית. ספק אם יהיה צורך באספות פנים אל פנים; טכנולוגיות התקשורת המודרניות נותנות מענה לכך: אפשר להצביע בחתימה על מסמך-נייר, באמצעות האינטרנט או בדרכים עתידיות אחרות.

מותר יהיה לעשות בקרקע שבבעלותכם את השימוש המשתלם ביותר ובתנאי שלא ייווצר מפגע אקטיבי – לא כלפי שכן ולא כלפי משאב ציבורי (זיהום מי תהום, סביבה וכו'). לא תזדקקו להיתר מראש – אבל הדין ימוצה (ומהר) עם עבריינים. יש להניח שמהר יותר מאשר כיום בזכות מיעוט המגבלות. נוכל לבנות על "קרקע חקלאית" כרצוננו: מגורים, מחסן, בניין משרדים, או מפעל. לא יהיה צורך בהיתר מראש. נוכל לבנות כרצוננו בלב אזור מגורים: בית מלון, בניין משרדים, חניון רב קומתי או אפילו מפעל היי-טק (מתוך הנחה שלא נגרם מטרד אקטיבי). יש להניח שהיזם בודק היטב את דרישות השוק ולא מסכן את כספו. אם טעה – זו בעיה שלו. בהעדר מגבלות, לא סביר שמישהו ימקם, לדוגמה, מפעל באזור מגורים – הקרקע יקרה מידי ותקשה על מפעל שצריך להתחרות בשוק פתוח (רק במשטר של מענקים וסובסידיות יכול להתרחש עיוות כזה).

עליונות היזם והקונים על פקידי העירייה
ירצה הבעלים, יבנה בניין של 4 קומות או 50 קומות. ירצה לבנות חנויות או מלון – יבנה. ירצה לבנות בניין משרדים או בריכת שחייה – יבנה. הממסד לא יתערב. היזם בונה על חשבונו ומסכן את כספו בלבד. שיקולי היזם כלכליים – הוא מעוניין למקסם את הרווח ולכן עליו לנתח היטב את דרישות הצרכנים והשוק כדי לא לטעות בחישוביו. עליו לדאוג לכמות מספקת של מקומות חניה, אחרת לא יצליח לשווק את המשרדים או הדירות. אין צורך בחוק שיקבע כמה מקומות חניה עליו לבנות, או כמה מרפסות ומה יהיה שטחן. גם אין צורך לקבוע עבורו מה גודל החדרים או מספר הדירות ושטחן. יזם בונה את שהוא מעריך שיוכל למכור. כלומר, לספק את העדפות הקונים. היזם יודע להעריך את דרישות השוק טוב מכל מהנדס בעירייה... שאינו מסכן אגורה מכיסו.

אם יזם יעריך שבאזור מסוים יש דרישה לחנויות בקומת הרחוב – ולהערכתו, בניית החנויות לא תפריע למכור את הדירות שמעליהן... שיבנה. אם יזם חושב שיש ביקוש "היסטרי" לדירות קטנות בנות חדר אחד... שיבנה. ואם טעה, והצרכנים לא מוכנים לקנות דירות חדר בבניין צפוף – זו בעיה שלו... תכתיבי העירייה הנוכחיים מיותרים.

פיתוח שכונה חדשה: קרא איך יקבעו בעידן החדש אופי השכונה, צפיפות הדיור, הרכב הדירות ועוד...

סוף ל"זכויות הבנייה"
המושג "זכויות בניה" ותאומו – "אחוזי בניה" יעברו מן העולם. בעלי קרקע רשאים לבנות, או לא לבנות, על רכושם כראות עיניהם וללא אישור מראש ובתנאי כמובן שעמדו במגבלות תוכנית הרובע המוסכמת. העירייה, כאמור, לא תתערב בפרטי תוכנית הבנייה, ייעוד המבנה, מספר החדרים, גודלם, שטח דירות, גובה בניינים וכדומה. החוק יכתיב עמידה בתקני בטיחות, אש, רעידת אדמה, מיקלוט וכדומה. וכמובן שאיש אינו רשאי לפגוע אקטיבית בזכויות הקניין של שכניו.

הגדרה מחדש של תפקיד המדינה והרשות המקומית

תפקיד העירייה יצטמצם לתכנון סביבתי, לתכנון עורקי תחבורה ותשתית וכן לפתרון בעיות שייתכן שייווצרו במקומות מסוימים. אם יזמים יתכננו באזור מסוים מרכז מסחרי גדול כדוגמת קומפלקס מגדלי עזריאלי בתל אביב, חזקה עליהם שיבטיחו לשוכרים או לקונים גישה תחבורתית נוחה לבניין, אחרת יסכנו את השקעתם. היזמים יצטרכו לתאם את הפתרונות עם העירייה, אך זו מצידה לא תגביל את גובה הבנייה, עיצוב הבניינים, תקן החניה או ייעוד הבניינים. להלן תקציר תפקידם המצומצם של השלטונות בבניה:

  • תכנון אב של תשתיות: תחבורה, מים, ביוב וחשמל, שמורות טבע, שימוש ממשלתי (מבני ממשל, שטחי אש, מחנות צבא).
  • קביעת תקנים לבטיחות מבנים וחומרים כולל דרישות ביטחוניות (כגון ממ"ד).
  • התאמת קיבולת התשתיות הציבוריות לקצב הבניה והפיתוח של העיר על ידי יזמים (לדוגמה: בניית גורד שחקים מחייבת אולי להחליף את קוטר צנרת הביוב המרכזית ברחוב).
  • סמכות שיפוטית במקרה של הפרת זכויות קניין פרטיות.
  • סמכות שיפוטית במקרה של הפרת זכויות ציבוריות כגון פלישה לקרקע ציבורית או יצירת מטרד ציבורי (לדוגמה: רוכלות, זיהום נחל, זיהום אוויר).
  • אכיפה נגד המפרים הסכמה חוזית בין דיירים בבניין, לדוגמה: שימוש חריג בדירה בבית משותף שלא בהתאם להסכמה הרשומה בטאבו.
  • שימוש החורג מההסכמות בתר"מ.
    אכיפה נגד מקורות מטרד אקטיביים.
    סמכות רישום זכויות מקרקעין (טאבו).

פיתוח נקודתי, מקומי או אזורי, יהיו חופשיים מהתערבות העירייה אלא אם תשתית ציבורית מובהקת וברורה עלולה להיפגע. העירייה תפנה במקרה זה לבית משפט, לעיכוב הבנייה ככל אזרח אחר. הפונה לבית משפט בבקשה לעיכוב, יצטרך לשלם אגרה מלאה וייתכן שיידרש לערבות למקרה שבית המשפט יפסוק שהעיכוב גרם לנזק בלתי מוצדק ליזם. הפונה יצטרך להוכיח מטרד פוטנציאלי, או טעות תכנונית באופן משכנע הניתן למדידה כמותית ולא באמצעות נימוקים סתומים המקובלים כיום כגון "פגיעה במרקם העירוני", "מטרד בלתי נסבל", "פגיעה באיכות החיים", "ירידה תלולה בערך נכסי השכנים"... לא מן נמנע שבעידן החדש יקומו עמותות או חברות שיתמחו בביקורת על בניה חדשה לצורך סיוע וייעוץ לתושבים להגשת התנגדויות לבניה (ייתכן שהאגודה לתרבות הדיור, לדוגמה, תוכל להעניק שירותי ייעוץ גם בתחום זה).

מי יהיה אחראי לבנייה ציבורית
המדינה תשא באחריות לתכנון תשתיות שמחוץ לשטח השיפוט של הרשות המקומית: כבישים, שמורות טבע, נמלים וכדומה. הרשות המקומית תשא באחריות לתכנון תשתיות שבתחומה: כבישים ומדרכות, תאורת רחובות, קווי ביוב במים, גינון ציבורי וכדומה. כל תוכנית תהיה פומבית ושקופה ותפורסם לפרטיה באינטרנט. הציבור יוכל לדרוש להעביר את ההחלטה הסופית למשאל עם עירוני אם 8% מהתושבים יחתמו על עצומה שדורשת זאת. משאל עם עירוני יחייב הצעת תוכנית חלופית. הואיל ולא תהיה תב"ע, התערבות השלטון בחיי האזרח תהיה מזערית. היקף הנושאים שיהיו כפופים להחלטות הרשות המקומית יהיה נמוך ביותר. ויכוח יכול לעלות, לדוגמה, בנושא כביש טבעת חדש – אך השאלה אם להקים חניון ענק על קרקע פרטית בצומת מסוימת היא בעיה של היזמים בלבד.

הואיל וכמעט כל הנושאים שנדונים כיום בוועדות הבנייה לא יהוו מגבלה, לא יהיה צורך בוועדות אלה. מחלקת ההנדסה העירונית תעסוק כמעט אך ורק בתכנון תשתיות ציבוריות.

ביטול המיסוי הייחודי על נדל"ן

מיסוי המקרקעין והבניה לא יהיה שונה מהמיסוי בכל יתר ענפי המשק. המס היחיד על כל מוצר ושרות – מס מחזור נמוך (ראו פרק מיסים) – יחול גם על עסקאות מקרקעין ובניה. נמכרה דירה – ישולם מס מחזור. נקנתה חלקת קרקע – ישולם מס מחזור.
אגרות ישולמו על קניית שירותים מספקי שרות ציבוריים שיפעלו כמערכות סגורות אוטונומיות. לשכת רישום המקרקעין ("הטאבו"), לדוגמה, תמומן אך ורק מאגרות (ולא מתקציב המדינה).

כל "מגילת המסים" הנוכחית תבוטל. היטל-השבחה יבוטל כי עירייה לא תוכל "להשביח" נכסים – לא יהיו מגבלות בנייה ולא תכניות-בניין-עיר במתכונת הקיימת. לא יהיה מס-שבח כפי שלא יהיה מס-הכנסה (כאמור, מס מחזור אחיד ויחיד). מדינת ישראל תהיה מדינה חופשית ממכס ולכן, לא יהיה מכס על ייבוא חומרי בניין ובכלל זה מלט.

עשרות אלפי "יועצים", עורכי דין, ומומחים אחרים ל"תחכמוני" נדל"ן יישארו ללא תעסוקה. מאות ספרים שמנתחים את אינספור הפרשנויות לחוקים המסובכים הנוכחיים, ותכנוני המס למיניהם, יהפכו למיותרים ויועברו לארכיון הספרייה הלאומית כמזכרת "לעידן המסובך"...
המיסוי הפשוט והנמוך והסרת שכבת תעסוקות הסרק (שנוצרו, בין היתר, עקב סיבוכי המס והחוק במערכת הקיימת) יהיו סיבה נוספת לצניחת מחירי הנדל"ן לרמה שווה לכל כיס.

מבנה העיר בעידן החדש
ערים גדולות מהוות תמיד אזור מגורים מבוקש (לכן הן גדולות...), לחלק ניכר מהאוכלוסייה קוסם אורח חיים עירוני תוסס. חזות העיר תשתנה. אם נחתוך בעתיד תמונה פנוראמית של העיר בעידן החדש ונחבר בקו את כל גגות הבניינים נקבל צורה של פעמון – גבוה מאד במרכז ונמוך בקצותיו. צורה זו משקפת את אופי הביקוש למגורים. ככל שהאזור יהיה מבוקש יותר – יצמח גובה הבניינים בו. גובה הבניינים הוא סמן לביקוש וגם למחיר (בנייה לגובה יקרה יותר). ככל שנתרחק ממרכזו של אזור הביקוש יקטן גובה הבניינים. "צפיפות" הבניה במרכזי הערים תקבע על ידי היצע וביקוש. ככל שה"צפיפות" תגדל יעלו המחירים, כי "צפיפות" משמעותה העיקרית בניה לגובה.

כאשר יהיה מסחר חופשי בקרקעות, וללא מגבלות בנייה – "הצפיפות" באזור המבוקש תגדל עד לרמה הנסבלת על ידי התושבים. אם "הצפיפות" תחרוג מקו דמיוני זה תתחיל נטישה שתאזן את הביקוש. הנטישה תאותת שמחיר הצפיפות מבחינת איכות חיים וכסף אינה לטעמם של חלק גדל והולך של התושבים. כך יכתיב השוק "תקן" שמתאים לדרישות האזרח.

העדר מגבלות בנייה לגובה ישחרר את הגגות העירוניים לבניית מאות אלפי דירות פוטנציאליות. משמעותו הכלכלית של היצע בלתי מוגבל זה היא שעלות דירה בעיר תתקרב לעלות הבנייה של קומה נוספת בבניין! צריך להוסיף למשוואה את העדר הביורוקרטיה והמיסים. בתנאים אלה, ניחוש סביר למחיר דירת 4 חדרים בצפון תל אביב (עד לקומה בינונית) לא יחרוג מ- 600 אלף ש"ח (2008) ומחיר דירה כזאת בגדרה לא יעלה על כ-400 אלף שקל. מדובר על דירה בשטח של כ- 120 מ"ר, עלות בנייה של כ- 2,500 שקל למטר מרובע.

איך נקבל היתר בנייה בעידן החדש
תהליך קבלת היתר-בניה בעידן החדש יהיה כמעט אוטומטי. יזם שרוצה, לדוגמה, לבנות בניין על מגרש פנוי, יודיע על כך לרשות המקומית ויוקצה לו אתר אינטרנט (במתכונת אחידה) למעקב אחר הבנייה. הארכיטקט שמתכנן את הבנייה ינהל את האתר, יזין את המידע הנדרש. התוכניות המפורטות יופיעו באתר, ייעוד השימוש בבניין, שמות המהנדסים, המפקחים והיועצים המקצועיים (כגון חשמל, קונסטרוקציה, חניה, אש, מיקלוט וכדומה). שקיפות מוחלטת. על כל אחד מהיועצים, ועל כולם יחד, תחול האחריות החוקית לתכנון. גם פרטי חברת הביטוח שמבטחת ומלווה את הבניה יפורסמו. חברת הביטוח תישא באחריות הכספית לכל נזק שייגרם מבנייה לא נאותה או שגויה לתקופה ארוכה – שנים רבות אחרי שהבניין יאוכלס ויתפקד. היזם יפרסם באתר האינטרנט גם את סקר ההשלכות הסביבתיות של הבניין. גם החברה מבצעת הסקר תהיה חשופה בעתיד לתביעות על גילוי לא-נאות. החוק יחייב מינוי יועצים מקצועיים בדומה למצב הקיים.

ביום הפרסום הסופי והמושלם של תוכניות הבנייה המיועדת באינטרנט יודיע הקבלן על השלמת התכנון לעירייה וכן יפרסם זאת במודעות בעיתונות ומודעות-קיר על גבי הבניינים הסמוכים לאתר הבניה המיועד. ממועד זה ייכנס לתוקף היתר-בניה אוטומטי תוך 60 יום בבניית מבנה קטן, או תוך 120 יום בבניית מבנה גדול. בתוך תקופה זו יוכלו תושבים או כמובן העירייה, לעכב את הבנייה אם יש להם עילה מוצדקת. העיכוב יתבצע באמצעות בית משפט.

התנגדות ופנייה לבית משפט יהיו תופעה נדירה הואיל והעילות המצדיקות התנגדות יהיו מועטות יחסית למצב הקיים. ובעיקר, כאמור – פגיעה או טעות בתכנון העלולים להסב נזק לתשתית ציבורית, או מינוי של מהנדס אלמוני ולא מוכר כמפקח על חוזק המבנה... מתנגדים יאלצו להפקיד ערבויות לפיצוי במקרה שעתירתם תידחה. הליך שימנע התנגדויות סרק.

מי יפקח על בנייה חדשה
כיום אסורה בנייה חדשה כל עוד אין היתר בנייה מהרשות המקומית. כלומר, האיסור הוא ברירת המחדל, עד שיונפק היתר בנייה. העיקרון בעידן החדש הפוך: היתר הבנייה קיים ובתוקף כל עוד הרשות המקומית או בית המשפט לא עוצרים את האזרח. הפיקוח על הבנייה יהיה נתון בידי שלושה גורמים: הרשות המקומית, חברת הביטוח, וקרוב לוודאי יועץ הנדסי פרטי מטעם הלקוח.

יזם שמתכוון לבנות יהיה חייב בשקיפות מלאה של הפרויקט שיפורסם באתר אינטרנט מיוחד שמבנהו אחיד וידוע מראש. באתר יפורטו תוכניות הבנייה, פרטי הארכיטקט, פרטי המהנדסים היועצים (כגון: קונסטרוקציה, חשמל, חניה, מעליות, וכו'), פרטי חברת הביטוח שמבטחת את הפרויקט כנגד נזקי בנייה, וליקויי בנייה של הקבלן עד לתקופה של 7 שנים מגמר הבנייה. החוק יחייב ליווי של חברת ביטוח לכל פרויקט. סביר שחברות הביטוח יציעו לקונים כיסויים מורחבים (כגון ביטוח נגד פשיטת רגל של הקבלן, או איחור במסירת הדירה). סביר שחברות הביטוח יעסיקו מפקחים מטעמן. החוק יחייב את הקבלן לבנות לפי תקני בטיחות מקובלים וידועים וכן העסקה של מכוני בדיקה פרטיים לכל אורך הפרויקט (נוהל שקיים גם כיום, כגון מכון שבודק ומאשר את איכות הבטון). עם תום התכנון יפרסם היזם בעיתונות ובמודעות בסביבה את עקרי הפרויקט.

היתר בנייה אוטומטי ייכנס לתוקף תוך 60 יום אם לא הוגשה התנגדות מנומקת. הגשת התנגדות תהיה כרוכה בתשלום אגרה משמעותית כדי להקשות על התנגדויות סרק. התנגדויות יוכלו לעלות רק מטעמים של אי-עמידה בנוהלים וחוקים: רכישת פוליסת ביטוח בחברה לא מוכרת, אי-פרסום מלא של תוכניות, גילוי כשלים במהלך הבנייה. העירייה תוכל להורות על הפסקת בנייה, או אפילו איסור אכלוס.

אתר האינטרנט יהיה פתוח לכל: שכנים, עירייה, חברת הביטוח, יועצים מטעם הקונים ועוד. כל שלב במהלך הבנייה ידווח באתר האינטרנט. חריגה מנוהלים מקובלים, אי פרסום, או אי עמידה בדרישות החוק עלולה להביא לעצירת הבנייה. כמעט כל הנושאים שגודשים כיום את ועדות בניין העיר וגורמים לעיכובים של חודשים ושנים בהליכי בנייה לא יהיו מכשול בעידן החדש (בהעדר תב"ע). היזם שיהיה משוחרר מהכורח הנוכחי לשאת ולתת על תוספת שטחי בנייה, מספר חדרים, מספר החניות והמרפסות ועוד עשרות נושאים אחרים, יזהר בעתיד שבעתיים (הסיכון שלו גדל – כל האחריות עליו) כדי לעמוד בדרישות החוק המעטות והסבירות. מידת השרירותיות בדרישות מקבלן ויזם תהיה קטנה לאין-שיעור מאשר כיום.

חברות הביטוח - נדבך נוסף בפיקוח על בניה חדשה
בנוסף למעקב השוטף של מחלקת הבניה ברשות המקומית, יחייב החוק כל קבלן בביטוח חובה לזמן ממושך כנגד תביעות הנובעות מליקויי בניה, חריגה מתקני בטיחות וכדומה. חברות הביטוח הן אשר ישכרו חברות הנדסה לפיקוח על הקבלן ויַיתנו את שלבי הבניה באישור ביקורת המפקח. שום בנק לא יעניק מימון לקבלן שלא יציג פוליסת ביטוח של חברה המקובלת על הבנק. העברת האחריות לשוק הפרטי תאפשר ביקורת עניינית ואימוץ מהיר של תקנים חדשים וחידושים טכנולוגים ללא ביורוקרטיה מיותרת.

מהלך הבנייה והפיקוח על הבנייה
לא הוגשה התנגדות, או שנדחתה על ידי בית המשפט, יוכל הקבלן להתחיל לבנות. גם כיום אין פיקוח ישיר של העירייה על מהלך הבנייה עצמו. יש בדיקה עם תום הבנייה, לפני קבלת אישור לאכלוס הבניין. במהלך הבנייה העירייה סומכת על מערך היועצים הפרטיים. החוק יחייב קבלן לפרסם את כל מהלך הבנייה בתבנית אחידה באינטרנט, גלוי וחשוף לכל מבקר, כולל הערות ואישורים של מהנדסים מפקחים במהלך הבנייה (לדוגמה: מכון בדיקת תקני איכות הבטון). בתקופת המעבר תעקוב מחלקת הבנייה ברשות המקומית שאכן קבלנים מזינים ומעדכנים את אתר האינטרנט. השוק ייצור מנגנוני פיקוח נוספים: סביר מאד שחברת הביטוח תמנה גם היא מהנדס מפקח מטעמה. ייתכן שקונה דירה ישכור חברה לביקורת מבנים לבדיקת מסמכי הפיקוח בטרם קנייה – הליך מקובל בארצות הברית. בדיוק כפי שמקובל לשכור כיום עורך דין לבדיקת הכשרות המשפטית של הדירה. גם כיום ממנה כל משקיע בנדל"ן, שבונה בניין, מהנדס שמפקח מטעמו על הקבלן. זאת בנוסף לפיקוח-על של האדריכל. סביר מאד שחברת הביטוח תדרוש, במסגרת הפוליסה, בדיקה סופית לפני אכלוס הבניין.

כך תיצור המערכת מנגנוני הגנה יעילים על זכויות הפרט והקניין, תגוון את הבנייה ותפתח תחרות על חדשנות, יופי ואיכות, אך מעבר לכל – תהיה קשובה לדרישות התושבים ולצורכיהם – אחרת הם לא יקנו, לא ישכרו, ואפילו ידירו רגליהם מביצוע קניות במקום.

תפקיד השלטון (בית משפט או עירייה) בבנייה חדשה

  • לוודא שהיזם מנהל אתר אינטרנט וחושף את כל המידע על פי חוק.
  • לוודא שלפרויקט יש ליווי של חברת ביטוח מוכרת.
  • לעקוב אחרי מהלך הבנייה באמצעות אתר האינטרנט שמלווה את הפרויקט.
  • סמכות פיקוח ושיפוט במקרה של חשש להפרת זכויות קניין פרטיות או ציבוריות.
  • סמכות פיקוח ושיפוט במקרה של חשש ליצירת מטרדים אקטיביים.

תהליך הוזלת הקרקעות - כיצד זה יקרה
ביטול איסורי הבנייה על קרקע פרטית פנויה (למעט שמורות טבע) והפרטת כמעט כל האדמות הציבוריות, ישחרר מידית לשוק קרקעות זמינות לבניית מיליוני יחידות דיור. ביטול האיסור על בנייה לגובה ישחרר גגות לבנייה פוטנציאלית של מיליוני יחידות נוספות. הביקוש לדירות חדשות עומד על מספר קטן של עשרות אלפי דירות בשנה. כלומר, ההיצע הפוטנציאלי של קרקעות יהיה אינסופי יחסית לביקוש. כדי להוסיף צבע לעניין, להלן כמה מספרים: באזור ת"א-ר"ג-גבעתיים יש כ- 22,000 בניינים. על רובם ניתן להוסיף לפחות 3 קומות, ללא קשיים בלתי-עבירים, אם נניח ש-3 קומות הן כ-10 דירות, נקבל פוטנציאל של כ- 220,000 דירות חדשות. אם נניח שבחלק מהמקומות התהליך ילך לכיוון של פינוי-בינוי, כלומר הריסת הישן ובניית בניין חדש וגבוה, יעלה הפוטנציאל ל- 300 אלף או 400 אלף דירות – ואנחנו מדברים רק על תל אביב רבתי. דוגמה מספרית אחרת: יש כ- 870 ישובים כפריים. לא תהיה כל מניעה להגדיל יישוב ב- 1,000 בתים לפחות בתוספת של השקעה מתונה בתשתית הקיימת. כלומר, פוטנציאל נוסף של כמיליון בתים. בתנאים שייוצרו לא תהיה מניעה להקמת יישובים חדשים על ידי יזמים ובתנאי שיממנו גם את תשתיות המים-חשמל-ביוב החדשות. אבל מי צריך מיליוני דירות חדשות? בקושי יש היום קליינטים ל- 30 אלף דירות חדשות בשנה. לכן, ההיצע הוא אינסופי. ראוי להבהיר: כאשר מדובר על "להגדיל יישוב כפרי" – אין הכוונה שהממשלה "תאשר" את היישוב או את ההגדלה. די אם יזם ירכוש שטח גדול מספיק בקצה היישוב, יתכנן את התשתיות, ישא בעלויות החיבור לתשתית הקיימת, יבנה וימכור.

ביטול מגבלת הבנייה לגובה, יחד עם ביטול המגבלות על השימושים בקרקעות פרטיות (חקלאות, תעשייה, מסחר, מלונאות וכו') יוצר למעשה היצע אינסופי של קרקעות זמינות לבנייה. היצע זה חייב להוריד, כאמור, את מחירי הקרקעות והדירות לסכומים מצחיקים וכך גם את שכר הדירה. תהליך צניחת המחירים יהיה מהיר: די אם חלק קטן בלבד מהתושבים בעיר או בכפר יתחילו לממש את זכותם לבנות כרצונם כדי ליצור עודף היצע מיידי. הידיעה שהמחירים בעתיד יצנחו עוד יותר, תגרום מיידית למכירה של אלפי דירות שעומדות היום ריקות ולהקדים מכירת דירות אחרות שנרכשו למטרות השקעה.

צניחת עלויות הבנייה
כל מרכיבי עלות בניית דירה יוזלו בעידן החדש, נציין את העיקריים:

  • עלות הקרקע – היקף הקרקעות הפרטיות יגדל פי 10 בערך (כיום רק 7% מהקרקעות בבעלות פרטית). גם הסחירות תגדל בזכות ביטול מס שבח והיטלי השבחה. האפשרויות הנרחבות לבנייה, יחד עם שפע ההיצע, יוזילו משמעותית את עלות הקרקע לדירה.
  • עלויות פיתוח – עלויות חיבור לתשתיות חשמל, מים, ביוב, כבישים ומדרכות גם הן ירדו, אם כי לא באותו שיעור כמו מרכיב הקרקע (ראה פרק שלטון מקומי).
  • עלות בניה – עלויות הבנייה יקטנו בזכות הקטנת מיסים על חומרי בנייה והאפשרות החופשית לייבא חומרי בנייה ומלט ללא מכס, כן יבוטלו תקנים מיותרים שרבים מהם נועדו למנוע יבוא.
  • מסים, היטלים ואגרות – הרשימה ארוכה... העיקריים שיבוטלו: מס שבח והיטל השבחה.
  • מימון – הוצאות המימון של הקבלן נגזרות לא רק מההשקעה בפועל, אלא גם מאורכם של הליכים ביורוקרטים, ועיכובים בלתי צפויים.
  • רווח היזם – הרווח הנדרש ע"י היזם, מושפע גם ממשך ההתעסקות בפרויקט ורמת אי-הוודאות של הפרויקט. "מקדם הביטחון" שיזם יצטרך לכלול בתחשיבי הבנייה בעידן החדש יהיה נמוך יותר.
  • הטרטור הביורוקרטי – "היתר-בנייה", "הפשרות", "שינוי ייעוד", "שימוש חריג", "הקלות בניה" – חלק מהמינוחים שיימחקו בעידן החדש. עלותם סמויה אך מעיקה. עלות זאת כוללת את הזמן, המשאבים והמאמצים המושקעים בחיכוכים עם הרשויות השונות. עלויות עורכי דין, חוות דעת, שמאים, מאכערים, בתי משפט, ולפעמים גם תשלומי שוחד לפקידי רשויות...

כל אלה, גם יחד, יקטינו את עלויות הבניה. "סדרי בראשית" ישתנו וסוף סוף יהיה כדאי ליזמים וחברות להשקיע בבניית פרויקטים להשכרה בזכות עליית התשואה משכר דירה. כל זאת ללא מעורבות הממסד, ללא "דיור ציבורי", ללא "דיור בר השגה" וללא עזרת חוקים לעידוד בניה להשכרה...

בהעדר מעורבות הפקידים, על דרגותיהם ושכבותיהם, בתהליך הרישוי והבנייה יתאימו היזמים את גודל הדירות, וצפיפות הדיור לדרישות השוק: צעיר עם אמצעים דלים, שבכל זאת מעדיף דירה זעירה בבעלותו, יוכל לרכוש דירת סטודיו בשטח של 20 מ"ר (שאסור כיום לבנות...) בסכום נמוך, לקחת משכנתא וליצור לעצמו בסיס הון. זוג צעיר יוכל לרכוש חלקת קרקע זולה מחוץ לעיר, לבנות בית קטן בשטח של 60 מ"ר ולהגדילו בהדרגה, עם צמיחת המשפחה. עמותות צדקה פרטיות, יוכלו בקלות לעזור לנזקקים חסרי דיור, כי עלות השכירות, של דירות בשכונות הפחות מבוקשות בערים, תהיינה נמוכות ביותר. גם זאת ללא צורך התערבות ממסדית.

השמים הם הגבול, אבל ככל שהבניה מתקרבת אליהם – המחיר עולה

נחזור לעניין תמחור שווי הדירות על ידי השוק. נניח שהסרנו את מגבלות הבנייה לגובה. בעל בניין בתל אביב יזהה ביקוש למגורים ולכן יבנה קומה נוספת ובה 4 דירות חדשות. כך גם ינהגו בעלי יתר הבניינים. ההיצע הגדול והתחרות יורידו את המחיר עד שיתקרב לעלויות הבניה. בניית הקומה השביעית כבר תהיה יקרה יותר מעלות בניית הקומה הרביעית. לקומה השביעית ייתכן שכבר צריך חיזוק לשלד הבניין. היזם לא יוכל למכור דירות יקרות בקומה שביעית כל עוד יש היצע גדול מאד של דירות זולות יותר בקומה רביעית ברחבי העיר. ככל שיגבר הביקוש במרכז העיר, יצמחו הבניינים בו לגובה. עלות הדירות תתייקר כתוצאה מעלויות הבנייה המתייקרות ככל שמגביהים את הבניין.

תיאורטית, מחיר דירה בשוק (בהעדר מגבלות בנייה ממשלתיות) צריך להיות שווה לעלות בניית קומה נוספת בבניין קיים.

עלות בנייה ברמה סבירה עמדה בשנת 2008 על כ- 3,000 שקל למ"ר. בעידן החדש, ללא מכסים, מיסוי נמוך, העדר רגולציה ותחרות מרבית – סביר שעלות הבנייה תרד לפחות ל- 2,000 שקל למ"ר. לא דמיוני. כלומר, בתנאים של היצע כמעט בלתי מוגבל, עלות בניית דירת 4 חדרים (100 מ"ר) בקומה נוספת על בניין קיים לא צריך לעלות על כ- 200,000 שקל! זו עלות הבניה. בכמה תימכר הדירה? מה יהיה הרווח שידרוש היזם או דיירי הבניין הקיים (עבור הסכמתם לתוספת קומות)? בתנאי תחרות, כאשר עלויות הרישוי, המיסוי, הביורוקרטיה ומשך הבניה יהיו מזעריים – השוק יאלץ אותם להסתפק בשולי רווח מצומצמים יחסית להיום.

עולה מכך, שנוכח ההיצע הגדול של בניינים נמוכים במרכזי הערים בישראל, מחיר דירת 4 חדרים ינוע בטווח של 300,000 שקל עד 600,000 שקל. המחיר יעלה מעבר לכך רק בליבת אזור הביקוש בקומות גבוהות מאד.

טווח המחירים כיום לדירת 4 חדרים גבוה פי שלושה וארבעה. הפער בין המחיר כיום למחיר דירה בעידן החדש מבטא את עלות הרגולציה – המעורבות הממשלתית המגבילה בתחום הבנייה. מחיר גבוה.

חזות העיר

חזות העיר תשתנה. אם נחתוך תמונה פנוראמית של העיר בעידן החדש ונחבר בקו את כל גגות הבניינים נקבל צורה של פעמון – גבוה מאד במרכז ונמוך בקצותיו. צורה זו משקפת את אופי הביקוש למגורים. ככל שהאזור יהיה מבוקש יותר – יגדל גובה הבניינים בו. ככל שנתרחק ממרכזו של אזור הביקוש יקטן גובה הבניינים. אזרחים שמעדיפים לגור בסביבה עם בניינים נמוכים יותר יבחרו לגור במעגלים החיצוניים לליבת הביקוש.

קשה להשתחרר מחשיבה בתלם, קיבעון

אין "מחסור" בקרקע לבניה – ההיצע אינסופי

אנחנו רגילים לחשוב במונחים של "מחסור בקרקע לבנייה". קשה להפנים שה"מחסור" הוא פרי המגבלות הביורוקרטיות שהתגבשו במשך שנים רבות. קשה להפנים שההיפך נכון – היצע הקרקע לבנייה אינסופי – השמים הם הגבול במלוא משמעות המילה. קשה לקלוט שמחיר קרקע יכול להיות נמוך מאד גם בישראל; קשה להשתחרר מהמיתוס שאם לא יהיו מגבלות על בנייה אז ה"מדינה תכוסה בבטון". העיוותים בתחום המקרקעין כה גדולים ועמוקים שחדלנו להפעיל את ההיגיון והשכל הישר ואנו מתייחסים למציאות כאילו היא אמת אובייקטיבית ולא יציר ביורוקראטי. חדלנו מלענות תשובות פשוטות לשאלות "מסובכות" כגון: כמה דירות צריך? התשובה: בערך כמספר בתי האב בישראל בתוספת רכישות של יהודים מחו"ל. האם קיים "חשש" שכל המדינה תכוסה בבטון? התשובה: מי משוגע להשקיע בדירה שאין לה דורשים? השאלה: האם כל אחד ירכוש מספר דירות? התשובה: למה "כל אחד" לא רוכש מספר מכוניות, הרי אין מגבלה. למה כל אחד לא מחזיק בבית 100 זוגות נעלים, הרי אף אחד לא מגביל אותנו...

התרגלנו לשרשרת האיסורים כאילו הם חוק טבע

אנחנו רגילים לחשוב במונחים של "הפשרת קרקע חקלאית לבנייה". יזם או קבוצת אזרחים שמצליחים לסיים תהליך סזיפי כזה לאחר 40 שנה, כאילו וזכו בפיס. אנחנו רגילים לשגרת המאבק "להגדלת אחוזי הבניה" בפרויקט – מי שהצליח מתעשר. קשה להתרגל למחשבה על מצב שהכול "מופשר" ולא קיים מושג של "אחוזי בנייה". נובע מכך שבדירה שעולה כיום 400 אלף דולר המרכיב הכבד ביותר (בערך שלושה רבעים) הוא מחיר הרגולציה והעיוות של שוק המקרקעין. קשה להתרגל למחשבה שרוב התביעות המשפטיות בנושאי מקרקעין הן תביעות סרק שמקורן במגבלות שרירותיות ושעשרות אלפי ה"עבריינים" יכולים להיחשב ממחר לאזרחים הגונים. קשה להשתחרר מהמחשבה שאלפים רבים של אנשים מתפרנסים כיום מ"אוויר": עורכי דין, ארכיטקטים, מעכארים, פקידי עירייה, בתי משפט וכל אלה שכותבים את אלפי הכתבות והמאמרים המלומדים בעיתונות הכלכלית, דנים ומפרשים מאות סוגיות ביורוקרטיות ומשפטיות הנובעות ממס שבח והיטלים למיניהם שיבוטלו בעידן החדש.

יוצאים מהקיבעון - יתרונות כללי המשחק החדשים

  • הוזלה דרסטית של דירות ומקרקעין: היצע כמעט אינסופי של קרקע (ביטול מגבלות שימוש, בנייה לגובה ללא הגבלה, הפרטת קרקעות המדינה, ביטול רוב הביורוקרטיה, ביטול המיסוי הייחודי, הגדלת הסחירות).
  • הבטחת גמישות תכנונית ברמה גבוהה.
  • תגובה מהירה וטבעית לצרכים משתנים של האזרח.
  • צמצום מעורבות הפקידות השלטונית ומניעת הליכים המובילים להחלטות שרירותיות.
  • קיצור דרסטי של ההליכים הקשורים להיתרי בנייה.
  • הגנה יעילה על האזרח מפני מפגעים אפשריים מצד השלטון או שכניו.
  • השחיתות כמעט ותיעלם כי אין צורך באישורים וקומבינות.

ה"בעיות" נפתרות בקלות (יחסית): פתרונות שוק למפגעים אפשריים בהעדר תב"ע
בשלב זה, כל גולש שעדיין לא כרע תחת עומס השינויים המוצעים, שואל את עצמו איך המערכת החדשה תיתן מענה לבעיות הידועות. ליקטנו אוסף שאלות מעשיות (אם יש לכם שאלה נוספת, או בעיה שנראית כבלתי פתירה על ידי "כוחות השוק", אל תהססו לכתוב לנו).

אחת מהמטרות הראשוניות של התב"ע היא מניעת מפגעים אפשריים כתוצאה מאינטרסים מנוגדים לכאורה של הגורמים המעורבים: יזמים, בעלי קרקעות, בעלי דירות והציבור הרחב. המגבלות המוטלות במסגרת התב"ע נותנות ברוב המקרים מענה לבעיה, אך כפי שסקרנו – רב נזקן מתועלתן. כדי לפתור את החולה מהמחלה – פשוט הורגים אותו... להלן מספר בעיות יסוד שהשוק יכול לפתור ללא צורך בתב"ע ובמעורבות עירייה:

השלכות "ירוקות" של כללי המשחק החדשים

אם תהיה בנייה "צפופה" בלב העיר, אז במעגל המרוחק יותר תהיה בנייה מרווחת, ויותר שטחים ירוקים. "צפיפות" בלב העיר משמעותה גם פחות נסיעות ושימוש ברכב מצד אזרחים שמעוניינים לעבוד או לבלות במרכז, אך נאלצים לגור רחוק ממנו. ביטול מגבלות השימוש בקרקע יאפשר לאזרח להחליט כיצד לנצל את הקרקע שברשותו (אזרחים רבים יהיו בעלי קרקעות עקב הפרטת קרקעות המדינה). במקום שלא כדאי לבנות ייתכן שתהיה חקלאות או סתם שטח ירוק פתוח.

בניה להשכרה
בישראל אין בניה להשכרה כי ההכנסה משכר דירה (בניכוי הוצאות ניהול, תחזוקה ופחת) נמוכה יחסית להיקף ההשקעה בדירה. בתנאים אלה, לא כדאי ליזמים להשקיע בדיור להשכרה. משכירי הדירות כיום הם אנשים פרטיים שאינם חייבים במס על שכר הדירה, רובם מבוגרים ובגיל מתקדם. חלקם "עבריינים" שחילקו שלא כחוק דירות גדולות לדירות קטנות וכך העלו את התשואה על רכושם. רוב בעלי הדירות שוב יהפכו ל"עבריינים" אם יבוטל הפטור הקיים ממס. יימצאו דרכים כדי להתחמק ממס-הכנסה (כך היה בעבר... לפני מתן הפטור...).

20% עד 40% מהדירות בערים הגדולות מושכרות לדיירים, אך שוק ההשכרה מפגר. דייר בשכירות לא יכול לסמוך על בעל-בית פרטי שיאפשר לו לגור לאורך זמן בדירה. בעלי הדירות לא מתחזקים את הדירות ברמה סבירה כי חלקם הגדול מתכוון למכור את הדירה בעתיד נראה לעין. גם הביקוש הגבוה והגיל הנמוך של השוכרים מאפשר לבעלי הדירות להזניח את הדירות. משפחות משתדלות שלא לגור בשכירות, בעיקר בגלל מחסור בדירות לטווח ארוך.

בעידן החדש כדאי יהיה לחברות ויזמים להשקיע בדיור להשכרה הואיל וההשקעה בבניית דירה תהיה נמוכה לאין שיעור מאשר כיום ומאידך-גיסא, יכולת הדיירים לשלם שכר דירה נאות תעלה בזכות העלייה התלולה הצפויה ברמת החיים. באופן זה התשואה על השקעה במגורים תעלה. בתנאים אלה, נראה בישראל פרויקטים של מאות דירות להשכרה, מתוחזקות במקצועיות, כמקובל בחו"ל.

בתנאים שייווצרו, לא יהיה כמובן צורך בכל מנגנון הזכאות של משרד השיכון (משרד מיותר בעידן החדש). משפחה, או זוג צעיר, יוכלו בקלות לשכור דירה למספר שנים. אחרים יוכלו, לדוגמה, לרכוש מגרש זול ולבנות בית קטן שיגדל עם התפתחות המשפחה. נוחיות המגורים הזולים מחוץ לעיר (התחבורה המהירה לא תהיה בעיה...) תתרום לפתרונות דיור ללא "עזרת" פקידות ממשלתית. כמובן שתוכניות הסבסוד החדשות בדמות "דיור בר השגה" הופכות למיותרות.

גודל דירות, גובה תקרה, מרפסות
בהעדר תב"ע יוכל כל יזם להחליט מה יהיה גודל הדירות, גובה התקרה, וכמה חניות יוצמדו לכל דירה. היזם יצטרך לבדוק היטב את דרישות השוק והעדפות הקונים. יש להניח שיזם לא ייגש לבנייה לפני ביצוע סקר שוק יסודי. אם יזם יגלה בלב העיר ביקוש לדירות זעירות של 20 מ"ר – שיבנה. אם יגיע למסקנה שיש אוכלוסייה שמוכנה לשלם עבור תקרות בגובה של 6 מטר – שיבנה. אם הציבור מעדיף דירות עם מרפסות ענק פתוחות – שיבנה, אם באזור אחר ניתן לבנות ולמכור דירות כלל ללא מרפסות – מדוע צריכה העיריה לאלץ אזרח שאינו זקוק למרפסת לשלם עבור המרפסת המיותרת? היזם יודע טוב מאשר כל פקיד בעירייה מה הציבור דורש. אין מקום למגבלות שרירותיות.

"חלוקת" דירות
ניתן יהיה לחלק דירות או לאחד דירות ולהגדילן בהתאם לדרישות השוק וללא צורך באישורים. התופעה הלא-חוקית, הרווחת כיום, של "חלוקת" דירות היא הפיתרון שהשוק פיתח למחסור המלאכותי של דירות קטנות להשכרה. ספק אם יהיה צורך בכך בעידן החדש הואיל ושכר הדירה יהיה נמוך ולא יהיו מגבלות מינימום לשטח דירה בבנייה חדשה.

חנויות ומסחר
אם היזם יגלה שיש מחסור בחנויות בסביבה – הוא כמובן ינצל את קומת הקרקע לחנויות (למה רק את קומת הקרקע? הוא רשאי לצרף לחנויות קומות נוספות ולהכשיר למגורים רק את הקומות הגבוהות). אם היזם יטעה בשיקוליו ויבנה בסגנון כזה בשכונת מגורים שלווה – יתכן שיפסיד כסף, כי בשכונה אין די עוברים ושבים ואין הצדקה כלכלית לחנויות. היזם יתקן מהר מאד את הטעות ויסב את החנויות לדירות או לשימוש אחר. לא יהיה צורך באישור העירייה.

בנייה לגובה
בבניה חדשה לא תהיה מגבלה של בנייה לגובה, גם לא תוספת קומות על בניין קיים (בכפוף לשיקולים הנדסיים). השיקול יהיה של היזם, או של הדיירים (בבניין קיים). הואיל והיצע הקרקע לבנייה יהיה כמעט אינסופי, ירד מחירה למינימום מצחיק (במונחים של היום). בתנאים אלה אין חשש (של "ירוקים") שיזם עלול לבנות באזור כפרי שליו גורד שחקים. העניין פשוט לא כדאי – הוא לא יוכל להתחרות ביזמים שיציעו בתים צמודי קרקע זולים בסביבה. בנייה לגובה יקרה וכדאית רק בלב אזורי הביקוש בעיר. הרשות המקומית תצטרך להתאים את תשתיות המים והביוב באזורי ביקוש מוגבר (כלומר, במרכזי הערים).

מרחק בין בניינים בעיר
כיום התב"ע מחייבת מרווח של לפחות 3 מ' מגבול המגרש. בהעדר תב"ע לא תהיה מגבלת מרווח בין בניינים. המרווח בין בניינים יהיה נתון לשיקולם של בעלי שני המגרשים הסמוכים. בהעדר מגבלת בנייה לגובה תפחת התועלת הכלכלית המופקת מניצול מלא של שטח המגרש, עד הסנטימטר האחרון. בנייה עד גבול המגרש מחייבת את היזם לבנות קיר אטום בצד שגובל במגרש השכן (אף אחד לא יקנה דירה עם חלונות צדדיים כאשר יש סיכון שייחסמו בעתיד על ידי קיר שייבנה במגרש השכן). לכן, אם יסתבר ליזם שהצרכנים מעדיפים דירות עם מספר כיווני אוויר הוא יהיה חייב להשאיר רווח נאות מגבול המגרש כדי שימצאו קונים לדירות. במקרה "הגרוע" ייתכן שבאזורים מסוימים יהיו בניינים מחוברים לגוש אחד (בין רחוב לרחוב) – סגנון בנייה שקיים ברוב הערים הגדולות במערב החל מרומא וכלה בניו-יורק (ואפילו בדרום תל אביב...). לא נורא.

העדר רגולציה על מרחק בין בניינים יחייב בעלי מגרשים סמוכים להגיע להסכמה על המרחק של שני הבניינים הסמוכים מגבול המגרש. כאשר אחד מהשניים ירצה לבנות על המגרש שלו הוא יצטרך להחליט אם לשמור מרחק (3 מטרים כיום) מגבול המגרש או לנצל את מלוא המגרש, עד קצהו, לבניה. ניצול מלוא המגרש יאלץ אותו לבנות קיר אטום בקו התפר עם המגרש הסמוך כי שום קונה לא יסכים שיהיו שם חלונות או מרפסות שעלולים להיחסם בעתיד על ידי בנייה במגרש השכן. שמירת מרחק בין בניינים צריכה להיות בהסכמה הדדית. הסכמה זו תושג רק אם מתברר לשני הצדדים כי קונים פונציאלים סולדים מדירות עם שני כיווני אוויר בלבד. במקרה זה, היזם הראשון שמתכוון לבנות "יאיים" על שכנו ויאמר לו: "אני מתכוון להתרחק בבניה מגבול המגרש רק אם גם אתה תתחייב לכך בבנייה עתידית שלך. אם לא תתחייב עתה, אזי אבנה כבר עכשיו קיר אטום בדיוק על גבול המגרש. בעל המגרש השכן יפסיד אם לא יסכים.

שינוי השימוש בבניין משותף קיים
לא תהיה מניעה חוקית להוסיף קומות לבניין ככל שהדיירים יחפצו, לא תהיה מניעה חוקית לאפשר שימוש בדירות כמשרדים, קליניקה לרופא וכדומה. גם להיפך: בבניין משרדים ניתן יהיה להכשיר דירות מגורים, או מלונאות. לא יהיה צורך בהיתר מראש או במעורבות אחרת של השלטון. המגבלה היחידה תהיה ההסכמה בין בעלי הדירות בבניין שהוא רכוש משותף. די יהיה ברוב רגיל (או רוב מיוחס "מתון" – 60%) של בעלי דירות כדי לאפשר שימוש שונה מהקיים. הסכמה כזאת משמעותה שינוי בתקנון הבית המשותף. שינוי כזה ירשם בטאבו כדי שכל רוכש דירה עתידי בבניין ידע על כך. יוזמה לשינוי, בהסכמת רוב הדיירים, משמעותה שיש בשוק ביקוש לשימוש החדש – יותר מאשר לשימוש הקיים. לדוגמה: אם במרכז העיר נוצר מחסור במשרדים, יעלו מחירי השכירות למשרדים ויהיה כדאי יותר להשכיר דירות לשימוש משרדים מאשר למגורים. במקרה זה, רוב בעלי דירות יראו ברכה ברכושם אם ישכירו אותו כמשרד ויענו כך לצורך בשוק, שימוש יעיל מאשר המשך השימוש כדירת מגורים. כמובן שבאזורים אחרים בעיר יתכנו שינויים בכיוון ההפוך – ממשרדים למגורים.

הסתרת נוף
נתייחס ל"נוף" במשמעותו הרחבה – כולל אור שמש, רוח-ים וכדומה. נניח שורת בניינים על שפת הים מהם נשקף נוף ים פתוח. האם הנוף לים הוא קניינם של בעלי הדירות? האם הוא חלק בלתי נפרד של הדירה שרכשו?

נוף, משב רוח, אור שמש, רמת שקט – הם משאבי סביבה מוגבלים. אי אפשר להבטיח אותם לכל דירה ובוודאי שלא באותה מידה וגיוון. הביקוש להם ומוגבלותם הופכים אותם למוצר סחיר בהקשר של נדל"ן. זמינותם, או העדרם, משביחה או גורעת מערך נכסים. כאשר נבנה הבית הראשון בעיר מול הים, לא היה לנוף הים ערך כלכלי כי היצע הנוף היה גבוה מהביקוש. כאשר רצועת החוף התמלאה והתחילו לבנות את שורת הבניינים השנייה, נוצר ערך לנוף ומחיר בתי השורה השנייה, ללא הנוף, היו נמוכים יותר.

נוף ניתן להפוך לקניין פרטי רק כאשר יש הסכם חוזי בין שני צדדים שמבטיח חוזית את הנוף. לדוגמה, יזם שמפתח קרקע הגובלת בנוף ומחתים בחוזה המכר את כל הקונים על איסור להגביה את הבניינים בשכונה למשך 20 השנים הבאות. כך יהיה הנוף, חלק מקניינם של רוכשי שורת הדירות הראשונה, וגם של רוכשי דירות הגג בבניינים הפנימיים. כל יתר תושבי השכונה התחייבו מראש, ומרצונם החופשי, למגבלה זו ואינם רשאים להפר אותה (על ידי תוספת קומות לבניין). התחייבות הדדית זו היא בין דיירי המתחם ולא מחוצה לו. אם בעתיד יקום מיזם של אי מלאכותי בים, מול השכונה, הוא לא יהיו כפוף להסכם השכונתי. תושב השכונה שקנה "דירה עם נוף" ידע מראש שבעתיד הרחוק, כאשר הטכנולוגיה והתנאים יבשילו, ייתכן שייבנה אי בלב ים אשר יישנה את הנוף. נוף, אם כך, שייך זמנית לאלה שמוכנים לשלם עבורו. נוף אי אפשר "לגזול" או "להעלים". לנוף יש מחיר-שוק – זוכה בו בעל ההצעה הגבוהה ביותר. הנוף קיים תמיד ובסך הכול מחליף ידיים. זו הסיבה שמחירי דירות באזורי ביקוש מתייקרים ככל שהקומה גבוהה. הסיכוי לזכות בנוף פתוח והמרחק מהמולת הרחוב שווים כסף. אך אם בסמוך לבניין בן 30 קומות יקום מגדל של 60 קומות – יוסתר חלק מהנוף לדיירי הבניין הראשון, אך 30 הקומות הנוספות במגדל החדש יזכו לנוף – הנוף החליף ידיים. לדיירי הבניין הראשון יש אפשרות להבטיח לעצמם את הנוף רק על ידי רכישת המגרשים שבינם לבין הנוף הפתוח כדי למנוע בנייה גבוהה. זהו מחיר השוק של אימוץ הנוף עבורם. האם יסכימו לשלם את המחיר? הניסיון מלמד שקל יותר להגיש התנגדות לעירייה כדי לפגוע בזכויותיהם של השכנים בקרקע שבבעלותם...

שינויים בנוף הם סיכון שכל רוכש נכס צריך להביא בחשבון, בדיוק כמו אזרח שרוכש דירה בקומה ראשונה של בניין, יודע שבעתיד יבנו בניין גבוה במגרש הריק הסמוך שיסתיר לו את אור השמש. המחיר שמשלמים עבור הדירה מביא בחשבון שינויים אפשריים בנוף. מי שקונה דירה בקומה ה-40 חשוף פחות לסכנת שינוי הנוף, אבל משלם בהתאם.

מגבלות בנייה שמתיימרות "לשמור" על הנוף הנשקף אינם "שומרות על הנוף" אלא מקפיאות מצב קיים לטובת דיירים ותיקים. הקפאת מצב קיים מקטינה את היצע הדירות ומייקרת אותן. תקנות כפויות אלה גורמות להעשרה של בעלי נכסים קיימים על חשבון רוכשי דירות חדשים שנכנסים לשוק. פגיעה שוטפת ברמת חייהם בגלל האילוץ להקצות חלק גדול יותר של הכנסתם החודשית לטובת מימון פתרונות דיור (שכר דירה או משכנתא).

צפיפות בניה
ערים גדולות מהוות לעיתים קרובות מקור משיכה לתושבי הפריפריה מסיבות שונות כגון: זמינות מקומות עבודה, מרכזי השכלה, מוסדות לימוד, מקומות תרבות ובילוי ולעיתים – פשוט, העדפה של אורח חיים עירוני תוסס. הטענה הרווחת היא שהנהירה "הבלתי מרוסנת" אל העיר תגדיל את הצפיפות לרמה בלתי נסבלת. לכן, על הרשויות להגביל את מספר הדירות שמותר לבנות בכל בניין ולחייב כל דירה בשטח מינימאלי.

הטענה מייחסת לציבור רוכשי הדירות (או השוכרים) רפיון-שכל ומניחה שהחוכמה מתרכזת אצל מספר פקידי ממשלה ועירייה – הם יודעים כמה זה "צפוף". צפיפות היא בהחלט תחושה סובייקטיבית – יש שיחושו שלא בנוח בבניין המכיל 20 דירות, אחרים יחושו נוח מאד במגדל שמאכלס 400 דירות. כל אחד שוקל לפי העדפותיו ומוכן לשלם מחיר בהתאם.

מגורים וסביבת מגורים הם מוצר סחיר, וכמו כל מוצר אחר בשוק הם כפופים לחוקי ההיצע והביקוש. בהעדר מגבלות על מספר יחידות הדיור ושטחן, יגדל מספר הדירות במרכזי הביקוש, ויקטן שטחן בגלל מחיר הקרקע הגבוה. עד כמה אפשר להקטין שטח דירה? התשובה פשוטה: עד לשטח המינימאלי לו עדיין יימצא קונה. כמה דירות צריכות להיות בבניין על מגרש בשטח של 1000 מטרים מרובעים? כמספר הקונים שמוכנים להשקיע מכספם בדירות בבניין. פשוט. לאיזה גובה יצמח הבניין? עד לגובה שהיזם מניח שימצאו די קונים שישלמו את מחיר הקומה הגבוהה המתייקרת. בהעדר חוקי שטח וצפיפות, יצמחו בעיר מגוון בניינים בעלי צפיפות שונה ומספר דירות שונה לשטח מגרש זהה. כל אזרח יקנה לפי העדפותיו והאמצעים העומדים לרשותו.

כיום אסור לבנות "צפוף" ואסור לבנות "גבוה מידי" ואסור לבנות "בשטח קטן מידי". לכן, יזם שמצליח לקבל אישור חריג מהעירייה זכה בפיס. רווח בטוח. אבל כאשר לכולם תהיה הרשות לבנות לפי דרישות שוק הקונים – הרווח יפסיק להיות בטוח. קבלן לא יבנה צפוף וגבוה רק בגלל שאין איסור על כך, כי גם על מתחריו אין מגבלות. היזמים יצטרכו לבחון היטב את דרישות השוק בטרם בנייה.

ה"צפיפות" צריכה להיקבע על ידי חוקי ההיצע והביקוש ללא מעורבות השלטונות. בתחום ליבת-הביקוש, מרכז העיר, הצפיפות תעלה, שטח הדירות יקטן, מחיר מטר מרובע יתייקר וגובה הבניינים יעלה כדי לנצל את השטח הקרקע באופן מקסימאלי. אם תהיה בנייה "צפופה" בלב העיר, אז במעגל המרוחק יותר תהיה בנייה מרווחת, ויותר שטחים ירוקים. "צפיפות" בלב העיר משמעותה גם פחות נסיעות ושימוש ברכב מצד אזרחים שמעוניינים לעבוד או לבלות במרכז, אך נאלצים לגור רחוק ממנו.

החוק שמגביל "צפיפות" מול ביקוש גואה, מייקר את מחירי הדיור – הרבה מעבר למחירים שהיו נקבעים על ידי השוק, אילו לא הופרע בסיפוק הביקוש. חוק הכלים השלובים פועל והיוקר "נגרר" לפריפריה. אם אין היצע מספיק במרכז העיר אז חלק מהביקוש נודד למעגלי היישובים הסמוכים ומייקר דירות גם שם.

ומה על פגיעת "הצפיפות" באורח החיים של תושבי הסביבה הוותיקים? אין מתפקידה של המדינה להבטיח חסינות משינויי סביבה ואורח חיים. אי אפשר היה להבטיח, לפני 100 שנים, לתושבי השכונה הוותיקה בפתח תקווה ש"אוטומובילים" לא יכנסו לשכונה, אלא אך ורק כרכרות עם סוסים. אי אפשר היה להתחייב בשנות החמישים לתושבי ראשון לציון כי יתעוררו לעד עם ריח פריחת ההדרים בפרדסים. שינויי סביבה עירוניים הם איטיים ונמשכים שנות דור. אזרח שמוצא עצמו מקץ 40 שנה גר בסביבה שהשתנתה, רשאי לעבור לסביבה אחרת שמזכירה לו את שכונת נעוריו. אין הוא רשאי לכפות מגבלות על שכניו שנענים לביקוש הגובר במרכז העיר ומוכרים את ביתם ברווח, לטובת גורד שחקים. כאשר יהיה מסחר חופשי בקרקעות, וללא מגבלות בנייה – "הצפיפות" באזור המבוקש תגדל עד לרמה הנסבלת על ידי התושבים. אם "הצפיפות" תחרוג מקו דמיוני זה תתחיל נטישה שתאזן את הביקוש. הנטישה תאותת שמחיר הצפיפות מבחינת איכות חיים וכסף אינה לטעמם של התושבים. כך מכתיב השוק "תקן" שמתאים בדיוק לדרישות האזרחים.

ייתכן מצב שבו תושבי רובע מגורים באזור מבוקש יחליטו ברוב מיוחס על תכנית רובע מוסכמת (תר"מ) שמגבילה את הצפיפות וגובה הבניינים. בהנחה ששוק הדירות סביבם "בוער", בחירתם מרצון במגבלות בנייה בשכונה, תדרוש מהם מחיר יקר שיתבטא בויתור על חלק ניכר מפוטנציאל הערך הטמון בדירותיהם. בעוד תושבי האזורים האחרים מוכרים תמורת תשלום גבוה את הבניינים הנמוכים ליזמים שמקימים גורדי שחקים, הם נשארים עם בתיהם הנמוכים ללא אפשרות למכור (מגבלה שבחרו בה מרצונם). תושבי הרובע המוגבל בוחרים לשלם מחיר גבוה תמורת אורח חיים אותו הם מעדיפים. ייתכן שבעתיד, כאשר פוטנציאל הרווח יהיה גבוה מאד, גם הם "יישברו" וישנו ברוב קולות את התר"מ.

תפקידן העיקרי של הרשויות במשחק זה הוא לוודא שתשתיות המים והביוב ויתר השירותים הציבוריים עומדים בנטל, ולהרחיבם אם יש צורך.

שכונות וילות ובניה צמודת קרקע
באזורי בנייה נמוכה, צמודת קרקע, יהיו כל תושבי הרובע חתומים על תוכנית רובע מוסכמת שאוסרת, לדוגמה, על חלוקת המגרש ובנייה של יחידה נוספת, איסור בנייה לגובה, דרישה למרחק בנייה מינימלי מגבול המגרש, איסור על פעילות אחרת ממגורים, איסור הצבת שילוט מסחרי ואפילו איסור על הקפת הבניין בחומת אבן. יתכנו שכונות אחרות עם מגבלות או היתרים שונים.

בהתקרב מועד פקיעת התר"מ, יוכלו רוב התושבים להחליט על הארכה לתקופה נוספת. כך, לדוגמה, יובטח לתושבים שלא ייבנה בשכנותם מגדל מגורים במקום הווילה של השכן. אך אם מרכז העיר יתפתח לכיוון שכונת הוילות, והביקוש לדירות ירקיע שחקים – תגדל הכדאיות לבעלי הוילות למכור את המגרש לבנייה גבוהה. ביקוש מוגבר יגרום למסה קריטית של בעלי וילות שיהיו מעוניינים לממש רווח ולמכור את המגרש, עליו בנויה, הווילה לבנייה גבוהה. הם יוכלו לעשות זאת רק עם תום תקופת ההקפאה של 20 השנים, או לפני כן, ובתנאי שיהיה רוב מיוחס לכך בשכונה. שווי הנכסים יתאים עצמו לדרישות השוק, באיטיות, שתמתן פגיעה חדה אפשרית בדיירים הנמנים עם המיעוט המתנגד לשינוי הצפוי. מועד פקיעת התר"מ, לאחר 20 שנה יאפשר די זמן לאזרח שחושש מהשלכות שינויים על רכושו לעבור לאזור אחר. מנגנון זה יבטיח את התפתחות העיר בהתאם לצרכים אובייקטיבים ללא צורך בוועדות, משכורות לפקידים, התנגדויות ובתי משפט.

מצוקת חניה ותקני חניה

"מצוקת חניה" אינה מכת טבע אלא יציר הרגולציה הביורוקרטית שמערימה קשיים על הקמת חניונים. ברוב הערים הגדולות יש מחסור במקומות חניה אך הרשויות אינן מאפשרות לשוק לספק את הביקוש. נהפוך הוא, מידי פעם עולה הצעה להטיל "פיקוח" על מחירי החניונים. מנגנון המחירים הוא שמסמן ליזם היכן כדאי להשקיע בהקמת חניון (כלומר, היכן ממוקדת המצוקה), אך כאמור, המנגנון אינו מביא תועלת כי אין דרך מעשית, לדוגמה, להרוס בניין מגורים ולהקים תחתיו חניון רב קומתי ותת-קרקעי למאות מכוניות. בעידן החדש יזם לא יזדקק לאישור הרשויות כדי ליזום השקעה בחניון. הרשות המקומית לא תכתיב תקנים. אם יזם יגלה פלח שוק של אזרחים שאינם נוהגים ברכב הוא יוכל להציע להם דירות מוזלות ללא חניות צמודות (לדוגמה: קשישים שמעדיפים לגור בלב העיר ללא רכב). או להיפך: עבור אוכלוסייה אחרת יבנה בניין עם 3 חניות לכל דירה, אם יש לכך ביקוש. ייתכן שבבניין משרדים חדש הקרוב לתחנת הרכבת, יסתפק היזם בחניון מצומצם. לעומת זאת, אם יבנה כך בניין משרדים בלב העיר, יגדל הסיכון העסקי – היזם יתקשה לשווק את המשרדים. סביר שיבנה חניון תת-קרקעי ענק. היזם יחליט כמה חניות יוצמדו לכל דירה או משרד. באזור עם מצוקת חניה כדאי יהיה להסב בנייני מגורים או משרדים לחניונים. לא יהיה כמובן צורך בהיתר מיוחד לשם כך, ובתנאי שהתר"מ יאפשר זאת.

סילוק שפכים
בניה גבוה וצפופה במרכזי הערים, בלב אזורי הביקוש, ייצור לחץ על צנרת המים והביוב הקיימת שמותאמת לצפיפות קטנה יחסית של תושבים. התאמת התשתיות להיקף האוכלוסיה היא מהתפקידים המעטים שנותרו לרשויות המקומיות בעידן החדש... עירייה שמשופעת בהכנסות ארנונה, כתוצאה מריבוי תושבים, לא תתקשה להכפיל ולשלש את קיבול מערכת הביוב.

מימון תשתיות ציבוריות בבניה חדשה

יזם שבונה פרויקט שמצריך התאמת תשתיות תחבורה, ביוב, מים וכדומה ישא במלוא העלויות. לדוגמה: אם בגלל ייזום פרויקט גדול, יתעורר צורך לשדרג את קוטר צינור הביוב העירוני הראשי – ישא בכך היזם. ייתכן שיזם יידרש להפקיד סכום מסוים בקרן סגורה שתשמש בעתיד אך ורק למימון פתרון זה.

אזורי תעשיה

מפעל תעשייתי הדורש שטח רחב, גישה למשאיות, ואולי גם אפשרות לפליטת עשן ורעש לא יוכל בעידן החדש לקום באזור מגורים שקט. הסיבה לא תהיה התב"ע שאיננה, אלא יוקר הקרקע באזור המגורים והחשש מפני תביעה משפטית על מטרד. בעידן החדש לא תהיינה סובסידיות או מענקים ממשלתיים לתעשייה וגם לא הגנה מיבוא מתחרה. מפעלים יאלצו להתחרות ולחסוך בעלויות. שום תעשיין לא יבזבז את כספו ברכישת קרקע יקרה במרכז העיר – העדפתו תהיה אזור תעשייה מרוחק, קרקע זולה ותשתית מתאימה לתעשייה עם גישה נוחה לאמצעי תובלה ושילוח, אחרת לא יוכל להתחרות במפעלים אחרים שיקומו באזורים אלה.
עם צמיחת העיר, ייתכן שמפעל תעשייה, שהיה לפני עשרות שנים מחוץ לעיר, ימצא עצמו מוקף בבנייני מגורים. בעלי המפעל ימהרו להעביר את המפעל לאזור תעשייה זול וימכרו את הקרקע שהתייקרה לשימושים עירוניים ללא צורך בתהליכי שינוי ייעוד.

כיום, אם מפעל בלב רמת גן רוצה לעבור לאזור קריית גת ינהלו בעליו מו"מ במשך שנים עם עיריית רמת גן על אחוזי הבנייה שיקבלו על המגרש שייפנו. במקביל, יתנהל מו"מ עם משרד המסחר והתעשייה ומשרד האוצר על גובה המענק לו יזכה המפעל אם יואיל לעבור לקריית גת...

אזורי משרדים

באזורי משרדים ותעשייה יתבטלו באופן מיידי התוכניות והמגבלות על גובה, צפיפות, גודל משרד מינימלי, תקני חניה וכדומה. יזם שירצה להסב, לדוגמה, בניין משרדים למגורים לא יזדקק לאישור כלשהו. עליו לעמוד בתקני בטיחות, להציג פוליסת ביטוח מקיפה לתקופה ארוכה ולעמוד ביתר הדרישות לקבלת היתר בנייה אוטומטי. יזם שירצה להקים וילה באזור משרדים – שייבנה, אם הוא סבור שיימצא קונה. "הבעיה – שלו". יזם שיקים בניין משרדים ללא חניון – שיבנה, הוא שם את כספו על קרן הצבי.

שכונות מצוקה

שכונות מצוקה (או פשוט יותר – שכונות עוני), הם אזורי מגורים בהם מתרכזת אוכלוסייה בעלת הכנסה נמוכה. הואיל ובכל חברה ובכל צורת משטר, יהיה חלק מהאוכלוסייה עני, הרי שתמיד צפויים להיות אזורים עם ריכוז גבוה יותר של עניים. נרחיב על כך בפרק סעד ורווחה. השאלות הרלוונטיות לפרק זה – האם אוכלוסיית שכונת העוני קבועה? כלומר, מה הסיכוי להיחלץ מהשכונה; והשאלה השנייה – האם שכונת העוני צריכה תמיד להיות במקום קבוע גיאוגרפית בעיר, או שמיקום השכונה בעיר ישתנה במשך השנים עם התפתחותה.

נדידת שכונות העוני כתוצאה מלחצי השוק
שכונות עוני בעידן החדש תהיינה מצומצמות בזכות העלייה המתמדת ברמת החיים של כל שכבות האוכלוסייה. מיקומן בעיר ישתנה לאורך שנים. השכונות ממוקמות כיום במרכזי הערים, בהן הקרקע יקרה. בהעדר מגבלות בניה, ייווצר לחץ מתמיד מצד יזמים, לרכוש קרקעות מיושביהם ולבנות תחתם בניינים חדשים. השוק ידאג לפינוי-בינוי. אזור אחר וזול בעיר יהפוך בהדרגה לשכונת עוני.

שכונת התקווה ושכונת הארגזים בתל-אביב היו מפונות מזמן על ידי יזמים. אילו לא היו מגבלות של תכנון ובניה, אילו הקרקעות היו פרטיות, ופוליטיקאים לא היו מעורבים בתהליך. אילו לא חלו איסורים (כגון "שינוי ייעוד") – יתכן שהאזור היה הופך כבר לפני עשרות שנים לאזור תעשיה זעירה, ואחר כך אולי לאזור משרדים והיי-טק. יתכן שקבלני בניה למגורים היו "מכרסמים" אט אט בשכונות אלה באמצעות בנייה גבוה למגורים – מגבולות השכונה – פנימה. ללא צורך להכריז על אזור באופן רשמי כ"אזור פינוי בינוי".

כך קרה בראשון לציון…

נדידת התושבים משכונת העוני

שכונות עוני בערים הם הכרח המציאות בדיוק כמו שכונות יוקרה. אי אפשר "לפתור את בעיית שכונות העוני" כפי שאי אפשר "למגר" עוני יחסי. השאלה אינה מי גר בשכונה אלא כמה זמן שוהה משפחה בשכונה עד שהיא מצליחה לעבור לאזור טוב יותר (וכמובן, עני "חדש" תופס את מקומה בשכונה). שכונות עוני הכרחיות; מגורים בשכונה נותנים פיתרון לאנשים שזקוקים לדיור זול. בשכונה גם מתרכזים ספקי שירותים שמוכרים מוצרים ושירותים במחירים נמוכים יותר מאשר באזורים אחרים בעיר (כגון חנויות עם מוצרים "יד שנייה"). כך מסייעת השכונה לעניים חרוצים לחסוך בהוצאות שוטפות, ובעזרת החיסכון, שמצטבר עם הזמן, לשפר את מצבם. בעידן החדש, החופשי ממעורבות הפוליטיקאים, רמת החיים של האוכלוסייה תעלה באופן קבוע ומהיר ולכן שכבת העניים (עוני מוחלט, לא יחסי) תהיה מצומצמת. רוב דיירי שכונות העוני יהיו זמניים. הסיכוי להשתחרר מהעוני רב ומהיר יותר במשק חופשי. העניים יהיו בעיקר מהגרים (עולים חדשים ועובדים זרים) אך גם לדוגמה, אנשים בעלי מוגבלויות פיזיות ומנטליות חסרי משפחה תומכת, או אנשים בשפל כלכלי זמני.

שימור בניינים ישנים - ללא הפקעת זכות הקניין

כמעט בכל עיר שמכבדת עצמה יש מחלקה לשימור בניינים ישנים. המחלקה מחליטה על "רמת השימור" כלומר על רמת ההפקעה של זכות הקניין מידי בעלי הבניין... בניין בעל דרגת שימור גבוהה אסור להרוס ואסור לבנות תחתיו בניין מודרני. במקרה הטוב, מוטלים על בעלי הבניין ההיסטורי, קנסות כבדים בצורת מגבלות חמורות, הנחיות שיפוץ ושימור מחמירות. מלאכת הבנייה או השיפוץ מתייקרת ומתארכת.

ייתכן שראוי לשמר בניינים בעלי ערך היסטורי או אחר; אך החלטה אינה צריכה להתקבל ע"י פקידי עירייה, מוכשרים ככל שיהיו. ובוודאי שלא להתבצע בדרך של הפקעה בכוח של רכוש פרטי.

הדרך לשימור מבנים, היא באמצעות עמותה שתרכוש בניינים הראויים לשימור לדעתה, במחירי השוק, מבעליהם. העמותה תמומן מתרומות אותו ציבור שרואה חשיבות בשימור מבנים. מספר הבניינים שישומרו יעמוד ביחס ישר לאמצעים העומדים לרשות העמותה. במילים אחרות – ביחס ישר למספר המזדהים עם חשיבות השימור. אם העמותה תגייס מעט אמצעים, סימן שהנושא אינו כה חשוב לדעת רוב האזרחים ויירכשו רק הבניינים החשובים ביותר לשימור. העמותה גם תשפץ, תתחזק ותשכיר את הבניינים לשימור. שכר המנגנון, המועסק כיום, ומחיר השימור לא יוטלו על משלם המסים. ייתכן שיש אוכלוסייה שתהייה מוכנה לשלם שכ"ד גבוה יותר עבור מגורים בבניין לשימור משופץ ויפה. ייתכן שקיימים קוני דירות שמוכנים לשלם תוספת מחיר עבור רכישת דירה בבניין לשימור ומוכנים להתחייב הדדית, במסגרת תקנון הבית, על תחזוקה מיוחדת של הבניין לשימור. השימור יעשה ויראה ברמה גבוהה ולאורך זמן.

המחלקה לשימור מבנים – מרשם לשיתוק העיר ולהתייקרות הנדל"ן
כמו כל מחלקה ביורוקרטית, כך גם "מחלקת השימור" צריכה לפרנס את עצמה, לגדול ולספק תעסוקה לפקידיה ועובדיה... כך גדל התמריץ להכריז על מספר גדל והולך של בניינים כבעלי "ערך היסטורי" – כאן גר הסופר המפורסם, שם הכריזו על ייסוד "תנובה" ובניין אחר מייצג קונספט בארכיטקטורה. עד שנת 2003 הוכרזו בתל-אביב, לדוגמה, כ- 1500 בניינים לשימור. השימור גורע שטחי בניה בעיר וכך גורם לייקור יתר השטחים ומהווה למעשה מס על האזרח.
השימור הוא מס על בעלי הבניינים (בנוסף לאפקט המיסוי על האזרח הנובע מייקור דירות אחרות בגלל הקטנת ההיצע). שווי הבניין המשומר נמוך יותר בגלל עלויות השיפוץ הגבוהות (במקרים בהם שווי הבניין המשופץ עולה - הרי שאין צורך בחוק. התמריץ הכלכלי היה משמר את הבניין). גם כאן, כמו בתחומים אחרים של מעורבות ממסדית, פועל "אפקט השחיתות והביורוקרטיה": פקידי מחלקת השימור מחליטים על מי תופעל הגזרה ובאיזה עוצמה תוטל... קל לנחש שיש אזרחים מסוג א' ואזרחים מסוג ב'... כמובן שלא כל ארכיטקט רשאי לתכנן שימור ולא כל קבלן מוסמך לבצע עבודת שימור... מי מחליט מי המאושרים?...


מהפך המקרקעין הכפרי - המרחבים שמחוץ לעיר

עיקרי המהפך
המהפך מתבסס על שני שינויים: האחד יגדיל את חופש האזרח להשתמש ברכושו הפרטי כראות עיניו (ובתנאי שאינו יוצר מפגע אקטיבי כלפי רכוש שכנו). השני יגדיל את היצע הקרקעות הנסחרות בשוק פי כמה. שילוב המהפך במקרקעין הכפרי עם מהפך המקרקעין העירוני יוזיל באופן ניכר את עלויות הדיור ויעלה את איכות החיים ורמת החיים בישראל.

ביטול מרבית האיסורים לשימוש במקרקעין ישמוט את המצע שמזין שחיתות רבת-היקף שמלווה את ענף המקרקעין. לא יהיה צורך בקשרי הון-שלטון בעסקי מקרקעין ועשרות אלפי ישראלים הגונים, שהפכו לעבריינים בעול כורחם במערכת הקיימת, יחדלו מלחיות בשקר תמידי ויחזרו להגדרה של אזרחים ישרים:

סיווג מחדש של השימוש בקרקעות:

  • קרקע לשימוש פרטי: תבוטל האבחנה הקיימת בין קרקע חקלאית, בניה, תעשיה, מסחר, תיירות וכדומה. הכול מותר, אלא אם קיימת הסכמה חוזית מוקדמת (תר"מ - תוכנית רובע מוסכמת) בין תושבי האזור שקובעת מגבלות לשימושים במתחם.
  • מרחבי שמורות טבע: אזורים שיוגדרו כשמורות טבע ישארו בבעלות המדינה (נחלים, אגמים, עתיקות וכדומה). בשמורות טבע תותר רק בניה תומכת תיירות (שבילים, בתי מלון, אזורי מחנאות וכו').
  • מתחמי תשתיות ציבוריות: תוואי כבישים, מסילות ברזל, צנרת מים חשמל וגז. קרקעות אלה ישארו בבעלות המדינה.
  • אזורי ממשל: קרקעות תפוסות על ידי מחנות צבא, שטחי אימונים, מכוני מחקר ומפעלים בטחוניים כגון קמ"ג בדימונה, בנייני ממשלה ורשויות מקומיות.

כל יתר הקרקעות שלא נכללות בקטגוריות אלה יופרטו, יירשמו בטאבו בבעלות מלאה של הרוכשים שיוכלו לעשות בהם את השימוש היעיל בעיניהם.

לכאורה - סיבוך ללא מוצא
מרבית קרקעות המדינה נמסרו למתיישבים על ידי המדינה או הקרן הקיימת, ללא תמורה, כדי שיעבדו את האדמה. משיקולים שנסקרו, האדמות לא הועברו ישירות למשפחת המתיישב אלא דרך גופים מתווכים: תנועות ההתיישבות המפלגתיות והאגודות (מושבים וקיבוצים). המתנה לא נרשמה בטאבו בבעלות המתיישב ולא בבעלות המתווכים, אלא נשארה בבעלות המדינה. זכויותיו הקנייניות של המתיישב עצמו בקרקע מעולם לא הוגדרו ("בר רשות").
אין כיום חילוקי דעות שלמתיישבים יש זכויות כלשהן בקרקע, מן הטעם הפשוט שהם מחזיקים בהן מזה שניים-שלושה דורות. קרקע שאין עליה תביעת בעלות פרטית ישירה אחרת.

מהרגע שהתחילו לדבר, בכורח המציאות הכלכלית, על הפשרת קרקעות חקלאיות לבניה, התחדד הויכוח. כסף. ערך הקרקעות עלה ועיקר הויכוח נסב על המפתח לחלוקת תוספת הערך בין המדינה למתיישב.

במדינה סוציאליסטית שבה עשרות סקטורים, וההתיישבות ביניהם, קיבלו מתנות מהמדינה אין דרך להחזיר את הגלגל אחורה. מתיישבים קיבלו קרקעות חינם, תעשיינים קיבלו מפעלים חינם, משפחות אצולה קיבלו זיכיונות ייצור, שיווק ויבוא בלעדיים, קואופרטיבים לתחבורה קיבלו מונופולים, מלונאים זכו לבתי-מלון במתנה וקבוצות שכירים חזקות זכו לזכויות-עושק בחסות החוק. הרשימה ארוכה.

אין דרך מעשית לחשב כמה ומי קיבל. הטענות של גופים כמו הקשת המזרחית המופנות נגד "מתנות" להתיישבות צריכות להיות מופנות נגד משטר החלוקה הסוציאליסטי ששלט במדינה. משטר שהם רוצים להנציח אך רק להטות אותו לכיוון אחר.

נובע מכך שכל החלטה כיצד לחלק את הקרקעות שבבעלות אף אחד ("המדינה") – בין המדינה לבין המתיישבים תהיה שרירותית. אין בנמצא פתרון "צודק".

את הקרקעות יש להפריט. אין זה מתפקידה של מדינה להיות בעלת קרקע אלא אם המגרש המסוים נועד לשרת מוצר ציבורי (כביש, מדרכה, גינה, מחנה צבאי וכדומה – ראה הרחבה בפרק הדמוקרטיה). חשיבות ההפרטה כה גדולה שהיא גוברת על הוויכוח כמה "מגיע" לקיבוצים ולמושבים. צריך להגיע לפשרה מהירה ושרירותית ולהפריט.

בעידן החדש בו לא יהיו מגבלות שימוש בקרקע, תהיה ירידה דרסטית במחירי הקרקעות ועוקצו של הויכוח הנוכחי יוקהה. במצב הנוכחי, כל היתר בנייה שמאפשר הרחבת יישוב, הוא כרטיס זכייה בטוח בפיס. ברגע שלא יהיו מגבלות בנייה – לא יבנו בכל מקום אפשרי. פשוט משום שיסתבר שהביקוש לבנייה מוגבל – בדיוק כפי שמוגבל מספר הנעליים שאפשר למכור ומספר המקררים שמשפחה קונה.

תוך מספר שנים (לא גדול) לאחר ההפרטה הראשונית – השוק יתאזן. האיזון יגיע אפילו אם ההפרטה תתבצע לפי המודל הקיצוני של רישום כל הקרקעות על שם המתיישבים, ללא הסתייגויות וללא תמורה. קרקעות יוצעו למכירה, יחליפו ידיים והבעלות תתפזר בסופו של דבר בין מאות אלפי משפחות בישראל. כולם ירוויחו מהוזלת הקרקע.

הפרטת קרקעות הממסד ("המדינה")

הפקעת הקרקע מידי הממסד הפוליטי
כ-93% מהקרקעות במדינת ישראל הן בבעלות ה"מדינה". המילה מדינה הוכנסה במרכאות כפולות הואיל והשאלה היא מי מפיק את התועלת מהקרקע ולא מי רשום פורמאלית כבעלים. קרקע היא משאב מסחרי שניתן להפיק ממנו רווחים; ורווחי עתק כאשר רק יחידי סגולה זוכים בהקצאה שמוגבלת בתוקף האיסורים הקיימים. השילוב של משאב יקר יחד עם שליטה פוליטית על צינורות המכירה (או החלוקה) יוצר מקור כוח פוליטי אדיר לאוחזים ב"ברז" וכן אינטרס פוליטי מובהק לשליטה במנהל מקרקעי ישראל. שחיתויות, הטבות למקורבים, קשרי הון-שלטון, ו"חריגה מנוהלים" מלווים צומת-כוח פוליטית זו מאז קום המדינה. לכן, למרות בעלות "המדינה" על רוב משאבי הקרקע – הבעלות המעשית היא בידי הממסד הפוליטי ולא בידי הגוף הערטילאי הנקרא "לאום". הפרטת הקרקעות משמעותה הפקעת הקרקע מידי הממסד הפוליטי. סילוק הפוליטיקה מתחום המקרקעין.

מכירה פומבית לכל המרבה במחיר
כל הקרקעות שאינן שמורות טבע, אזורי ממשל או שטחי תשתיות ציבוריות – יימכרו. יופרטו. קרקעות שסמוכות למרכז הארץ יחולקו למגרשים קטנים (מספר דונמים למגרש); קרקעות שהן כיום חקלאיות יוצאו למכירה בגושים גדולים יותר וכך גם קרקעות באזורים מרוחקים. המכירה תהיה גלויה ופומבית ולכל המרבה במחיר. כל אזרח ישראלי יהיה רשאי לקנות וכך גם תושבי חוץ שזכאים לחוק השבות. כדי להפיג את חששם של אלה הפוחדים מהשתלטות עויינת על קרקעות ניתן לסייג את ההפרטה ולאפשר החרמת קרקע אם מאחורי הרכישה עומד אזרח מדינת אוייב, אזרח מדינה או יישות עויינת, או אזרח הקשור לגורם עויין.

רוכשים יוכלו לחלק מגרשים גדולים לחלקים קטנים ולמכור אותם או לעשות בהם שימוש כרצונם. מאות אלפי ישראלים יוכלו להשקיע ברכישת מגרש בהתאם ליכולתם הכספית, אפילו אם היא מצומצמת. המסחר הער ושפע הקרקע ות הנסחרות, יחד עם ביטול רוב איסורי הפיתוח והבניה (ראה פירוט בתחילת הפרק) יוזילו את מחירי הקרקעות בישראל לרמות נמוכות מאד.

הפרטת אדמות המושבים והקיבוצים

קיימת חשיבות עליונה להפרטת הקרקעות – לא החזרתן למנהל מקרקעי ישראל... הוצאתן מידי הממסד הפוליטי (הקרוי משום מה "לאום" והקרקע נקראת בטעות "קרקע לאומית" במקום "קרקע פוליטית") חשובה עד כדי כך שרצוי להתפשר עם דרישות הקיבוצים רק כדי לסיים את התהליך במהירות. הקרקע תימכר (לא תוחכר) למשקיעים פרטיים. חלק מהקרקע שיועבר לקיבוץ, יירשם כאמור כרכוש משותף של חברי הקיבוץ באופן אישי. בקרקע זו יוכלו לעשות כרצונם – גם לרשום כל תת-חלקה על שם חבר אחר. "האח הגדול" סיים את שליטתו בקרקעות!... אין רשם אגודות ואין אגודות שיתופיות.
הליך הפרטת הקרקעות במושבים ובקיבוצים חייב להיות פשוט. מושגים כגון "דמי חכירה ראשוניים", "דמי היתר", "דמי הסכמה" ודומיהם יעברו מהעולם יחד עם התחשיבים שאיש אינו מבין.

הקרקע במושב המשמשת למגורי המשפחה (השטח "הצהוב" ושטח "המחנה") תרשם בטאבו בבעלות מלאה של המשפחה, כך גם בקיבוצים. החלקות האחרות שבהיקף המושב, או הקיבוץ, שאמורות לשמש לחקלאות יוחכרו למושבניק הבודד או לקיבוצניק הבודד בחוזה חדש, אישי, לתקופה של 10 שנים בלבד. וזאת רק כדי ליצור הדרגתיות ברפורמה. לא תהיה מגבלה על אופי השימוש בקרקע זו. מייד לאחר חתימת חוזה החכירה ימכרו קרקעות אלה במכירה פומבית, כמו יתר קרקעות מנהל מקרקעי ישראל. הקונה ירכוש את הקרקע עם "דייר קיים" (המושבניק שחכר את הקרקע). ירצה המושבניק לרכוש בעצמו את החלקה – יצטרך להתמודד במכירה הפומבית. חקלאי שמתמחה בגידול רווחי כלשהו יוכל ביתר קלות לשכנע בנק, או מוסד מממן אחר, לעזור לו במימון רכישת הקרקע. חקלאים שלא ירצו או לא יוכלו לרכוש את הקרקע במסגרת המכירה הפומבית, תהיה תקופת החכירה מבעליה הפרטיים לתקופת מעבר לריכוך "המשבר".

הפרטת הבתים בקיבוץ ובמושב

בתים בקיבוצים ובמושבים, כולל החצר המקיפה את הבית, ירשמו גם הם על שם הדיירים. קרקעות עליהן נמצאים מבנים משותפים בקיבוצים או מושבים ובכלל זה רפתות, לולים, מחסנים, ממגורות, מבני-מסחר או מבנים לשימוש אחר כלשהו ירשמו בטאבו כרכוש משותף של חברי הקיבוץ או המושב. הבעלות תהיה פרטית כאשר לכל אחד חלק יחסי ברכוש. ביצוע הרישום בטאבו יהיה מיידי וכל אחד יוכל לנהוג בחלקו כמנהג בעלים לכל דבר. למכור, למשכן, להוריש וכו' ללא צורך באישור מאף אחד.

ביזור הבעלות על קרקעות שתשארנה ציבוריות

גם בעידן החדש, מיעוט של הקרקעות יישאר בבעלות ציבורית. על חלקות אלה בנויים כיום מבני ציבור. הבעלות עליהן תבוזר באופן מקסימאלי. הקרקעות עליהן צומחות גינות ציבוריות תועברנה לבעלות העירייה המקומית, כך גם קרקעות הכבישים העירוניים. קרקע ממשלתית, עליה בנוי התיאטרון (או המוזיאון) תועבר לחברה או לעמותה מפעילת התיאטרון.

קרקעות בהן עוברים כבישים בין-עירוניים יישארו בבעלות המדינה. ייתכן שבעתיד יימצא פתרון טכנולוגי שיאפשר מכירה או החכרה של כבישים אלה ליזמים פרטיים. גם בניין הכנסת בירושלים ובית הנשיא יישארו בבעלות המדינה... כל אלה, כמובן, דוגמאות בלבד ואין כוונה להיכנס לפרוט יתר.

קרקע פרטית לתושבי עיירות הפיתוח

כל משפחה החוכרת דירה ממנהל מקרקעי ישראל בעיירת פיתוח תהיה לבעלת הדירה בטאבו. באופן זה ייווצר בסיס הון לכל תושב בעיירת פיתוח. נתמזל מזלן של עיירות הפיתוח וכמעט כולן מוקפות באזורים נרחבים שאינם בנויים. סביב העיירות יש שטחים חקלאיים נרחבים, אדמות טרשים, או אדמות מדבר. שטחים נרחבים אלה שייכים לרוב לקיבוצים ומושבים בסביבה ואינם חלק מהשטח המוניציפאלי של העיירה. לעיתים קרובות, גדולים השטחים שבבעלות הקיבוץ הסמוך משטח העיירה כולה...

תחום השיפוט המוניציפאלי של העיירה יוגדל פי כמה. השטח הנוסף ייועד לתיקון חטאי העבר. השטחים החדשים יחולקו למגרשים גדולים יחסית של 750 מ"ר - 1000 מ"ר. כל משפחה שגרה בדירת שיכון ישנה תקבל מגרש. המשפחה תוכל לבנות על המגרש, או למכור אותו, תמורת פינוי דירת השיכון. בנייני הרכבת של שנות ה- 50 וה- 60 יהרסו בהדרגה והקרקע תימכר לבניה חדשה או לייעוד עירוני-ציבורי כגון מבנה ציבור או גינה פתוחה. פינוי-בינוי הדרגתי וטבעי.

כך בהדרגה, ישנו עיירות הפיתוח את פניהן. "שיכוני הרכבת" חרפת התכנון הפקידותי המרכזי, יהפכו בהדרגה לשטחים פתוחים או למבנים פרטיים מודרניים. רוב התושבים יתגוררו בבתים פרטיים צמודי קרקע שייבנו כל אחד לפי צרכיו וטעמו. זוג צעיר יוכל, לדוגמה, לבנות בית בן 2 חדרים בזול ולהרחיבו עם הזמן... תוך מספר שנים יהפוך מרכז עיירת הפיתוח, היכן שפעם היו "שיכונים", לגינה ירוקה גדולה שסביבה מפוזרים אלפי בתים פרטיים!

רפורמה זו בעיירות, הקרקעות הזולות, יחד עם תשתית תחבורה מפותחת ורכב זול ללא מיסוי, יהפכו את הנגישות למרכז הארץ לפשוטה. זה הפתרון לעיירות, כך תמחק המילה "פיתוח" – הן תהיינה סוף-סוף "מפותחות"...

מה עושים עם הכסף שיגויס ממכירת הקרקעות?

מיליארדי הדולרים שיגויסו ממכירת הקרקעות יושקעו אך ורק בתשתית תחבורה. המכירות הפומביות, השקופות והגלויות, יאפשרו קבלת מחירים מרביים עבור הקרקעות. סביר שקרקע במרכז הארץ תימכר במחיר גבוה מאשר קרקע באזור מרוחק יותר. אם כי, ההתחייבות להשקעת התמורה בתשתית תחבורתית תגרום להקטנת הפער במחירים בין המרכז לפריפריה. מחיר הקרקעות בישראל ירד באופן דרסטי. צניחת מחירי הקרקעות בשילוב יתר פרקי הרפורמה (ביטול רוב המסים, ביטול מגבלות בניה וכדומה) יוזילו משמעותית את מחירי הדירות וכדאי יהיה לחברות להשקיע בדיור להשכרה הואיל והתשואה על השכרה תעלה. לראשונה מאז שנות ה- 40 של המאה הקודמת... כדאי יהיה לבנות להשכרה!... וזאת, כמובן, ללא צורך בחוקים מיוחדים ל"עידוד השכרה"... אזרחים יוכלו בקלות לשפר את תנאי מגוריהם ולא יהיה צורך ב"זכאות" של משרד השיכון...
משפחות רבות יוכלו להרשות לעצמן להשקיע, כחלק מחסכון המשפחה, בחלקת אדמה.

אזורי כפר וחקלאות

כאמור, כולן יהיו בבעלות פרטית ותבוטל האבחנה בין קרקע חקלאית, בנייה, תעשייה וכדומה. למי שכדאי לגדל עגבניות שיגדל; ולמי שכדאי לבנות – שיבנה. למרות זאת, סיווגי הקרקעות הנוכחיים יישארו בתוקף לתקופת-מעבר של כ- 10 שנים ויקבלו תוקף של תר"מ (תכנית רובע מוסכמת, ראה בתחילת הפרק) שיפקע בתום התקופה.

תושבים באזורי כפר שירצו לשמר את אופי היישוב יוכלו אפילו להחמיר את מגבלות תוכנית הרובע המוסכמת. החלטת הרוב תאפשר שילוב מגבלות נוספות כגון הגבלת השימוש בקרקעות שסביב היישוב ובבעלות תושביו לחקלאות בלבד, איסור על רפתות, איסור השכרת מחסנים לגורמי חוץ ועוד.

סוף ל"חכירות" ופרוק חברות השיכון הציבוריות

עשרות אלפי דירות ובתים פרטיים בנויים כיום על קרקע שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל, החל מבתים משותפים במרכז ת"א, וילות ברמת-חן או בתים בדימונה. הדירות והבתים יועברו לקניין מלא של הדיירים וירשמו על שמם בטאבו, בבעלות מלאה. סוף ל"חכירות". "החברות המשכנות" כדוגמת "עמידר" יפורקו ויסגרו – הדירות שבבעלותן יועברו לבעלות הדיירים שישלמו את עלות הרישום בטאבו בלבד. ההליך יהיה פשוט: רישום מיידי בטאבו לאחר הוכחה שלמבקש יש כיום זכות החכירה בדירה.

חופש לקיבוצים ולמושבים

אגודות שיתופיות – כגון מושבים וקיבוצים יפורקו לאלתר. הרכוש יהיה פרטי. ירצו חברי קיבוץ מסוים להמשיך ולחיות חיי שיתוף וקומונה – במדינה חופשית איש לא ימנע מהם. יוכלו להתאגד מחדש במסגרת עמותה, חברה, שותפות או כל צורה אחרת. יוכלו לקבוע תקנון ולנהל אורח חיים כאוות נפשם אך לא יוכלו לכפות על חבר לשעבר להצטרף לשותפות החדשה. ברירת המחדל תהיה בעלות פרטית. כך ייפסק דיכוי הפרט במסגרות הכפויות שקמו מכוח אידיאולוגיות שגויות.

עתיד המושבים והקיבוצים

עתיד מזהיר. קיימים כ- 870 יישובים כפריים כאלה (270 קיבוצים ו- 600 מושבים) כאשר ברוב היישובים בין 50 ל- 100 משפחות שסביבן שטחים ריקים לרוב.

כאמור, בעידן החדש, תהיה לכל אזרח זכות לבחור את צורת מגוריו ולממשה בהתאם ליכולתו הכלכלית. לא יהיו "תמיכות" (אין צורך – הכול זול ופשוט מאשר כיום) ולא יהיו "אזורי עדיפות לאומית" (כי כבישים מהירים ורכבות ייקרבו מאוד את היישובים המרוחקים למרכז. ראה פרק "תחבורה").

כאשר הבתים בקיבוצים יהיו בבעלות פרטית מלאה של יושביהם, וכך גם יתר הרכוש... וכאשר לא יהיו הגבלות ייעוד לקרקע, טבעי שכל יישוב יגדל פי כמה בזכות התשתית הקיימת שתוזיל בניית בתים נוספים (הוזלה יחסית להקמת יישוב חדש ללא כל תשתית). אם בכל קיבוץ ומושב יתווספו 1000 בתים, די בכך כדי לספק כמחצית מהבניה הנוספת הנדרשת בישראל עד שנת 2040... ייתכן שיתר השטחים ימשיכו לשמש לחקלאות. לחקלאות אמיתית ומשתלמת – בהעדר סבסוד, תמיכה, ומים בחצי-חינם... על כך בפרק החקלאות באתר זה.

צבא בזבוז הקרקע לישראל...
הצבא כיום, הוא צרכן בזבזני של קרקע יקרה. הצבא מחזיק בשטחי קרקע נרחבים בלב אזורים עירוניים כגון הקריה בתל-אביב, מחנה צריפין, מחנה תל-השומר, מחנות במפרץ חיפה, השלישות ברמת-גן ועוד רבים. מחנות אלה, צורכים שטחים באופן בזבזני ביותר, בחלקם עומדים צריפי עץ או מבנים נמוכים אחרים מתקופת הבריטים... המחנות גורמים גם למטרד תחבורתי. הסיבה היחידה למיקומם המוזר הוא שבעבר שכנו שם מחנות של הצבא הבריטי... שטח המחנות צריפין ותל-השומר גדול משטחה של כל גבעתיים...

מזה עשרות שנים מקשקשים הפוליטיקאים על "פיזור אוכלוסייה", אך אפילו את הצבא הם לא הצליחו "לפזר" ממרכזי הערים... הנושא נדון מידי שנה... חלק מהתוכניות קיים, אך הביצוע בצעדי צב. מחנות הצבא, יועברו לאזורים בהם הקרקע זולה. לדוגמה – לאזורים הנרחבים דרומית לקריית גת או לנגב הצפוני בין דימונה לבאר-שבע. בשנת 2008 מסתמן מפנה ונראה שעיר של בסיסי הדרכה אכן תקום בנגב. השטחים שיפונו יימכרו ליזמים לבנייה מודרנית, מרווחת ואילו המחנות החדשים יתרמו לתעסוקה באזורים המרוחקים. רשת כבישים מהירים ורכבות מהירות תקל על הנגישות למחנות החדשים.

קרקעות תאגידים ממשלתיים יועברו לבעלותם

חברות וגופים ממשלתיים רבים קיבלו במשך השנים שטחי קרקע נרחבים מהמדינה "לצורכיהם". בין החברות המאושרות ניתן למנות את "בזק" ("בזק" בינתיים כבר הופרטה), "חברת חשמל", "רכבת ישראל", "המוביל הארצי", "מקורות", רשות הנמלים ועוד רבים. קרקעות אלה יירשמו בבעלות מלאה של התאגידים. במהלך הפרטת החברות הממשלתיות, יגלם המחיר שהמדינה תקבל עבור מכירתן, את שווי הקרקעות שבבעלותן.

קרקע פנויה

חלק ניכר מקרקעות המדינה הן קרקעות פנויות, לאו דווקא קרקע חקלאית או שמורת טבע. קרקעות במקומות נידחים ולא מבוקשים – הרים, מדבר, טרשים. כדי לנהל קרקעות אלה, שרובן יישארו בבעלות המדינה גם אחרי תהליך ההפרטה, די במחלקה במשרד הפנים ואין צורך בגוף כדוגמת מינהל מקרקעי ישראל. גם קרקעות אלו יופרטו אם יימצא להן שימוש וקונה. כל מחזיק בקרקע ישלם מיסי ארנונה על רכושו ובכלל זה קרקע פנויה שהופרטה.

הפרטת הטבע לשמירה עליו

יש להיזהר מהגדרה גורפת של כל אזור, בו שתולים 4 עצי שיקמה כשמורת טבע... כל שמורת טבע, ותהיינה כפי הנראה עשרות רבות (או מאות), תנוהל בידי חברה פרטית ל"הגנת הטבע". ניהול שמורות הטבע יועבר לחברות פרטיות או לעמותות שיזכו בזיכיון ניהול השמורות בתהליך של מכירה פומבית למרבה במחיר.
בשמורות הטבע אסור יהיה כמובן לבנות מבני מגורים או תעשייה, אך מותר יהיה בהחלט לבנות מתקנים מסחריים הקשורים לאופי השמורה כגון: חנות מזכרות, מסעדות, מתקני בילוי, נופש וכדומה.
זיכיונות ניהול אתרי טבע יפוזרו בין יזמים רבים שישלמו דמי-חכירה למדינה. שמורות הטבע יתחרו ביניהן על קהל המבקרים והתיירים תוך פיתוח אטרקציות תיירותיות. כך יינתן תמריץ לפיתוח התשתית התיירותית המפגרת במדינת ישראל. קיים בישראל פוטנציאל תיירותי אדיר שאינו מנוצל בעיקר בגלל המחסומים הביורוקרטים הממשלתיים.

יזמים פרטיים שלא יצטרכו לקבל אישור מאף אחד (וגם לא סיוע ממשלתי...) יוכלו להקים לדוגמה באזור טבריה-נצרת-אפיק הירדן את "ארץ הנצרות" – אתר תיירות בנוסח דיסני שניתן יהיה לשהות במתקניו מספר ימים ולחוות את כל סיפורי הולדת הנצרות בעזרת מתקני הדמיה אלקטרוניים מודרניים בשילוב הנופים הטבעיים. דוגמה אחרת – מסלול ארץ התנ"ך – גם כאן ניתן יהיה להסיע תיירים אל העבר הרחוק, החל ממסע בני ישראל במדבר וכלה במרד הגדול ברומאים. מספר התיירים המגיעים לישראל יוכל לגדול מ- 2 מיליון בשנה לעשרות מיליונים בשנה ולהפוך את התיירות לענף כלכלי מהמשמעותיים ביותר.

חברות פרטיות לניהול שמורות הטבע יגנו על הטבע באופן יעיל מכל מונופול ממשלתי. במקום שביתות, סגירת אתרי טבע והזרמת כספי משלם המסים, נקבל שמורות טבע המתחרות אחת בשנייה על משיכת מבקרים. אין ספק לדוגמה, שבעלי שמורת הטבע של נחל חדרה יתבעו לדין כל מפעל שיזרים שפכים מזוהמים לנחל, ויגרום להם נזק תיירותי. אך כמעט ולא יהיה בכך צורך – המפעל יזהר מלזהם את הנחל מתוך ידיעה שהוא פוגע ביזם פרטי שיעמוד על זכויותיו. כיום, שום מפעל מזהם אינו חושש, כי מולו ניצב גוף ממשלתי-ציבורי כבד תנועה ומסורבל, נגדו קל להתמודד.

הפרטת שמורות הטבע ומשאבים סביבתיים אחרים תקבע להם ערך כלכלי. אין דרך אחרת להשוואת התועלת שמפיק הציבור מדונם דשא בפארק הירקון לעומת התועלת המופקת מדונם ירקות. ייתכן שדונם מוצף מי-ביצה בשמורת החולה שווה יותר מהשימוש החקלאי במים ובקרקע. האם מיכסת המים של קיבוץ עין גדי שאורזים אותה בפלסטיק ונייר ומוכרים אותה כמים מינרלים בעיר, שווה יותר מערכה התיירותי של השמורה? האם הבננות של מושב גבע כרמל חשובות ממים בשמורת נחל התנינים (שמוזרמים כיום להשקיית מטעי בננות)? השוק יקבע.

מה יקרה לשטחים החקלאיים אם כל אחד יוכל לבנות?...
בעלי הקרקע יחליטו על השימוש הכדאי ביותר: במקום שכדאי לבנות – יבנו, ואם כדאי לגדל אבטיחים – יגדלו אבטיחים... בעידן החדש לא יהיה מחסור בקרקעות לבניה, הליכי האישור והבניה יהיו קצרים וזולים לאין שיעור. לא יהיה צורך "להפשיר" קרקע חקלאית – הכול "מופשר"ולכל שימוש... (דיון מפורט בתחילת הפרק – מהפך הבניה העירוני).
בשטחים נרחבים לא יהיה כדאי לבנות למרות שלא תהיה מניעה לכך... פשוט בגלל שיש גבול לביקוש. פתאום יסתבר, שלא על כל מגרש כדאי לבנות רק בגלל שמותר לבנות... כפי שכיום לא כל אחד פותח חנות נעליים למרות שאין מניעה חוקית לכך... רק במשטר הנוכחי, בו נוצר מחסור מלאכותי בקרקעות כל חקלאי שמצליח במשימה הבלתי אפשרית של הפשרת קרקע חקלאית – כאילו וזכה בהגרלת הלוטו...

נזכור, בהעדר מגבלות בניה לגובה בערים, תגדל שם הצפיפות. המשמעות המיידית היא שטחים ירוקים פחות-צפופים מחוץ לערים. היקף החקלאות יקבע לא רק לפי זמינות שטחי הקרקע (כלומר מחירה) אלא גם הרכב העלויות האחרות בחקלאות כגון מחיר המים. קרוב לוודאי שחקלאות מסיבית (להבדיל מחקלאות מתוחכמת כגון פיתוח זני צמחים וזרעים) תתבסס על השקייה במי-קולחין מטוהרים, אך גם עליהם תהיה תחרות מצד עיריות לצורך השקיית גנים ציבוריים. קשה לחזות את היקף החקלאות המסיבית בעידן החדש. גם במצב הנוכחי היקף החקלאות קטן משנה לשנה. לעומת זאת, חקלאות כפויה על ידי השלטון דורשת סבסוד, מייקרת את הקרקע למגורים, מייקרת את מוצרי החקלאות (גם בגלל מגבלות ייבוא) ופוגעת ברמת החיים של זארחי ישראל. אפילו כיום, רוב מוצרי החקלאות הבסיסיים ביותר מיובאים מחו"ל (או מה"שטחים"): חיטה, סויה, תערובת לבעלי חיים, תפוחי אדמה ועוד.

הצילו! המדינה תכוסה בבטון ואספלט...

זעקות השבר של ארגונים, או יחידים, בדבר "כיסוי המדינה בבטון", והצורך ב"בלימת הקבלנים" ו"כרישי הנדל"ן" נובעות, במקרה הטוב, מחוסר מחשבה מעמיקה. כמה דירות יבנו? התשובה – כמה שצריך. כמה בנייני משרדים ירקיעו שחקים? וכמה מפעלי תעשייה יוקמו? – בדיוק במספר הנדרש, כדי להעלות באופן מתמיד את רמת החיים במדינה חופשית.
האם רוב המדינה תכוסה ב"שמלת בטון ומלט" כדברי השיר הידוע? יתכן שכן – אם יתגוררו כאן 40 מיליון או 60 מיליון תושבים... אבל אז, זו תהיה בחירתם והעדפתם של יושבי הארץ. את תהליך הבניה אי אפשר לעצור – כל תא משפחתי זקוק לקורת גג (אחת, בדרך כלל). כל החוקים המגבילים, האיסורים המגוונים והתהליכים השוחקים – אחת תוצאתם – התייקרות המגורים לאזרח – והכול כמובן בשם "טובת הציבור"...

לפי תחזיות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, תמנה מדינת ישראל כ- 9 מליון תושבים בשנת 2020, ולפי אותו יחס כ- 13 מליון בשנת 2040. כלומר, בעוד 40 שנה יתווספו כ- 7 מליון תושבים חדשים. התוספת מייצגת כ- 2.2 מליון בתי אב נוספים (כ- 3.2 נפשות בממוצע לבית אב).

הפתעה: מה השטח שיידרש למגורים אם כל משפחה חדשה במדינה תתגורר מעתה ואליך... בוילה?

כדי להזים את תרחישי האימה, הבה נבחן תרחיש דמיוני... נניח שבעידן החדש יהיה זינוק גדול ברמת החיים – וכל התושבים הנוספים מהיום ועד לשנת 2050 יתגוררו בבית פרטי עם גינה... כ- 2.2 וילות נוספות... נקצה לכל וילה מגרש של 330 מ"ר נטו בממוצע. כל שטחי הוילות ישתרעו גם יחד על כ- 670 אלף דונם. אבל, בנוסף לוילות צריך גם שטחי ציבור. הבה נהיה נדיבים, נפתח מרחבים וריאות ירוקות ונקצה לצורכי ציבור שטח הגדול פי אחד וחצי משטח הוילות... כעת דרושים לנו 1.7 מליון דונם, שהם כ- 1700 קמ"ר כדי לקבל שכונת וילות ענקית, טובלת בירוק, כולל כבישים ומבני ציבור. ובאופן מוחשי יותר – זו משבצת קרקע של כ- 40 ק"מ על 40 ק"מ (בערך כמרחק בין יפו לנתניה).
מדהים! במקרה הגרוע – נדרש רק חלק זעיר בלבד ממדינת ישראל כדי לספק את כל צורכי הבניה למגורים, למשך 40 השנים הקרובות, אם אכן יהיה גידול כה רב באוכלוסייה, ואם כולם יגורו בוילות... ואף משפחה חדשה לא תגור בבית משותף בעיר... אבל במציאות, עם הגידול ברמת החיים, קטן הריבוי הטבעי, ומברה"מ עלו כבר מליון העולים... ובמדינה חופשית גם בונים לגובה רב במרכזי הערים... כך שאין איום ממשי על אובדן "ריאות ירוקות" ואין צורך להפחיד את הציבור...

בהמשך, נערוך "תרגיל" הפוך – הבה נניח שכל תוספת הבניה עד 2040 תתרכז בערים בלבד – אך ורק בבניה גבוהה, אפילו לא וילה אחת:
כדי לא להישמע דמיוניים, ניקח לדוגמה מודל של שכונה חדשה "גלילות דרום" שאמורה להבנות בשטח שבין תל-אביב לרמת השרון (התכנון של האדריכל פרופ' אדם מזור – תוכנית שכבר אושרה בועדות המקומיות, 2001): 14,000 דירות יוקרה, כולל פארק מרכזי עם נחל מלאכותי שיזרום לאגם מלאכותי גדול שישמש לדיג ושיט. שדרה עד לטיילת, אולם מופעים, מרכזים מסחריים, קריית חינוך(יסודי + תיכוני), אזור תעסוקה, קריית מדע והיי-טק, רכבת פרברים. כ- 60% מהמרחב מיועד לשטחי ציבור. מגדלי המגורים בני 8 עד 28 קומות. השכונה החלומית, בת 14,000 הדירות תיבנה על 1600 דונם. לפי יחס זה, אם נרצה שכל הדירות מהיום והלאה, ייבנו בשכונות מפוארות ומודרניות כגון זו, נזדקק ל- 250,000 דונם, כלומר 250 קמ"ר. זו משבצת קרקע של 16 ק"מ על 16 ק"מ – פחות מהמרחק בין ראשון לציון לתל-אביב ! כל זאת כדי לספק את מלוא צורכי המגורים בישראל עד שנת 2040.

איך מבטיחים מגורים באווירה כפרית פסטורלית לאורך זמן?

סביר שיימשך ביקוש למגורים באווירה כפרית (לא סתם שכונת וילות צפופה...). מגורים של בתים בודדים ביניהם מפרידים שטחים חקלאיים, שדות ופרדסים. דווקא כיום, תחת משטר "הדאגה" לקרקע חקלאית, כמעט בלתי אפשרי להקים יישוב כזה. הלולים במושבים הפכו למחסנים לוגיסטיים לחברות גדולות. החל מהנץ החמה, שועטות בכבישי המושב הצרים שיירות של משאיות. רעש מנועים במקום קרקורי תרנגולות... בעידן החדש קרקע ירוקה תהיה משאב כלכלי ככל משאב אחר. הקרקעות כולן יהיו בבעלות פרטית ולקרקע ירוקה יש מחיר.

נניח שיזם ביצע סקר שוק וזיהה אוכלוסיית יעד, בעלת אמצעים, שדורשת מגורים מסוג זה. ללא צורך באישור כלשהו, ירכוש היזם שטח חקלאי גדול, ויתכנן יישוב חדש. בין קבוצות הבתים יפרידו אזורי גידול חקלאי נרחבים, שדות ופרדסים. מחיר הבתים יגלם את עלות השטחים החקלאיים. תקנון היישוב וחוזה הקניה יבטיחו (שימו לב: לא העירייה!) שבתקופת 20 השנים הבאות לא תהיה בניה בשטחים החקלאיים והבתים הנבנים יישארו צמודי קרקע. הבעלות על השטחים החקלאיים יכולה להיות של רוכשי הבתים, של הנהלת היישוב, או להישאר בבעלות היזם. השימוש החקלאי בקרקע יהיה בתוקף הסכם חוזי מרצון. מתוך בחירה חופשית של המתיישבים. בהעדר שימוש אלטרנטיבי לקרקע, תעלה כדאיות השימוש בקרקע לחקלאות אמיתית (לא מסובסדת...). דווקא גידול בדרישה למגורים באווירה כפרית יכול להוזיל את הקרקע לחקלאות! מחיר הקרקע החקלאית בשטחי היישוב ירד בזכות מרכיב "איכות החיים" שבקרקע שכבר שולם ע"י קוני הבתים.


לא "לייעל" - לבטל ולסגור!

מאות משרדים, וועדות, ארגונים ומוסדות עוסקים כיום ביישום עודף החקיקה, שפע האיסורים והרגולציה בתחום הקרקעות והבניה. גופים אלה מייצרים הרים של ביורוקרטיה שיוצרת "עבודה" האחד לשני. במערך החדש – רובם מיותרים. תחת כללי המשחק החדשים פשוט לא יהיה בהם צורך; אין להם כל תפקיד ופעילותם מיותרת ומזיקה. נסקור את חלקם:

המתת חסד למינהל מקרקעי ישראל...

תפקידו האחרון של מינהל מקרקעי ישראל, בטרם ייסגר, יהיה למכור את הקרקעות שבבעלות המדינה לאנשים פרטיים. המכירה תתבצע בשקיפות מלאה – מכירה פומבית לכל המרבה במחיר. הרוכש יוכל לעשות שימוש חופשי בקרקע, לפתח אותה (או לא) לפי שיקולו, לסחור בה – הכול בהתאם לחוקי הקרקע בעידן החדש . קצב התכנון, הפיתוח, הבנייה או כל שימוש אחר ייקבעו על ידי הרוכשים לפי כדאיות כלכלית שתקבע על ידי כוחות השוק. דמי הסכמה, דמי היתר, דמי היוון ודמי חכירה יבוטלו יחד עם כ- 700 התקנות וההחלטות של המינהל ה"מסדירות" את המבוך הביורוקרטי הקיים.
הקרקעות הקרויות "קרקעות המדינה" או "קרקע הלאום" אינן שייכות למעשה ל"לאום", אלא לממסד הפוליטי ולפקידיו. משך שנים הם היוו מקור כוח-פוליטי לחלוקת טובות הנאה למקורבים לשלטון ומוקד כוח פוליטי המאפשר העסקה של אלפים במשרות סרק ובמינויים פוליטיים. אחזקת הקרקע בידי הפוליטיקאים מנעה הקמת שכונות ויישובים עצמאיים. אחזקת הקרקע בידי הממסד מצמצמת את היצע הקרקעות לבניה ותורמת את חלקה ליוקר המגורים בישראל. הפוליטיקאים אכן "שמרו" על "קרקע הלאום" אבל עבור המקורבים לצלחת... אחרים השתלטו על קרקע זו "של אף אחד" בכוח הזרוע. בדואי לא היה משתלט על קרקע פרטית – על קרקע ללא "בעל-בית" משתלטים.

תהליך מקדים להפרטת הקרקעות הוא תכנון-אב נדיב לרשת כבישים מהירים ורשת רכבות ושמירת רזרבות קרקע לצרכי ציבור מובהקים אחרים. רשת הכבישים המתוכננת צריכה להביא בחשבון רמת מינוע פי- 4 מאשר כיום. וליצור את צפיפות הרכב הנמוכה בעולם למ"ר כביש. תכנון מוקדם זה נועד לצמצם את הצורך בהפקעות קרקע בעתיד לצרכי כבישים.

במסגרת התהליך המקדים, יש להגיע להסדר קרקעות עם הבדווים בנגב – כל משפחה בדווית תקבל חלקה רשומה על שמה. יתר הקרקעות יחולקו לגושים וחלקות קטנים יחסית והאדמות יימכרו לכל המרבה במחיר (סוף לעידן ה"חכירות"). המכירה תתבצע במכירות פומביות גלויות ושקופות ולא במכרזים. הקרקעות יימכרו "בכל מצב" (ולא דווקא קרקע "מתוכננת") – הייעוד, התכנון, הפיתוח והביצוע יעשה על ידי הרוכשים, במימונם ועל אחריותם. במכירה הפומבית יוכלו להשתתף כל מי שעמד בתנאי סף מינימליים כגון: אזרח ישראל שקונה בהונו הפרטי את הקרקע, תושב חוץ שאינו קשור לגורם עוין, או לארץ אויב – מגבלות הרכישה יוגדרו בחוק.

בדרך הנכונה:
במהלך מאי 2005 החליטו ראש הממשלה שרון ושר האוצר נתניהו על קבלת המלצות ועדת גדיש להעברת קרקעות מינהל עירוניות לבעלות פרטית. היישום עדיין רחוק.

פרוק הקרן הקיימת לישראל

הקרן הקיימת לישראל תפורק. אדמות הקרן הקיימת (למעט שמורות טבע), כמו יתר אדמות מינהל מקרקעי ישראל, ימכרו ללא מחירי מינימום וללא מחירי מקסימום – במחירי השוק. הקרן הקיימת תוכל להמשיך ולהתקיים כעמותה פרטית ולגייס תרומות למטרות רווחה, טבע וסביבה – כמו כל עמותה פילנתרופית אחרת, ללא קבלת אגורה מכספי משלם המסים.
הקרן הקיימת היא זרוע של הקונגרס הציוני העולמי ובעלים של 15% משטחה של מדינת ישראל (מהם כ- 20 אלף דונם בלב אזור הביקוש בתל אביב). לקרן יש נציגות כבדה במועצת מינהל מקרקעי ישראל (9 נציגים מתוך 19)

מאז קום המדינה חדלה הקרן הקיימת "לגאול קרקעות". ככל גוף ביורוקרטי שמסרב "למות", מצאה לעצמה הקרן הקיימת עיסוקים אחרים שמבוצעים כיום במקביל, ע"י גורמי מדינה ומהווים כפילות מיותרת כגון: פיתוח חקלאות, פיתוח מאגרי מים, חינוך ועוד. רוב תקציב קק"ל (כמיליארד ש"ח, 2001) מקורו בתקציב המדינה. כעשירית מסכום זה מושקעים בייעור. למי יש כסף ליערנות כאשר רוב התקציב מופנה למימון משכורות והטבות למנגנון הענק – 1900 עובדים! (יש הטוענים "רק" 1400). אגף הכספים לבדו מעסיק למעלה מ-100 עובדים...

הסיבה האמיתית לקיומה של הקק"ל, כמו רוב יתר הגופים הממשלתיים-ציבוריים, היא האפשרות למנות למשרות בכירות את "אנשי שלומנו", והאפשרות להזרים כספים באמצעות המוסד למטרות רצויות לפוליטיקאים – החל בנסיעות לחו"ל וכלה ב"תרומות" למרכז למורשת בגין, בית"ר ירושלים, ופארק הבאבא-סלי בנתיבות. כמו ברוב המוסדות הציבוריים – קירבה לראש המוסד מסייעת בגיוס "תרומה" לפרויקט שרוצים בייקרו. עלות שכרם של שני מנהלי הקרן הקיימת – האחד מ"הליכוד" והשני מ"העבודה", יחד עם ההטבות לנשיא קק"ל (איך אפשר בלי נשיא...) היא כ- 600,000$ בשנה! הקרן הקיימת היא סוכנות נסיעות בפני עצמה – ח"כ או "בכיר" אחר שרוצה להתאוורר בחו"ל יכול לנסוע על חשבונה וכנציגה לגיוס תרומות... בשנת 2002 הגיע סך ימי הנסיעות ל- 630.

שוב פועלת הנוסחה המוכרת: בשם רעיון "לאומי" או "טובת הציבור", מזרימים לחבית כלשהי מיליארדי שקלים מכספי משלם המסים. לחבית ברזים רבים ועל כל ברז יושב "בכיר" עם לשכה, רכב ומשכורת שפותח את ברז הכסף למקורביו. הכול בשם הדאגה לעם ולמדינה…

משרד הבינוי והשיכון - מיותר !

הרפורמה בתחום הבניה והקרקעות, שמשמעותה – העברת פעילות המשק בתחומים אלה לידי האזרחים במקום התלות הקיימת בממסד – הופכת את משרד השיכון למשרד מיותר. ננסה לתהות על תפקידם הנוכחי של המחלקות והאגפים במשרד זה, כדי לבחון את הצדקת קיומם בעידן החדש (ההגדרות מתוך אתר האינטרנט של המשרד).

אגף מדיניות ופיתוח – אגף זה אחראי על "גיבוש מדיניות" בענף הבניה – על כך כבר נאמר – "לא מדובשך ולא מעוקצך..." את "המדיניות" צריכים לגבש מיליוני האזרחים ככוח צרכני ואלפי הקבלנים, היזמים ובעלי הקרקעות שיירכשו ממינהל מקרקעי ישראל לכשייסגר. את תוצאות "המדיניות" המתוכננת ע"י פקידים כבר סקרנו.

בהגדרת תפקידי האגף מופיעים בין היתר "ניתוחים ומחקרים" שהאגף מבצע. אם יש צורך אובייקטיבי במחקרים – יבצעו אותם האוניברסיטאות, או יזמים שירצו לצמצם את אי-הוודאות בטרם תכנון פרויקט.
תפקיד אחר של אגף זה הוא ביצוע "ניתוחים כיצד להוזיל את מחירי הדירות והגדלת היצע הדירות"... קשה לדמיין את מומחי האגף, עושים ימים כלילות, משך עשרות שנים, בניתוחים אלה... ניסיון רב שנים במדינת ישראל מוכיח שככל שגברה מעורבות הממשלה בשוק הדיור והמקרקעין, קרה רק ההפך מהרצוי... מחירי הדיור יוזלו כאשר משרד השיכון ייסגר ותיושם הרפורמה המפורטת בפרק זה. היצע הדירות יגדל או יקטן, כפי שהיצע הנעליים גדל או קטן... במסחר חופשי בין קונים למוכרים.

אגף המדען הראשי – תפקיד זה ילך בדרך בה ילכו כל המדענים הראשיים הממשלתיים (ראו פרק ה"דמוקרטיה")... חזרה לאוניברסיטה או לשוק העבודה הפרטי. מהגדרת תפקידו, כלל לא ברור מה מעשיו של המדען הראשי במשרד השיכון... נראה שעיקר תפקידו "לשתף פעולה" עם גורמים אחרים... עם אגפי המשרד, עם משרדים ממשלתיים (עמיתיו... המדענים הראשיים), עם גורמים בינלאומיים (נסיעות לחו"ל לקונגרסים בהוואי...). המדען גם "בוחן שיטות בניה מתקדמות" וממליץ עליהן לקבלנים... ייתכן שהוא בוחן אותם בזמן ביקור בירידים בחו"ל – זהו בדיוק תפקידם של אנשי עסקים, קבלנים, יבואנים ויזמים. די לנו אם נתייחס לפסקה נוספת בהגדרת תפקידי המדען הראשי – "מעודד התייעלות בענף" – כלומר, החברות הקבלניות אינן יעילות וכתוצאה מכך לא ממצות את פוטנציאל הרווח שלהן; ועל כן – המדען הראשי יושב ביציע הקהל ומעודד אותן להתייעלות...

אגף מערכות המידע – אגף זה יחד עם המנכ"ל, הדובר, היועץ המשפטי, אגף הכספים, הביקורת ומבחר הסמנכ"לים והמתאמים – כל אלה קיימים מסיבה אחת בלבד – כי יש משרד שיכון. ביטול המשרד משמיט את נחיצותם.
האגף אחראי על פיתוח ותחזוקת מערך המידע והמחשוב. באמצעותו, מעביר המשרד את המידע על פעילויותיו הברוכות לציבור ולפקידי המשרד עצמו. העברת פעילויות משרד השיכון לידי אזרחים ויזמים מבטלת את הצורך במידע זה. בעידן החדש אין "זכאים של משרד השיכון" כי הדיור יהיה זול לאין שיעור מאשר כיום ולכן לא יהיה צורך ב"מחשבון נקודות הזיכוי" המופיע באתר האינטרנט של המשרד...

אגף האכלוס – מטרת אגף זה היא בעיקר מתן פתרונות דיור לאוכלוסייה הסובלת ממצוקת דיור. בעידן החדש "מצוקת דיור" תהיה נדירה בזכות הוזלה ניכרת של מחירי הדיור וזמינות המגורים בשכירות. גם ההכנסה הפנויה של הציבור תגדל משמעותית; לכן, לא יהיה צורך בסיוע ממשלתי לשכר דירה ולרכישת דירה. בעיית דיור תהיה בעיקר נחלתו של מיעוט זעיר מוכה גורל ובריאות. וכאן מומלץ לגלוש אל פרק הסעד והרווחה.

מינהל תכנון והנדסה – ייתכן שחלק מפעילותו של אגף זה תהיה נחוצה גם בעידן החדש, כגון: קביעת תקני בניה בטיחותיים. ניתן לבצע זאת תחת חסותו של משרד הפנים ואין צורך במשרד שיכון לשם כך. אין ספק שקיימת כפילות וחפיפה בין אגף זה לבין אגפים דומים במשרדים אחרים ובגופים אחרים (כגון מע"צ). תפקידיו האחרים של אגף זה מיותרים – הממשלה לא תהיה מעורבת בתוכניות מתאר עירוניות (כי לא תהיינה כאלה...). בהגדרת תפקידו של האגף אנחנו שוב מתבשרים שגם אגף זה, בנוסף "למדען הראשי", פועל לקידום טכנולוגיות חדשות בתחום הבניה... על תרומה "ברוכה" זו לענף הבניין כבר עמדנו בדיון על נחיצותו "המדען הראשי"...

אגף האדריכל הראשי – זרועו התכנונית של האגף המיותר הקודם (מינהל תכנון והנדסה...). "ליווי ותכנון אתרים שמשרד השיכון מפתח" – תפקיד מיותר; בעידן החדש לא יהיו "אתרים" כאלה – השוק ידאג להם. גם אגף זה גוזל מתעסוקת האוניברסיטאות והחברות העסקיות ועוסק ב"מחקר בתחום אדריכלות ובניין ערים"...

מינהל לבנייה כפרית – יחידת סמך זו עוסקת בהתיישבות הכפרית, הקמה וביסוס של יישובים חדשים. כמעט ואין התיישבות חדשה לא בנגב, לא בגליל ולא ביהודה ושומרון. הסיבה העיקרית – מעורבות ממשלתית חונקת. הוצאת ההתיישבות מידי הממסד הפוליטי ויישום יתר הרפורמה תביא לתנופת בניה והתיישבות. המינהל לבנייה כפרית ויתר הגופים "העוסקים" בהתיישבות הם הסיבה לבלימת ההתיישבות!

אגף תכנון ובינוי ערים – סקרנו את המעורבות המיותרת והמזיקה של העיריות בתכנון ובינוי ערים, על אחת כמה וכמה מעורבות ממשלתית!! (ראה פרק שלטון מקומי).
כאמור, גם בעידן החדש יהיה צורך בתכנון כבישים ונושאי תשתית ארציים אחרים אך הם ירוכזו במשרד הפנים ובוודאי שלא בהיקף ובכפילות הקיימים.

אגף נכסים ודיור – עיקר תפקידו בשיווק ופרסום מכרזים לקרקע לבניה במסגרת הבניה הממשלתית. בעידן החדש לא תהיה בנייה ממשלתית, לכן גם אגף זה יהיה חסר תעסוקה.

אגף פרוגרמות – אגף המכין תכניות עבור האגף המיותר הקודם...

אגף (בכיר) מידע וניתוח כלכלי – אם יש צורך אובייקטיבי במידע המיוצר ע"י אגף "בכיר" זה – סביר שגופים פרטיים יעסקו בכך. אם מטרת המידע מחקרית – שיעסקו בכך האוניברסיטאות.

אגף שיקום שכונות פיזי – חלק מפעולותיו צריך להתבצע ע"י רשויות מקומיות (גנים ציבוריים, כבישים, מדרכות וכו') והחלק האחר יבוצע ע"י האזרחים עצמם (שיפוץ חזית של מבנים) וע"י ארגוני סעד ועזרה הדדית.

אגף שיקום שכונות חברתי – בהגדרת עיסוקיו – "קידום תושבי שכונות מצוקה". אגף זה עתיר כפילויות עם כמעט כל משרדי הממשלה האחרים: חינוך, בריאות, תעסוקה, רווחה, שרותי חברה... ומה לא... ושוב מופיעה ההגדרה "מחקרים וסקרים"...
יש לשים קץ לפעילות חובקת עולם זאת... איש לא יחוש בחסרונה.

יחידת החברות – תפקידה: ביקורת על פעולת החברות הממשלתיות שבאחריות המשרד. הואיל והחברות יופרטו (או ייסגרו...) תתבצע הביקורת ע"י רואי החשבון של החברות לאחר הפרטתן, במקום הביקורת "היעילה" של משרד השיכון...

מחוזות בניה עירונית – קיימים 5 מחוזות ובכל מחוז יש יחידות מקבילות ליחידות ולאגפים המיותרים שבמשרד הראשי... לכל מחוז יש בוודאי משרדים... מנהל בכיר עם לשכה, רכב צמוד ומזכירה... ופקידים לרוב הכפופים לו.

תקציב משרד הבינוי והשיכון עומד על כ- 262 מליון ש"ח (2002). היקף המענקים וההלוואות לבינוי והשיכון עמד על כ- 9.3 מיליארד ש"ח באותה שנה. מתוך סכום עתק זה יחסכו בעידן החדש לפחות כ- 8.5 מיליארד ש"ח לשנה. בעיקר משום שגם בעידן החדש יקבלו עולים חדשים "סל קליטה" מינימלי לסידור ראשוני בדיור (לא מהמדינה אלא מארגונים יהודיים פילנתרופים כמו הסוכנות היהודית). ראה פרק עליה.
החיסכון הגדול ייועד לאותם היעדים כמו הכספים משאר פעילויות הממשלה המיותרות – הגדלת הכנסתו הפנויה של הציבור והשקעה בתשתיות (כגון כבישים וביוב).

משרד התשתיות הלאומיות - מיותר !

משרד זה הוקם בשנת 1996 פשוט כדי ליצור משרד נוסף שהיה נחוץ משיקולים פוליטיים. תפקידו מוגדר כ"משרד מטה" ש"מעצב", "מגדיר" ו"מבקר". עיקר הביצוע מופקד בידי החברות והגופים הממשלתיים האחראיים. כמו בכל משרד ראוי לשמו, גם הוא עוסק ב"תאום ופיקוח", וב"שיתוף עם משרדים אחרים". כמובן, יש לו "מדען ראשי" לתפארת ועורכים בו "סקרים ומחקרים"...
רוב פעולות המשרד מיותרות. בעידן החדש הן יבוצעו על ידי יזמים פרטיים. מחקרי אנרגיה וגיאולוגיה יעברו לאחריות האוניברסיטאות (כולל המכון הגיאולוגי ודומיו). פעילות בתחום הגז והדלק תועבר לחברות עסקיות. מיעוט מהפעולות שאכן ראוי שתהיינה במסגרת ממשלתית – כגון תכנון תשתית ארצית לביוב – יכולות לחסות תחת כנפי משרד הפנים.
תפקידו העיקרי של המשרד בתחום הקרקע והבניה, יוצא דופן ומוגדר – כ"הסרת חסמים בתהליכי אישור תכניות בניה". כלומר, ניסיון להילחם בעיוותים שיוצרת השיטה ללא כל סמכות לבטל את השיטה. הצלחותיו מזעריות – הניסיון לטפל בסימפטומים ולא במחלה עצמה נדון לכישלון. הטיפול "במחלה" עצמה מפורט לאורך אתר זה.

המשרד, כמוהו כאחרים מימים ימימה, מנסה כוחו כמובן ב"פיתוח הגליל" באמצעות הרשות לפיתוח הגליל, וב"פיתוח הנגב" באמצעות הרשות לפיתוח הנגב. עיסוק משרדי הממשלה ב"פיתוח הנגב והגליל" הוא מרשם בטוח לאי-פיתוחם...
ראוי שמשרד התשתיות "יחזיר את המפתחות" וייסגר לאלתר. בתקציב שיחסך, העומד על כ- 210 מילון ש"ח (שנת 2002), יעשה שימוש מועיל כגון השקעה בתשתית תחבורה והגדלת ההכנסה הפנויה של הציבור.

מה יקרה לסיוע לזוגות צעירים, לזכאים ולעולים חדשים?

מענקים לזוגות זכאים ולעולים חדשים וכן משכנתאות בריבית מוזלת מהווים למעשה סובסידיה לדיור. סבסוד זה מגיע לסכומי עתק. בשנת 1985 הגיעו סובסידיות אלה לסכומם עתק של כ- 2.2 מיליארד $ כולל תשלומי עמלות ניהול לבנקים למשכנתאות (כ- 3% מהתוצר המקומי). בשנת 2002 עמד היקף הסובסידיות על כ- 1 מיליארד $ (בגלל התמעטות העליה).

סובסידיה לדיור מעלה את מחירי הדירות !

מחקרים כלכליים בישראל ובעולם מוכיחים כי סובסידיות לדיור גורמת להעלאת מחירי הדירות. מבלי להיכנס לניתוחים כלכליים מורכבים, ניתן להסביר את התופעה בכך שגם הקבלן יודע שיכולתו של זוג צעיר לשלם עבור דירה מסוימת גדלה בשיעור הסבסוד שהזוג מקבל מהממשלה. לכן, הקבלן יכול לייקר את מחיר הדירה בשיעור הסבסוד. או באופן ציורי יותר – נניח שלזוג צעיר יש מקורות עצמיים של 100,000$ (חסכונות + משכנתא בנקאית רגילה לא מסובסדת) ובסכום זה הוא יכול לקנות דירה בת 3 חדרים מקבלן ללא מעורבות הממשלה. עכשיו, משרד השיכון מציע לזוג הצעיר מתנה בסך 20,000$ (מענקים + הלוואה מסובסדת לזכאים), הסבסוד מעלה את הביקוש. גם הקבלן יודע זאת ומחיר אותה דירה יעמוד על 120,000$. הזוג הצעיר לכאורה לא הפסיד ולא הרוויח כי הוא משלם את אותם 100,000$. כתוצאה מהסובסידיה לדיור מתייקרות כל הדירות בישראל. רק הקבלן הרוויח...
הבה נבחן את השפעת הסובסידיות על 3 קטגוריות עיקריות של רוכשי דירות (איך כולם מפסידים):

זוג הצעיר "יוצא צבא", משתתף יחד עם כל משלמי המסים בישראל, בתשלום עבור "המתנה" (שלא סייעה לו כי מחיר הדירה עלה, כאמור) – אבל הוא ישלם יותר מס הכנסה ומע"מ (כדי לממן את הסבסוד מתקציב המדינה)...

מעמד הביניים הנמוך והגבוה (רוב האוכלוסייה) גרים בדירות שבבעלותם – הם אינם זכאים לשום סבסוד בעת החלפת דירתם. אוכלוסייה זו נאלצת לשלם מחיר גבוה יותר עבור דירתם החדשה כתוצאה מ"אפקט הסבסוד" לחלק מהאוכלוסייה, אך בסופו של דבר הם נפגעים במידה מועטה, כי הם ימכרו את דירתם הישנה במחיר גבוה יותר. פלח זה נפגע בעקבות מימון הסובסידיה לדיור (כי הוא הנושא בעיקר נטל המיסוי בישראל).

האוכלוסייה שקונה דירות בפעם הראשונה ואינה נמנית עם ה"זכאים" כתוצאה מ"ניקוד נמוך" או מסיבה אחרת, היא הסובלת העיקרית – הם נאלצים לשלם יותר עבור הדירה ובנוסף, נושאים בנטל מימון הסובסידיה לדיור דרך המע"מ ומס הכנסה... חלק מאוכלוסייה זו לא יגיע לעולם לדירה בבעלותו משום שאינו מצליח לגייס את הסכומים הנדרשים.

מי מרוויח מהסובסדיות לדיור?

בעיקר הקבלנים, אחריהם – הבנקים למשכנתאות, וכן מאות הפקידים ועורכי הדין המועסקים במערכת. הסובסידיה לדיור תבוטל. בעידן החדש לא יהיה צורך ב"מענקי מקום", "זכאים" ומשכנתאות מסובסדות. מחירי הדיור יהיו נמוכים לאין שיעור מאשר כיום ורכישת דירה או מגורים בשכירות לא יהיו בעיה. העיוותים הנוצרים בעקבות המעורבות והשליטה של הממסד הפוליטי בשוק המקרקעין והדירות ייעלמו.

סגירת עמידר, עמיגור ודומיהן...

קיימות למעלה מ- 100,000 דירות בבעלות חברות שיכון ציבוריות כגון עמידר, עמיגור ועוד. הדירות מרוכזות באזורים בעלי ביקוש נמוך ומתאפיינות ברמת תחזוקה ירודה, אי סדרים בהליכי הקצאה, תופעת פלישה לדירות, עוינות ומרירות של הדיירים כלפי החברות המשכנות. הבעלות הציבורית על הדירות מזמינה מעשי מרמה ודורשת הפניית משאבים גבוהים, מכספי משלם המסים, לסבסוד שוטף של שכר הדירה ולתחזוקה (26 מליון ₪ לתחזוקה בלבד, 1999). את הדיור הציבורי צריך לחסל באופן מוחלט וסופי. כל הדירות יועברו לבעלות מלאה של הדיירים ויירשמו על שמם בטאבו. הדיירים אמנם לא יתעשרו מהדירות, אך הן יהפכו לבסיס של הון משפחתי עבור משפחות דלות אמצעים. כל החברות המשכנות יסגרו.

התיישבות יהודית ביהודה ושומרון
מבלי לנקוט עמדה מדינית על "עתיד השטחים", ניתן ליישם את העקרונות הבאים לביטוי באתר זה גם על נושא ההתיישבות היהודית ביש"ע.
העיקרון שאין הפוליטיקאים צריכים לעסוק בבנייה ובהתיישבות חל גם על אזורים אלה. מעורבות ממשלות ישראל בהתיישבות ביש"ע הזיקה, לא פחות מנזקיה בתחומי הקו הירוק.

רוב הקרקעות באזורים אלה היו בבעלות ממשלת המנדט הבריטי, ולאחר מכן בחזקת בית המלוכה הירדני. חלקם האחר בבעלות ערבית פרטית. לאחר מלחמת ששת הימים עברה החזקה על הקרקעות הציבוריות מידי ממשלת ירדן לידי ממשלת ישראל. אילו כבר אז הייתה מיושמת המדיניות המוצגת כאן, הרי שהקרקעות הציבוריות צריכות היו להימכר במכירות פומביות פתוחות לכל המרבה במחיר – ערבים מקומיים, יהודים או אזרחים ישראלים אחרים. אין ספק שרוב הקרקעות היו נרכשות במקרה זה על ידי יהודים ומיעוטן ע"י ערבים. את התמורה הנכבדה ניתן היה להשקיע בתשתיות כבישים, מים וביוב ברחבי יו"ש לטובת כל תושבי האזור. על רקע זה היה מתפתח מסחר ער בקרקעות בין יהודים לערבים. יהודים שהיו חפצים להקים יישוב היו צריכים לקנות קרקע מבעליה (יהודי או ערבי) ולהקים יישוב בכספם וללא מעורבות הממשלה. במקום זאת, כרגיל במקומותינו, הממשלה הפקיעה קרקעות, השקיעה כספי ציבור והפכה את העניין לנושא לאומי במקום שיהיה עניין פרטי בין קונה למוכר, בין משקיעים ליזמים.

נשיא ארצות הברית לשעבר, ג'ימי קרטר, אמר באחת מפגישותיו עם מנחם בגין, שארצות הברית הייתה מקבלת בהבנה רכישת קרקעות ביהודה ושומרון ע"י משקיעים פרטיים, אך אינה יכולה להסכים עם פעולותיה של הממשלה.

יהודי פרטי רשאי לקנות קרקע מבעליה ביהודה ושומרון כפי שמותר לו לקנות חלקה בשיקגו, אמסטרדם, או בודפשט. ערבי, אזרח ישראל, רשאי גם הוא לרכוש קרקע מבעליה הפרטיים בכל מקום. אזרחי מדינות ערב, יתכן שיהיו רשאים בעתיד הרחוק לרכוש קרקע בישראל – שנים רבות אחרי שתשרור נורמליזציה מלאה ביחסים אתן. אין להפקיע קרקע פרטית שבבעלות ערבי, כפי שאין להפקיע קרקע מיהודי!

יישום מדיניות הפרטת הקרקעות ויתר מאפייני העידן החדש היה מונע הפקעת קרקעות מערבים, היה מאפשר התיישבות יהודית ביהודה ושומרון, בגליל ובנגב בהון פרטי וללא השקעה ממשלתית. בתנאים אלה ייתכן גם שההרכב הדמוגראפי של המתיישבים ביו"ש היה שונה. ראוי לציין שבשנים הראשונות לאחר מלחמת ששת הימים ניסו קבוצות ומשקיעים פרטיים לרכוש קרקעות ביהודה ושומרון אך ממשלות ישראל החליטו כדרכן לחסום יוזמה זו ולהכניסה תחת כנפי הממסד.

ההשקעה הגדולה בתשתיות, יחד עם התיישבות פרטית שאינה כפויה, ללא "עידוד ממשלתי" והפגנתיות, הייתה מעלה את רמת החיים של הערבים ומונעת קיטוב ומחלוקת בצד היהודי. תנאים אלה, ייתכן שלא היו מבטלים את הסכסוך עם הפלשתינים, אך בוודאי שהיו גורעים מחריפותו ומנזקיו לישראל בזירה הבינלאומית.

קצת פרוזה: סיפורים דימיוניים להמחשת העתיד הוורוד...

לפניכם 2 סיפורים קצרים שנועדו להמחשת החיים לאור כללי המשחק החדשים בתחום הנדל"ן:


היום שאחרי (1)...

משפחה צעירה, בנים לחברי קיבוץ לשעבר, שמעורבים בהקמת יישוב חדש בעמק יזרעאל... יישוב שבתהליך הקמתו לא נזקקו אפילו לפגישה אחת עם פקיד ולא היה צורך להגיש אפילו טופס אחד לגורם ממשלתי... והכול, במחיר מצחיק יחסית להיום.

המשך קריאה...

היום שאחרי (2)...

הקמת עיר חדשה בנגב, "דרור" שמה... קבוצת יזמים רכשה 30 אלף דונם בנגב הצפוני במסגרת מכירה פומבית של קרקעות המדינה. תוך מספר שנים הוקמה עיר מדהימה ללא סיוע או מעורבות של פקידים וממשלה.

המשך קריאה...

בניית אתרים

אנכי

הקפיטליסט היומי

תיווך ג'יזל

 

הוסף למועדפים | תנאי השימוש באתר אתרים עמיתים | דרושים | צור קשר

 

לייבסיטי - בניית אתרים