הכשל

קרקעות ובנייה - סיבוך, פוליטיקה, יוקר ושחיתות

ענף הנדל"ן נחשב בעבר לקטר המובילוהמניע את גלגלי המשק הישראלי. הקרקעות, הבנייה וההתיישבות נמנים עם הסוגיות המורכבות, הבעייתיות ועתירות השחיתות. אך אין למהר ולהסיק שהבעיה נובעת מ"העדר חקיקה מתאימה", חוסר במנגנונים לפיקוח ולאכיפה, פחות מידי רגולציה או "חוסר תכנון".

נהפוך הוא, תחום הבנייה והקרקע תופס חלק נכבד מספר החוקים והנו מעסיק כבד של בתי-משפט ועורכי-דין. קיימים אין-ספור חוקים ותקנות "המסדירים" כמעט כל נושא. עשרות אלפי פקידים, מאות גופים – ממונים על תכנון, פיקוח, אישור ובקרה; להלן חלקם: משרד הבינוי והשיכון, משרד התשתיות, משרד החקלאות, המשרד לאיכות הסביבה, מינהל מקרקעי ישראל, הקרן הקיימת לישראל, חברות בניה ממשלתיות, ועדות בניין ערים, ועדות שימור, ועדות מחוזיות, ועדות ארציות שונות (ועדה לשמירה על קרקע חקלאית, ועדת התיישבות) משרדי תכנון, פיקוח, סיירת ירוקה, ארגונים פרטיים כגון "הירוקים" ועוד.

ביורוקרטיית הקרקעות והבנייה ניזונה ממערכת מיסוי ענפה ללא אח ורע בתחומים אחרים. לדוגמה: מס הכנסה, מע"מ, מס שבח, מס רכישה, מס מכירה, מס רכוש, היטל השבחה, אגרות בניה, היטלי פיתוח ותשתיות-על, ארנונה, דמי הסכמה, דמי היתר, דמי שינוי ייעוד, דמי חכירה והיוון, אגרות רישום ואגרות טאבו, וכפי הנראה עוד.

כישלון "היעדים הלאומיים"

עם כל כך הרבה חוקים וגופים מטפלים... ענף הנדל"ן היה צריך להיות התחום המסודר ביותר במדינת ישראל. המציאות כמובן הפוכה. יתר על כן, "יעדים לאומיים" שהיוו הצדקה אידיאולוגית לתמנון הביורוקרטי, לא הושגו ונחלו כישלון צורב – הנה חלקם:

 פיזור אוכלוסין – כישלון. יעד מוצהר של כל ממשלות ישראל. חשיבותו העליונה נבעה מהסיכון הביטחוני שבריכוז אוכלוסייה בשטח זעיר במדינה קטנה, והחשש מאובדן שטחים שלא יהיו מיושבים ביהודים בנגב ובגליל. פספוס, למרות משאבים אדירים שהוקדשו ולמרות מסע הסברה מוצלח שהביא להכרה חוצת-מפלגות בחשיבותו. מאז סוף שנות ה- 50 כמעט ואין שינוי בחלוקת האוכלוסייה בין אזורי המרכז לבין האזורים "הרחוקים". גם בדו"ח מבקר המדינה על "משבר הדיור" חוזרת המנטרה של כישלון מדיניות "פיזור האוכלוסיה".

• עיירות פיתוח – פיגור. עיירות שמזמן כבר צריכות היו להיחלץ מ"הפיתוח" נותרו הרבה מאחור, למרות תקציבי עתק והטבות שהוזרמו אליהן משך עשרות שנים. עולים חדשים, רובם מצפון אפריקה, הובאו ישר מהאוניה אל שממה. הממסד הממשלתי החליט היכן יגורו, מה יהיה אופי המגורים (דירות שיכון צפופות), וגם מה יהיה מקור פרנסתן – לרוב במפעלים כושלים ומסובסדים. כבר מראשיתן הפכו העיירות למסננת דמוגרפית  – מי שהצליח "להסתדר" – ברח. אשכנזים, להם היה עורף של קרובים ומכרים שנקלטו בעליות קודמות במרכז הארץ, הצליחו להיחלץ מהר יותר מעיירות פיתוח. בנוסף, הפכו עיירות הפיתוח ל"מסננת כישלונות עסקיים". במסגרת החוק לעידוד השקעות הון הגיעו לעיירות עשרות מפעלי תעשייה שעיקר ההצדקה לקיומם התבססה על קשריו הטובים של "המשקיע" עם הממסד הפוליטי. ה"מפעלים" נמוגו, נותרו רק חשבונות בנק בשווייץ...

• הגנה על החקלאות – כישלון. למרות הצלחות איכותיות, החקלאות נמצאת כנראה בפשיטת רגל כמעט קבועה ומתקיימת בזכות מיסוי המוטל על הצרכנים (סובסידיות, אשראי נדיב, ייקור המוצרים ע"י חסימת יבוא, הענקת תשתיות קרקע ומים כמעט חינם ועוד). היקף התמיכה והסבסוד הישיר והעקיף קשה למדידה. קשה במיוחד להעריך את היקף הסבסוד העקיף (הגבלות ואיסורי יבוא של תוצרת חקלאית) – כסף מכיסו של הצרכן ישירות אל החקלאי.

• שמירה על קרקעות המדינה – כישלון. קרקעות נתפסות ע"י פולשים יהודים  וערבים. קיבוצים שמקבלים "פיצוי" על החזרת קרקע שאינה בבעלותם למדינה, פולשים יהודים פרטיים שבונים על קרקע לא להם ודורשים פיצוי על פינוי, פולשים ערבים ובדואים המשתלטים על קרקעות – בעיקר לאורך כבישים ראשיים בדרום.

• תשתיות לאומיות – צפיפות הרכב על הכבישים היא הגבוהה במערב, למרות שמספר המכוניות יחסית לאוכלוסייה הוא מהנמוכים במערב!

 

כישלון "היעדים" המקומיים:

• תב"ע (תכניות בניין עיר) – יש להן תכונה "מוזרה" – הן תמיד מתיישנות ורחוקות מצורכי המציאות בהווה. בתל-אביב לדוגמה, התוכנית העירונית המאושרת היא משנות ה- 20 של המאה הקודמת... אלפים מצטרפים לרשימת עברייני הבניה מידי שנה.

• ועדות בניין עיר – שתפקידן המוצהר הוא בעיקר פיקוח על איכות הבניה והתכנון האזורי-מקומי – הפכו למעשה לוועדות שתפקידן העיקרי לאשר חריגות (מתכניות בניין עיר מיושנות...).

• יוקר ומחסור – כישלון ה"תכנון המרכזי" באספקת צרכי שוק הדיור. הביקוש לדיור במרכזים העירוניים אינו פוגש בהיצע מתאים של דירות הואיל ותוספת בניה נבלמת על ידי הרגולציה הכבדה והחקיקה הקפואה. התוצאה: יוקר מרקיע של דירות למכירה ולהשכרה.

• מחלקות מהנדס העיר – מקור פרנסה למאכערים העוזרים לאזרח וליזם בנפתולי הביורוקרטיה להשיג אישור, או לבטל רוע גזרה, פתח לחלוקת טובות הנאה ואישורים למקורבים.

• חזות העיר – ממטרות היסוד של החקיקה והביורוקרטיה המקומית. כישלון חרוץ. תל-אביב לדוגמה, היא אחת מהערים המתוכננות ו"המפוקחות" בעולם (למעט אולי ערים שהוקמו על ידי המשטר הקומוניסטי ברוסיה). המעיין בתיקים ישנים, משנות השלושים בגנזך מהנדס העירייה – יכול להיווכח שכבר אז נרשמו דוחות על חריגה מתכנון ועברות בנייה... הפקידים תכננו את העיר לפרטיה והתכוונו כבר מראשיתה לבנות עיר מודרנית (לא מושבה שתתפתח לעיר). התוצאה נראית לעין – תל-אביב היא, לכל הדעות, אחת מהערים המכוערות במערב... כך גם שכנותיה – וכולן ערים חדשות יחסית. הרחובות "המתוכננים" הוותיקים במדינה הם, כפי הנראה, רחוב אבן-גבירול ורחוב ארלוזורוב בתל-אביב. הם גם מהמכוערים ביותר וגם הפחות מבוקשים בעיר... סמל התכנון המרכזי.

• שחיתות – השילוב של ביקוש גבוה והכוח המצוי בידי הפקידים לשלוט בהיצע האישורים המצומצם הוא מרשם בטוח לשחיתות.

מה מקור הכישלון? ודאי שלא העדר חוקים או העדר גופים שלטונים מתכננים ומפקחים, או מחסור בעובדים וגם לא "העדר אכיפה" (ברוב המקומות הביצוע נעשה בהתאם לתכנון ולאישור)... אם כך מה הבעיה?

איך הכול התחיל ...

קרא תקציר על לידת שוק המקרקעין בישראל, ההשתלטות הפוליטית על הקרקעות, קץ הבנייה להשכרה ששגשגה בעבר, כיצד חנק הממסד הפוליטי את ההתיישבות (לא מעבר לקו הירוק...), ואיך גורשו הבנים מהמושבים.

מנהל מקרקעי ישראל - אדמה חרוכה

הסיבה העיקרית לאחזקת הקרקעות בידי הממסד הפוליטי (קרקעות "הלאום") היא הכוח הפוליטי הטמון בחלוקתן

יצחק טישלר כותב (בגלובס 9.7.02) בעקבות דו"ח מבקר המדינה:

"...מבקרי המדינה הם אנשים אינטליגנטים, הגונים ומנוסים, ואף על פי כן, מאחר שהוטל עליהם לבדוק את עיוותי השיטה, איש מהם לא תפס שהעיוות הוא הוא השיטה. וכשמדובר במקרקעין, השיטה פשוטה אף יותר מאשר בתחומים אחרים: מסירת קרקעות הציבור לכל מיני מונופולים או לחברות פרטיות או להתיישבות הכפרית או לבוני ערים שבהן הממשלה היא שמקימה את הנמל, את תחנות הכוח, את התעשייה, את השיכונים ואת מוסדות החינוך – היא בסיס נהדר לחלק מיליארדים בלי שמישהו ירגיש בדבר, כי הרי לא מדובר בתקציב!

הקרקעות חולקו בין השאר לחברות מונופוליסטיות בזבזניות, כדי שיהיה להן בסיס לבזבוז. התעשייה הפרטית קיבלה קרקעות כתוספת לסובסידיות המתוקצבות. ואכן, השיאים היו כשהתעשיות הנדונות פסקו לייצר. כך היה בקרקעות שניתנו בשעתו לתעשיית המכוניות, ושיא השיאים היה, כשחברת רוגוזין שהפכה לבועה ריקה, מכרה ביוקר רב את קרקעותיה המיותרות לחברת החשמל – עתירת הקרקעות המיותרות."

[המדינה מחזיקה בקרקעות באמצעות מינהל מקרקעי ישראל. בראש המנהל עומד דירקטוריון – מועצת מקרקעי ישראל].

"...למרות החשיבות הרבה של החלטות המועצה והשפעתן על תקציב המדינה, על הקרקע, על חלוקת המשאבים ועל חיי כולנו, היא מורכבת מאנשים שרובם אינם מבינים דבר בקרקע, בתכנון או במיסוי. לכן הדיונים המתקיימים בה הם ברמה נמוכה, על גבול החפיפניקיות, כאשר בפועל המועצה משמשת כחותמת גומי של הנהלת המנהל והשר העומד בראשה..." (מנהל מנהל לשעבר, דליה טל, גלובס 28.8.03). ובהמשך הכתבה מרואיינים בכירים בהווה ולשעבר במנהל:

"...המועצה מאפשרת מתן הנחות בקרקע  לגופים שונים... הכוח הרב ביותר במועצת-המנהלים מצוי בידי מי שקובע את סדר היום... אלונה מור, העוזרת של מנהל המנהל... פונים אליה ומבקשים להעלות נושאים לדיון. רוב ההצעות אקראיות לחלוטין, אין מאחוריהן שום הגיון, והן באות לשרת מניעים שונים ומשונים... מדובר ברשימה ארוכה... שלא מאפשרת דיון ענייני. בדרך כלל הן גם מנוסחות בצורה מסובכת, ורוב החברים לא מבינים מה כתוב בהן...

...חלק גדול מחברי המועצה אינם מבינים מימינם ומשמאלם, רובם מגיעים לישיבות לא מוכנים, וגם אם קראו את החומר, הם אינם מבינים בו דבר... חלק מהצעות ההחלטה מוגשות בניסוח משפטי המובן רק למשפטנים. רוב החברים לא מבינים את הקודים הנסתרים... אף אחד לא שואל את עצמו כמה עולה ההחלטה לתקציב המדינה...

...רוב ההצעות המוגשות למועצה הן פרי לחץ של גופים אינטרסנטים, ושל מנהלי מחוזות במנהל הלהוטים לאשר אותן... לאף אחד אין אומץ להחליט החלטות משמעותיות ועקרוניות. המועצה עובדת מחריג לחריג, ובסופו של דבר החריג הופך למדיניות... אבי דרכסלר, ראש המינהל הקודם, טוען שחברי המועצה מעולם לא ניסו להבין את מה שהונח לפניהם... מעולם עוד לא קרה שחברי המועצה ביקשו לקיים דיון אסטרטגי באיזשהו תחום...

מנהל אחר לשעבר, דוב ויתקון, אומר: "...דוח וועדת רונן  שקבע הפרטה של הקרקע העירונית... הובא לדיון בצורה מקוטעת... דוח ועדת מילגרום לא הובא בפני המועצה... היוון לחקלאים בחלקת המגורים... לא נערך דיון... ללא שום מחשבה מעמיקה... חברי המועצה לא מבינים בקרקע, מי שמבין אסור לו להשתתף בשל בעיית ניגוד עניינים... לפעמים מגיעים למועצה אנשים שיש להם יכולת מקצועית, אך זה דבר נדיר... במועצה אין אף עורך דין שבאמת מבין בקרקע, אין מי שמבין בטאבו, ברישום מקרקעין ובמיסוי..."

"...בדומה לדילים שנחתמים בין מפלגות, גם ההצבעות במועצת המנהל לא חפות מהסכמים מסוג זה... על נציגי הממשלה אומר מנהל בכיר לשעבר, כי לא הייתי נותן להם ציון גבוה במיוחד... הם מגלים עניין קלוש בנושאים... צריך לשכנע את נציג האוצר לתמוך בהצעה. אם הנציג מסכים, ההחלטה תאושר... על נציגי הציבור אין טעם להרחיב את הדיבור. הם ממילא בדרך כלל לא מבינים שום דבר בקרקע, ולכן נוטים לעשות מה שאומרים להם..."

"...המועצה מעולם לא התעניינה בביורוקרטיה הנוראית של המנהל... מדוע תהליך של העברת זכויות צריך לקחת שנה, ומדוע יש עדיין מאכערים... המועצה פשוט העדיפה להתעסק בהחלטות 'גדולות וחשובות', כמו מתן פטור ממכרז לעזריאלי..."  

אבי דרכסלר, ראש המנהל לשעבר:

"...מועצת מקרקעי ישראל היא גוף חוץ תקציבי, שבעזרתו ניתן לתת הטבות במאות מיליונים, שאינן מופיעות בספר. אם רוצים להשתיק את עיירות הפיתוח, נותנים להן קרקע במחיר אפס. אם רוצים להיטיב עם גוף מסוים, מעניקים לו קרקע בפטור ממכרז. המועצה היא מקום מצוין כדי לצ'פר מקורבים"

עיירות פיתוח - כישלון התכנון המרכזי הכפוי

גם בהקמת התיישבות עירונית נכשלה המעורבות הממשלתית. המושבות הראשונות שקמו ביוזמה פרטית והערים שהוקמו ע"י גרעיני יזמים בתקציבים דלים לא היו מעולם "עיירות פיתוח" לא בראשיתן ולא בהמשכן. ראשון-לציון הפכה לעיר כ- 60 שנה לאחר התבססותה כמושבה. רק העיירות שהוקמו ע"י פקידי ממשלת ישראל, בתקציבי עתק נשארו ברובן "פיתוח" כבר למעלה מ- 50 שנה! עיירות אלה הוקמו בסוף שנות החמישים ע"י פקידי ממשלה שהחליטו שהם יודעים טוב מהאזרח הפרטי מה טוב עבורו. הם החליטו היכן תקום העיירה, תכננו את מראה העיירה, קבעו כמה בתים יהיו ובכמה חנויות יש צורך. הפקיד החליט כמה חדרים נחוצים בדירה וגם מי יגור והיכן. כך הועברו עשרות אלפי עולים, בעיקר מצפון אפריקה, אל העיירות מבלי שאיש שאל אותם או הציג להם אפשרות אחרת. שוב פעל הדגם הרוסי-בולשביקי ושוב – נכשל! עיירות הפיתוח הפכו לתחנת מעבר לתושבים, מי שהצליח להסתדר – עזב. עשרות יזמים "עשו סיבוב" על כספי משלם המיסים, קיבלו מענקים להקמת מפעלים, הקימו מפעל כושל ונטשו את העיירה.

כיום כבר אין ספק, שהמדיניות והאידאולוגיה השלטת כמעט 80 שנים בתחום המקרקעין, ההתיישבות והפיתוח העירוני, נכשלו כישלון יקר. נגררנו לתסבוכת שמספר רב של ועדות ממלכתיות מנסות להתירה בשיטת הטלאים המקובלת וללא ניסיון להתמודד עם שרשי הבעיה.

בטרם נפנה לפתרונות רצוי לענות לשאלה –

האם אפשר היה אחרת?…

המיתוס שסיפרו לנו מאז ומתמיד גורס כי "אי אפשר היה אחרת" וללא המוסדות המיישבים בימים של טרום מדינה, וללא מעורבות הממשלה לאחר מכן – לא היו קמים ישובים וערים בארץ ישראל ומכאן החשיבות שהייתה לתנועות הסוציאליסטיות. לא כאן המקום לפרק מיתוס זה. אבל, אפשר היה אחרת! בתחילת שנות העשרים התעורר ויכוח בעל חשיבות רבה בהסתדרות הציונית. האירוע נעלם מספרי ההיסטוריה ואיש מאז לא ייחסו לו חשיבות, אך לתוצאותיו הייתה השפעה רבה על עתידה הכלכלי של מדינת ישראל.

לואי ברנדייס, יהודי אמריקאי ציוני, כיהן כשופט בבית המשפט העליון בארצות-הברית, ניהל ויכוח בעל-פה ובכתב עם ד"ר חיים וייצמן מראשי ההסתדרות הציונית והנשיא הראשון של מדינת ישראל. ברנדייס טען שפיתוחה של ארץ ישראל צריך להתבסס על המודל האמריקאי של יוזמה חופשית ועל השקעות ישירות של יזמים בפיתוח ההתיישבות, החקלאות והתעשייה.

חיים וייצמן גרס לעומתו, שיש לפתח את הארץ באמצעות "קרנות ציבוריות" שיגייסו כסף כתרומות, וההסתדרות הציונית תחליט כיצד והיכן להשקיע את הכסף... וכך היה. כסף שגויס הועבר לעסקנים הציוניים ולמפלגותיהם; תכונתם העיקרית הייתה – להט ציוני אמיתי ליישוב ארץ ישראל ואמונה עיוורת בעליונות המודל הבולשביקי-רוסי – אך נעדרה, כמעט לחלוטין, הבנה כלכלית-עסקית – תכונתו של היזם הבודד.

אומר פרופ' אלישע אפרת, שעבד שנים בתכנון כולל במשרד הפנים (הארץ 16.4.1982):

"לא היו מקומות רבים בעולם, שנהנו מצירוף נדיר כל כך של תנאים אופטימליים לתכנון מוצלח – מדינה חדשה, אוכלוסייה שניתן לעשות בה מה שרוצים, ופוטנציאל של מוחות ובעלי מקצוע – אדריכלים, מהנדסים ויזמים – שניתנה להם שעת כושר לתכנן ולפתח מדינה על-פי מושגים מודרניים".

חוקי התכנון ורישוי הבנייה –איך לא בונים עיר

תכניות בניין עיר (תב"ע) - בראשית היו כוונות טובות...

תכניות-בניין-עיר, במתכונתן הידועה כיום ובהיקף רחב, יושמו לראשונה בתחילת המאה ה-20. התב"ע הראשונה בניו-יורק, לדוגמה, התקבלה בשנת 1916. התב"ע מציגה תוכנית-אב להקצאת שימושים שונים לקרקע ברובעי העיר בהתאמה לאופי העיר ומטרותיה. התב"ע מפרטת תוכניות לתשתיות תחבורה, חשמל, מים, ניקוז, טבע וכדומה. תוכנית-בניין-עיר אינה תוכנית אחת הכרוכה בקלסר, אלא אוסף של מגבלות הכרוכות יחד ונובעות מתוכניות, עדכונים ותוספות שאושרו בתקופות שונות, על ידי גורמים שונים במדינה וברשות המקומית.

הרעיון אשר הוצג לראשונה לפני כמאה שנים התכוון, בין היתר, למנוע פגיעה של בעל-קרקע בשכנו באמצעות שימוש העלול להוות מטרד לשכן. בהעדר תב"ע, יכול לכאורה, כל בעל מגרש לעשות ברכושו ככל העולה בדעתו, ללא התחשבות בשכניו, להפוך למטרד ולגרום לירידת ערך נכסי השכן. מניעת מטרדים מושגת בדרך כלל על ידי הפרדת שימושים העלולים להוות מטרד וריכוזם באזורים מוגדרים: אזור מסחרי, אזורי חנויות, אזור תעשייה, אזור למועדונים ומסעדות וכדומה.

ההחלטה על ייעוד השימוש בקרקע הופקעה מבעליה. סמכויות התכנון והתרת בניה הועברו בלעדית אל העירייה והמדינה. הרשויות כופות על בעלי הקרקעות מגבלות שימוש בכל אזור בהתאם לייעוד הנובע מהתב"ע. בכל אזור קיימות הרשאות ייעוד שונות כגון: שימוש חקלאי, מסחרי, תעשייה קלה, תעשייה כבדה, מגורים. התקנות קובעות גם את צפיפות הבנייה, גובה המבנים, גודל הדירות ומספרן, גובה התקרה ואפילו את סגנון הבנייה.

בדרך כלל אסור לבנות, או לשנות מבנה קיים, ללא היתר בנייה מהרשות המקומית. תוכנית הבנייה צריכה לעמוד בתקנים מוגדרים לגבי חומרים, בטיחות, ארכיטקטורה, חניה, חשמל וכדומה.

מקובל להניח שתוכניות בניין עיר הכרחיות לשימור ערך נכסים ובמיוחד נכסי מגורים (ובעיקר אזורי מגורים צמודי קרקע, וילות). התוכניות מגינות על בעלי בתים מהשלכות שליליות של פיתוח חדש ונועדו לשמר "אופי" של שכונה, רובע או עיר – ערכים שקשה לעיתים למדוד כמותית.

ההנחה הרווחת היא, שתכנון בידי גוף ציבורי מבוסס על תהליך מסודר, רציונאלי, מפוכח, ומקצועי שמניב בתום עבודה מאומצת את התכנון האופטימלי לקרקע לטובת אזרחי הדור הזה והדורות הבאים. בנוסף, מסתתרת הנחה שלרשות העירייה והועדות עומדים מומחי תכנון מתחומי ההנדסה, הארכיטקטורה, הכלכלה, התכנון הפונקציונלי – כולם בעלי ניסיון ויכולת שיודעים כיצד לנצל, לחשב, לשקלל ולתכנן – להוציא את המיטב מהקרקע המתוכננת. זו כפי הנראה דעתו של רוב הציבור ואנשי התקשורת הכתובה והמדוברת בהתייחסם לתכנון קרקע ותכנון עיר. הרוב סבור שמאחורי צרוף המילים תכנית-בניין-עיר מסתתרים חישובים מתמטיים או גורמים שניתנים למדידה אובייקטיבית – מדע מדויק.

תקנות התב"ע ויעודי שימוש לקרקע אמורים להיות כלי לתכנון סביבה יעילה, איכותית ואסטטית. אם נבחן את פער התוצאה, לאחר עשרות שנים של תכנון עירוני ואזורי-מרכזי, נבחין כי משהו משובש מאד בתאורייה.

האומנם?

תכופות נשמעת הקלישאה "צריך היה תכנון עירוני טוב יותר", או "למה לא תכננו?... " או אילו היו מתכננים יותר מקומות חניה, כבישים רחבים יותר, דירות קטנות, דירות גדולות... תמיד ימצא מישהו שיסביר באריכות שרק אילו היה תכנון עירוני טוב יותר, או קשוח יותר, היה נמנע ברדק כלשהו...

בדרך כלל משקפת התוכנית חזון אוטופי, כפי שראו בדמיונם פקידי העירייה והארכיטקטים מטעמם, עשרות שנים קודם לכן. לתוכנית ההיסטורית יש קשר קלוש למציאות היום-יומית, לכוחות השוק בהווה ולמערכת הקובעת את צמיחתה הטבעית של העיר, שלא לדבר על העדר האפשרות לחזות התפתחויות טכנולוגיות, דמוגרפיות ושינויים בהרגלי הצריכה והבילוי.

פקידי מחלקת ההנדסה בעירייה בשנות השלושים והארבעים של המאה הקודמת, ואפילו בשנות השמונים, לא יכלו לחזות מהפכות באורח החיים העירוני כגון: ריבוי אמהות חד-הוריות, משפחות ששני בני הזוג עובדים ויוצאים מהבית, מהפכת המחשוב והתקשורת ששינתה את אופיים של מקומות העבודה ואפשרה עבודה מהבית, הופעת התעשייה הנקייה, צמצום במספר העוסקים בחקלאות עקב שיפורים טכנולוגים, ניידות האוכלוסייה, תרבות מרכזי הקניות ומחסני המכר הענקיים מחוץ לערים, גידול מהיר ברמת המינוע ועוד. גם המתכננים שמאיישים כיום את משרדי העירייה, אינם מסוגלים לחזות את אורח חיי היום-יום וסביבת העבודה בעוד חמישה עשורים. התפתחות אחת ודאית – קצב השינוי אך ילך ויגבר. קשיחותן של תוכניות בניין העיר יוצרת מחסום בפני התאמתן למציאות המשתנה במהירות.

עדכוני התב"ע תמיד פיגרו אחרי המציאות ודרישות השוק – פער של עשרות שנים. המשך ההשתעבדות לשיטה הנוכחית יגדיל את הפיגור מול המציאות המשתנה ובמקביל, יוקר הנדל"ן ירקיע יחד עם הנזק הנגרם לאזרח ולכלכלת המדינה.

בשיטה הקיימת חייב להיווצר פער עצום בין מערכת ההעדפות של האזרחים לבין תכנית מאובנת בת עשרות שנים. אורח החיים המשתנה במהירות לעולם לא יכול להתבטא בתוכנית בניין עיר שנהגתה עשורים רבים לפני כן. פקידי העירייה ונבחריה, מתחילים לדון בעדכון תב"ע רק כאשר הלחצים מצד אזרחים ובעלי עניין הולכים וגוברים – הצטברות לחצים לאורך תקופה ממושכת. מכאן ועד לאישור הסופי חולפים עוד שנים רבות, ובינתיים – המציאות שוב השתנתה.

בשנות העשרים אושרו בארץ ישראל תוכניות בניין-עיר ראשונות. מאז הלכו והתרבו התוכניות, אחת על גבי השנייה, התווספו מגבלות מחד והקלות מאידך. השינויים אינם נובעים רק משיפורים טכנולוגים בבנייה, אלא מהווים בעיקר סיפור מתמשך של אי הגשמת ציפיות של הוגי התוכניות המוקדמות יותר. והתנגשות בלתי נמנעת עם דרישות השוק. דרישות השוק לעולם מתפרשות על ידי הועדות כאקט עוין מצד המבקש. כניסיון לשבירת מסגרת על ידי יריב. תיקוני תב"ע שנובעים כתגובה ללחצי השוק, מפגרים לפעמים בעשרות שנים אחרי המציאות שהולידה את התיקון; ובעת האישור כבר נדרש מזמן תיקון נוסף. תב"ע חדשה מנסה להתמודד עם שגיאות קודמתה. הניסיון מלמד שגם היא לא בהכרח תהיה מוצלחת יותר...

שחיקת התיאוריה על ידי המציאות הפוליטית

כאשר יזם מתכנן כיום לבנות בניין על חלקה בעיר הוא מתחיל תהליך מתמשך ומייגע. ראשית עליו לבדוק את זכויות הבניה בחלקה. זכויות הבניה נובעות מתכניות בניין עיר (תב"ע) שאושרו באזור במהלך ההיסטוריה העירונית. "זכויות הבניה" מגדירות לכאורה כמה חדרים מותר לבנות, מה שטח הבינוי הכולל, כמה קומות יהיו בבניין, תקני החניה, מרפסות וכדומה. כבר בשלב זה חשוב מי היזם ומהם קשריו בעירייה שכן ב"נסיבות מסוימות" העירייה תאשר לו זכויות יתר חריגות מהמקובל. כמה? למה?... ככה!

תהליך התכנון הקיים מבוסס על התמקחות בין פקידי העירייה ליזם על החריגות שיאושרו לו. היזם צריך לרַצות את פקידי העירייה ופחות את רצון הצרכנים העתידיים המועמדים לרכוש את הדירות או המשרדים. כפיית תקני חנייה באזורי משרדים חדשים בתל אביב, היא דוגמה טובה להליכי תכנון הנכפים על היזם כדי לרצות את פקידי העירייה במקום את דרישות הצרכנים – המועמדים לרכוש את הדירות או המשרדים. או בניסוח מדויק יותר: פקידי העירייה מהווים, בדרך כלל, מחסום שבולם את היזם בניסיונו להיענות לדרישות הצרכנים. מתכנני-העל החליטו, במקרה זה, שאזרח יגיע לעבודה באוטובוס במקום ברכבו הפרטי. במסגרת התוכנית החדשה (2003) קיצצו משמעותית את מספר מקומות החניה בבנייני משרדים חדשים. הכול כמובן ל"תועלת הציבור". אותם מקבלי החלטות ימשיכו כמובן להגיע מידי בוקר למשרדם בעירייה ברכבם הפרטי – להם מקום החניה מובטח לַעַד...

אחד מהגורמים המשחקים תפקיד חשוב באישור תוכניות בניה (לא רק בישראל) הם הקשרים והכוח הפוליטי של היזם.

הניסיון מוכיח כי הקבלן המקושר, יחד עם הארכיטקט המקובל, ובסיוע המאכער המנוסה – השילוב המנצח בקבלת היתר בניה, גם אם הוא חורג מהתב"ע... ההליך מאפשר לפוליטיקאים המקומיים לסחוט תרומות למסע הבחירות, תשלומי שוחד, ג'ובים למקורבים וקומבינות אחרות של טובות הנאה. תוכניות מאושרות או נפסלות לא מעט בזכות השפעה של קבוצות-לחץ, שיקולים פוליטיים, מִקסוּם הכנסות העירייה מאגרות בנייה וארנונה והחלטות שרירותיות אחרות.

השחיתות מובנית בחוק ובהליכי האישור ובעצם קיומה של תוכנית-בניין-עיר, ואינה נובעת מה"אופי הישראלי". כמעט בכל מקום בעולם, בו קיימים הליכים דומים לקבלת היתרי בנייה ושינוי ייעוד לקרקעות, צפות אותן התופעות! תהליך התכנון הקיים יוצר במקרים רבים עלויות מיותרות, דחייה של חודשים ארוכים בבנייה. פיתוח אזורים שלמים מתעכב לפעמים עשרות שנים וגורר התייקרויות תלולות במחירי דירות קיימות. המציאות מוכיחה שהתכנון המרכזי אינו מניב את התוצאות הטובות המקוות.

חשיבות הארכיטקט... 

חשוב מאוד שהארכיטקט יהיה לא סתם איש מקצוע מעולה ויצירתי. רצוי מאוד שהארכיטקט יהיה "מקובל" וחביב על הפקידים במחלקת ההנדסה... שכן יש דברים נסתרים, שילחשו לאוזניו, העשויים להשפיע על הפרויקט... כדאי שהארכיטקט ידע פרק בהלכות משא ומתן... הארכיטקט ממשיך במלאכת התכנון בעזרת מהנדסים-יועצים בתחומים שונים כגון מהנדס תחבורה לתכנון החניה, מהנדס חשמל, מהנדס בטיחות, מהנדס קונסטרוקציה לתכנון השלד ועוד. גם ליועצים אלה (לחלקם) רצוי שיהיו מהלכים בעירייה לצורך "פתרון בעיות חריגות". התכנית מוגשת לעירייה ומרגע זה ועד לקבלת היתר בניה יחלפו חדשים ארוכים ולפעמים גם שנתיים. מהנדסי העירייה לא מסוגלים לבדוק כל תחשיב הנדסי והם בוחנים בעיקר אם חס וחלילה אין חריגה... בהיקף השטחים הנבנים. דווקא בנושאים בעלי חשיבות אמיתית (כגון בטיחות), אין לעירייה יכולת להתעמק והיא סומכת ידיה על התחשיבים והתכנון של המהנדסים המומחים הפרטיים. במהלך הבניה עצמה, כמעט ואין ביקורת כלשהי ישירה של העירייה. גם כאן סומכים על גופים חיצוניים פרטיים: הקבלן, הארכיטקט, המהנדס המפקח מטעם היזם ומכוני תקנים.

כמעט כל העימותים והמחלוקות בין היזמים לעירייה הם על רקע ביורוקרטי של שטחי בניה, חלוקה בין שטח דירות לשטחי מרפסות, מספר יחידות המגורים, שטחי שרות משותפים וכדומה.

מתוך כתבת תחקיר על ועדות התכנון והבניה (גלובס 22.10.98) נועה וסרמן ואיה אבן

 

חשיבות המאכערים… 

"נכון, לא לכולם יש קשרים. בשביל זה נוצרו המאכערים. המדינה מכירה בגדולתם – עובדה. מיוני השנה היא מחזירה ליזמים, שלא נולדו עם הכישרון הבסיסי לעשיית חברים בצמרת השלטון, את כל ההוצאות הכרוכות בקידום תוכניות בנייה.

אם גם המאכערים לא מצליחים לעזור, אפשר לעבור לניסוח מכתבים קורעי לב על התרומה שאתם מתכוונים להעלות לטובת המולדת. תבטיחו תעסוקה, תבטיחו פארקים, תבטיחו כבישים, לא בטוח שתצטרכו לקיים.

מערכת התכנון הפכה בקלות למערכת שעונה לטלפון אחד. קוראים לו לחץ ולא משנה ממי הוא בא. העיקר שהוא חשוב. משמעות ההחלטות שלהם [של חברי ועדות התכנון] היא הזזת הרים וגבעות של כסף ממקום למקום. המחוקק מנסה ללא הצלחה לעשות סדר במערכת התכנון. מערכת התכנון שונה מענפים עסקיים החשופים לביקורת… בגלל קריסת המערכת אל מול הפעלה של לחצים. הלחצים האלה מנומקים כמעט תמיד באספקטים תכנוניים".

חשיבות הקשרים…

"...מי לוחץ? לוחצים אנשי עסקים, פוליטיקאים, ראשי רשויות וחברי ועדות התכנון. לחלק מהלוחצים שני כובעים. בכובע אחד הם יושבים בוועדת תכנון. בכובע השני הם מגישים לה תוכניות… תחום התכנון והבנייה הוא, אולי, התחום היחיד במדינה בו לבתי המשפט מגיעים בעיקר העבריינים הקטנים – אלה שבנו מרפסת ללא היתר...". 

חשיבות התרומות… 

"...מערכת התכנון מתוחכמת דיה כדי להסוות מקרים בהם הלחץ הוא בעצם תמורה שניתנה מהיזם אל חבר ועדת תכנון – תלוי מי ה"תורם" ומי ה"נתרם". כמעט לעולם תהיה התמורה לאישור התוכנית בתחפושת של השקעה בתשתיות או בצורת תרומה עקיפה לקהילה, בדמות בניית מגרש משחקים או בית כנסת. מסיבה זו גם המקרים הבודדים שמגיעים לבתי המשפט קשים להוכחה ונגמרים, פעמים רבות, בזיכוי מחוסר ראיות או מחמת הספק.

… הסיפורים שהופיעו בסדרת הכתבות הם קצה הקרחון התכנוני, אבל הם משקפים את תמונת המצב התכנונית הכוללת בארץ. מרבית המעורבים מסרבים לדבר בשמם. המערכת בה הקשר האישי, החברות והשותפות העסקית מניעים את גלגלי ההחלטות, קל להבין את השתיקה."

בהמשך כתבת התחקיר שפורסמה בגלובס, מפורטות דוגמאות, כולל מערכת לחצים ו"תרגילים": 20 דונם באילת שאושרו לבניית אטרקציה נוסח דיסנילנד ששונתה אחר כך למגורים; בניין בחולון בו אושרה תוספת דירות ללא תכנית בניה וללא היתר; קרקע חקלאית בטבריה עליה נבנו לבסוף סופרמרקט ותחנת דלק.

כדי "ליישב" מחלוקות ולקצר הליכים נזקקים היזמים לעזרתם של "מאכערים" (במקרים רבים - עובדי עירייה לשעבר) אשר מנצלים קשרים כדי "לסגור עניין" בארבע עיניים עם הפקיד האחראי. במקרים רבים אין מנוס משוחד ושחיתות.

שוב חוזר הדגם השכיח גם בתחומים אחרים:

עודף חקיקה ומגבלות יוצר מסלול מכשולים מורכב ומסובך המעניק כוח רב לפקיד האחראי. ברצותו יקדם, ברצותו יבלום, וברצותו יעדיף את המקורב לצלחת. התוצאה – שחיתות – אזרחים נאלצים להפוך לעבריינים.

כדי להתמודד עם המערכת, נוצרות תעסוקות סרק (כגון יועצים ו"מאכערים"). האזרח הקונה את השרות או המוצר משלם מחיר יקר. וכמובן, בשלב הסופי מועסקים עורכי דין, בתי משפט, עיתונאים וכו'. והכול כמובן בשם "טובת הציבור"…

הסיבוך הביורוקרטי שיצר את הצורך להשתמש ב"מאכערים" מוכר, למרבה האירוניה, ע"י רשויות מס שבח המתירים לנכות הוצאות הקשורות בהעסקת "מאכערים" בקידום תכנון פרויקטים. למרות שהמילה "מאכער" לא מוזכרת בתקנות, הכוונה ברורה…

הערת גולש: החזר ההוצאות מוצדק. זו הוצאה לצורך העסק. צריך להכיר במציאות: יש הליך רישוי בנייה והא כרוך בהוצאות. אין שום דבר מגונה בזה, אלא יש שחיתות ישירה. כך יש לעסקים, למשל, הוצאות על יועץ משפטי.

למה בעצם אסור?

רוב ההחלטות שרירותיות לחלוטין. וכדי להדגים את האבסורד, כדאי לנו להיזכר לרגע כיצד אנו עומדים משתאים מול היופי והעוצמה של גורדי השחקים בניו-יורק ובהונג-קונג (בהם אלפי אחוזי בניה) ואיך אנחנו מתרפקים על החן של גושי הבתים הרצופים ללא כל רווח ביניהם באמסטרדם (בהם לכל דירה רק 2 כיווני אוויר...) וכיצד אנחנו נהנים לטייל בכפרים הספרדים, עם הרחובות הצרים והבתים הנמוכים הלבנים אשר צמודים למדרכה צרה (ללא גינה שנושקת למדרכה...) וכמעט לכל בית חצר פנימית מרוצפת (לרוב ללא צמחייה...). ניתן להוסיף ולתאר אינספור סגנונות בניה שונים אלה מאלה... כל אחד ייחודי... אבל התב"ע לא תאפשר אף אחד מהם בת"א... למה? ככה!

התב"ע לרוב שרירותית. קשה להצדיקה הגיונית או אובייקטיבית, למעט התשובה "ככה זה – אסור". מדוע אסור לבנות 4 קומות ברחוב מסוים, כאשר מעבר לכביש מותר לבנות 20 קומות? מדוע אסור שבבניין מגורים יהיו משרדים, אם מישהו חפץ גם לגור שם? מדוע במגרש שייעודו מלון, אסור שיהיו בו גם מספר משרדים, או דירות? ומדוע על חלקה המוגדרת כ"חקלאית", שלא כדאי לגדל בה אפילו עשב, אסור לבנות בית?

האם קיימת נוסחה מדעית לחישוב מדויק של צפיפות דיור רצויה על מגרש? מספר הדירות למגרש? גובה בניינים רצוי? שטח דירה מינימלי? גובה תקרה אופטימאלי? רווח בין בניינים? מספר המרפסות ושטחן? מעטים יחלקו על הדעה שתהליך תכנון קרקע ובנייה הוא סובייקטיבי לחלוטין ויעידו על כך מגוון הדעות של מומחי התכנון שניצבים משלושת צידי המתרס בכל פרויקט: ארכיטקטים מטעם היזם טוענים א', "מומחים" מטעם קבוצת המתנגדים טוענים ומוכיחים את ההיפך, ואילו "מומחים" ומהנדסים מטעם העירייה מסבירים מדוע אסור ואי אפשר.

אין כאן אמת מדעית אובייקטיבית למרות שמלמדים באוניברסיטה תכנון אורבאני. מומחי התכנון, הארכיטקטורה וההנדסה מביעים דעות אישיות. חלקן מושפעות מהנחיות שולחיהם, חלקן מוטות פוליטית וחלקן נובעות מחזונו האמנותי והאידיאולוגי של המתכנן. אפילו בוגרי הפקולטות לתכנון אורבאני לא מצוידים בידע מדעי נסתר, או יכולת נרכשת לחזות את צורכי העתיד וספק אפילו את צרכי ההווה. ראוי לציין שבתהליכי התכנון בישראל אין הווה. מתחילת התכנון ועד ליום הביצוע יכולות לחלוף שנות דור. המתכננים שמסתמכים על מציאות במועד התכנון לא מביאים בחשבון שתוכניתם תבוצע 20 שנה מאוחר יותר... כאשר הכול שונה.

נעזוב לרגע את הדרג המקצועי בעירייה. המציאות מוכיחה שלאנשי המקצוע חלק קטן בהחלטה הסופית על אישור חריגות, שינוי ייעוד או שינוי תכנית בניין עיר. איזה ידע מקצועי נדרש כדי להחליט שמעכשיו מותר לבנות על גג בניין חדר יציאה בשטח של 40 מ"ר במקום 23 מ"ר, או בכלל לבנות על 60% משטח הגג? או: החל מתאריך מסוים מותר לבנות משרדים בקומת מרתף? או אפילו החלטה על קיצוץ במחצית של מספר מקומות החניה בבנייניי משרדים חדשים? לא נדרש ידע הנדסי - זו אידיאולוגיה נטו.

ההחלטות על מגבלות בנייה במסגרת חוקי הבנייה מתקבלות על ידי גופים פוליטיים ברמה המקומית והמחוזית הנתונים למגוון לחצים של בוחריהם, של עסקני מרכז המפלגה, ושל אחרים שמבטיחים את המשך כהונתם על חשבון הקופה הציבורית – זה במקרה הטוב... את המקרה הגרוע אין צורך לפרט... העיתונים מלאים.

קשה למצוא מחקרים אמפיריים שמוכיחים את הטענה שתוכניות-בניין-עיר אכן מניבות ערך גבוה יותר לנכסי מגורים ועוד יותר קשה להגן על הטענה שהתב"ע היא הדרך הטובה ביותר, או לפחות היעילה ביותר, להגנת בעלי נכסים ואזרחים.

שינויי תב"ע - מרוויחים ומפסידים

ההתנגדות לשינויי תב"ע, או להיפך – לחץ ושתדלנות לשינויים – נובעים ברוב המקרים מאינטרסים כלכליים צרים" או אידיאולוגיה צרופה של קבוצה מוארגנת וקולנית" ולאו דווקא מחשש להיווצרות מטרד אמיתי. 

חוקי התכנון והבניה לא מיושמים במידה שווה על כל אזרח. בעלי הממון והקשרים מסוגלים לשכור יועצים ושתדלנים מתאימים, ויפגעו פחות מהחוק. קבוצות לחץ אידיאולוגיות רעשניות גורמות לחוסר נוחות פוליטית של נבחרים (שמעדיפים "שקט"). ככל שהחקיקה רחבה ומקיפה יותר, גדל מרחב קבלת ההחלטות על ידי הועדות הציבוריות וכן גדלות כמובן האפשרויות להפעלת לחצים. ככל שהחוקים מסתבכים ומתקשחים, גדל יתרונם של בעלי הקשרים והממון על פני "היזם" הקטן שמבקש בסך הכול להגביה את המעקה שסביב הגג... גדל גם יתרונם של הקבלנים והיזמים שכבר נמצאים על המגרש וקטנים סיכוייהם של שחקנים חדשים שרוצים להצטרף לענף. חסמי הכניסה גדלים.

באזורי כפר, כגון קיבוצים או מושבים, בהם שטחים רחבים לא-בנויים, גובר כוחם הפוליטי של בעלי המגרשים הלא-מבונים והם פועלים לשינוי ייעוד קרקע מחקלאות לבנייה. לעומת זאת, בשכונות וילות בפרברי הערים, גובר כוחם הפוליטי של בעלי הבתים על זה של בעלי המגרשים הפנויים. בעלי הוילות יעמדו בראש המתנגדים להפשרת קרקע חקלאית לבנייה בשכנותם (ולא בגלל דאגתם לגורל החקלאות...). כיצד יגיבו תושבי רמת אפעל או ארסוף, לדוגמה, לתוכנית חדשה להפשרת קרקע חקלאית סמוכה לצורך בניית 3,000 וילות חדשות...

התנגדויות מוגשות לא רק על ידי אזרחים פרטיים: חובבי ג'יפים יתנגדו לבניית מחצבה בנגב, עורכי דין יגישו התנגדויות ללא תשלום כדי לזכות בפרסומת, ראשי ערים מתנגדים לתוכניות של קודמיהם, מינהל מקרקעי ישראל ידוע כמתנגד כרוני כמעט לכל תוכנית, כך גם משרד התחבורה... תמיד אפשר לטעון שהתוכנית לא מתחשבת די בשיקולי תחבורה... ורשות התעופה מתנגדת לבנייה לגובה...

שינויי תב"ע יוצרים רווחי עתק לבעלי קרקעות – תוצאת החלטה ביורוקראטית של השלטונות. התדרדרות ההליך למוקד שחיתות כלכלית ופוליטית היא כמעט בלתי נמנעת. מנגד, העדר תב"ע באזור מסוים, או הקפאת בנייה לצורך "תכנון מחדש", והאילוץ לקבלת היתר בנייה עלולים להקפיא פיתוח של אזור לתקופות של עשרות שנים, שנות דור, מעבר לתוחלת חייו של המשקיע...

המעורבות השלטונית הכבדה במערכת ההגבלות על שימושי קרקע עולה הון עתק – אלפי אנשי מקצוע ופקידים, עורכי-דין ומאכערים, מהנדסים וארכיטקטים, לוביסטים ובתי משפט – כל אלה מתפרנסים מהשיטה הקיימת. פרנסות אוויר. כולם תורמים את חלקם ליוקר הדיור, לבלימת הצמיחה ולהאטת עליית רמת החיים בישראל.

ומי עוד מרוויח מהשיטה?

בידי מי אנחנו שמים את מבטחנו ל"תכנון נכון" של העיר? מי מחליט עבורנו על אישור חריגות בנייה מתוכניות מיושנות? מי הם "נציגי הציבור" להם ניתן הכוח להעשיר בעלי קרקעות או להקפיא פיתוח? – אלה הם חברי מרכז המפלגה הזו, או עסקני המפלגה האחרת, יחד עם צבא פקידים ומתכננים-מטעם, הכפופים במקרים רבים למנהלים שזכו בג'וב בזכות קשריהם עם ציגלר וכהן.

חוקי בניה נוצרים בתהליך תכנון-פוליטי ונקבעים בדרך כלל על פי יחסי כוחות פוליטיים. ההחלטות המתקבלות בוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות נולדות בדרך כלל בעקבות לחץ ציבורי והשפעות פוליטיות – זו מטבע הדברים שפה מובנת בקרב פקידים ממונים או נציגים נבחרים.

החבר'ה אומנם נענים ללחצי השוק. אך זהו שוק סלקטיבי מאד, רק חלק מהשוק – אותו חלק שמסוגל לארגן לחץ פוליטי, או אישי, על חבורת מקבלי ההחלטות. איום על מעמדו הפוליטי של הנבחר או פיתוי בעזרת שוחד ופרוטקציה.

העלות הכבדה של תהליכי התכנון הקיימים היא ההפסד נטו של החברה וכלכלת המדינה. ביורוקרטיה פוליטית היא הדרך הפחות-יעילה לקבלת החלטות על ייעודי קרקע.

יתרון לקבוצות לחץ מאורגנות ולבעלי הון מקושרים

קשה להעלות על הדעת מנגנון פחות מתאים לקבלת החלטות על פיתוח מקרקעין מאשר הענקת הכוח לקומץ עסקנים ברשות המקומית. פיתוח מקרקעין הוא, בראש ובראשונה, הליך בו משאבי קרקע מקבלים היתר להסבה – מניצול בלתי יעיל לניצול רווחי יותר. הליך השבחה זה (או הקפאה במקרה של חוקי שימור) משקף כיום, לרוב, את כוחן של קבוצות מאורגנות פוליטית או של בעלי הון בעלי השפעה, במקום שישקף את רצונם והעדפותיהם של אלפי האזרחים באמצעות מנגנון השוק.

יזמים רבים מוותרים מראש על הסיכוי לקבלת היתר שיישקף ניצול אופטימאלי ויעיל של הקרקע שברשותם. כל סטייה מהתב"ע נדחית אוטומטית ומתחיל הליך של התמקחות מול השלטונות כולל "דיון ציבורי", כביכול, שמעניק כוח-יתר לקבוצות לחץ מאורגנות השייכות בדרך כלל לקואליציית ה"האנטי-פיתוח": התנגדות לבנייה לגובה בגלל שבירת ה"מִרקם האורבאני", התנגדות לבנייה נמוכה בגלל "גזל קרקע חקלאית", התנגדות לכביש עירוני בגלל הרעש ולכביש בינעירוני בגלל הארנבות שיתקשו לחצותו בלילה.

תכנית-בניין-העיר משפיעה ישירות על שוויים של נכסים ויוצרת קבוצות לחץ אינטרסנטיות המקשות על שינויים בתוכנית. כך הופכת התפתחות עיר לנושא פוליטי.

שיבוש שוק הקרקעות

המגבלות השרירותיות מייקרות קרקעות באזורים מסוימים ומדכאות מחירים באזורים אחרים. קשה להוכיח שתוכניות המתאר המפורטות תרמו לפיתוח איכותי ונאה יותר של אזורי מגורים – הכיעור והקיפאון של מרכזי הערים בישראל הם ההוכחה היום-יומית. המגבלות יצרו מחסור מלאכותי של קרקעות לבנייה באזורי ביקוש, למרדף מתמיד אחר הגדלת אחוזי בנייה וכר נרחב לשחיתויות.

עיקר עבודת העירייה - אישור חריגות

תהליך עדכון תוכנית נמשך שנים רבות ומפגר תמיד אחרי דרישות הציבור כפי שהן מתבטאות בשטח. שילוב לְחַצֵי המציאות מול תוכניות היסטוריות שרירותיות, מאלץ את וועדות הבנייה להקדיש את רוב זמנן ל"אישורים חריגים". הזדמנות פז להעדפות, פרוטקציה והתעשרות. מורכבות מערך חוקי הבנייה ותהליך קבלת ההחלטות הם שדה קרב בין קבוצות אינטרסים מנוגדים. היקף המאמץ המוקדש בתכנון חדש אינו רלבנטי – תמיד יהיו קבוצות שירוויחו מהשינוי ואחרות שיפגעו.

השיטה התיימרה להעניק לבעלי קרקעות בטחון ויציבות בשימור אופי השימוש בקרקע שבשכנותם לטווח ארוך. בפועל הפכה התב"ע לבסיס לשינויים בהתאם ללחצים. התב"ע אכן מגיבה לפעמים לדרישות השוק, אך באיחור של עשרות שנים. הפער בין צרכי השוק לבין הרשאות הבנייה בהווה יוצר הזדמנויות לרווח גבוה של בעלי השפעה וכוח פוליטי שמצליחים, למרות ההגבלות, לקבל את אישור הפקידות הפוליטית לספק את דרישות השוק. ההשלכות הנלוות הן התעשרות בודדים, שחיתות והשפעה מזיקה על רמת המחירים ועלות הבנייה. משלם המיסים נדרש למחיר כבד לצורך קיום המנגנונים הביורוקרטים. האישורים החריגים הם למעשה מנגנון ההיענות לצורכי השוק. מנגנון מסורבל ומעוות. "אישור חריגות" הפך לגזר ושוט בידי פוליטיקאים – כלי רב-עוצמה להענקת טובות הנאה למקורבים.

תקני בניה - הכרחיים אבל מוגזמים

ההצדקה לתקני בניה נובעת בעיקר מדרישות לבטיחות מבנים, עמידות ברעידות אדמה, מניעת אש, חוזק המבנה, עמידות לאורך זמן, בטיחות מערכות החשמל וכדומה. עם הזמן גדל מספר התקנים ואיתם מעורבות העירייה בהכתבת אורח חיי היום-יום לאזרח. תקנים גלשו לתחומים שהשוק אמור לקבוע לפי העדפות האזרח. שטח מינימלי לחדר, גובה תקרה מכסימלי, מספר מקומות החניה לכל דירה, שטח מינימלי לדירה, מספר המעליות בבניין, מספר הדירות בבניין – כל אלה הם דוגמאות לנושאים שהאזרח צריך להכריע בבואו לקנות דירה ולא פקידי העירייה.

העירייה - השקעת אנרגיה מיותרת במקום הלא-נכון

מיטב משאבי העירייה מופנה ליישום, פיקוח והתדיינות יום-יומית בתוכניות בניין עיר – טלאים של תוכניות שאושרו לאורך עשרות שנים – פלונטר נצחי שממון רב מושקע במאמצים להתמצא בו, לפרש אותו ולהשפיע עליו. התעסקות יום-יומית עם מאות איסורים ואלפי בקשות לחריגה מאותם איסורים.

כאשר העירייה אוסרת לדוגמה על בניית דירות זעירות, למרות שיש להן ביקוש בשוק, היא גורמת לעלייה מלאכותית במחירן. מאות בעלי דירות גדולות, שפיצלו את דירתם הגדולה למספר דירות קטנות, הופכים לעבריינים. משכורות מיותרות משולמות לפקחים שרושמים דוחות מיותרים ומעסיקים עורכי דין ובתי משפט בענייני סרק. התב"ע מעשירה בדרך כלל בעלי דירות קיימים באזורי ביקוש ופוגעת בעיקר בצעירים או בחסרי דיור באמצעות הרחקת דירה מהישג ידם, בין אם בשכירות או ברכישה.

התמקדות ביישום ואכיפת האיסורים דורשת משאבים על חשבון תפקידה האמיתי של העירייה – תכנון אסטרטגי של התשתיות הציבוריות בעיר: במקום ויכוח נצחי על גודל החלון שמותר לפתוח בקיר, או שטח החדר הנוסף על הגג – תכנון של כביש טבעת אסטרטגי בעיר.

פגיעה ישירה באזרח

כאשר אזרח מעוניין לבצע פעולה כלשהי במקרקעין, אין ספק שהפעולה המתוכננת תשפר את מצבו הכלכלי. כלומר, השינוי עומד להניב רווח כלכלי. השינוי הוא שימוש כלכלי יעיל יותר במשאב הקרקע לעומת המצב הקיים.

אם דיירים בבית-משותף בעיר מגיעים להסכמה לתוספת של 3 קומות לבניין, יש להניח שקיים ביקוש בשוק, באותה סביבה, למגורים בקומות העליונות הנוספות. הדיירים מבקשים, לדוגמה, לבנות "רק" 3 קומות ולא 8, הואיל ותוספת של 8 קומות תייקר את הבנייה לרמת מחיר מסוכנת מבחינת נכונות השוק לשלם מחיר ראוי עבור הדירות. גם אי הוודאות שבפרויקט, כפי הנראה, תגדל. אם אזרח מחליט לפצל את דירתו הגדולה ל-3 דירות קטנות, סביר שזיהה ביקוש מצד צעירים, לדוגמה, לשכור דירות קטנות.

בשני המקרים, היוזמה היא תגובה והיענות למחסור בשוק. השימוש היעיל ביותר בדירה הגדולה (באותו אזור ובאותה תקופה) הוא פיצולה, והשימוש היעיל ביותר בגג הבניין הוא תוספת הקומות. אם יזם מעוניין להסב בניין מגורים למשרדים, אין ספק שגילה מצוקה של שטחי משרד בסביבה. המחסור אינו סתמי והרעיון של היזם אינו שרירותי, אלא נובע מהצורך של תושבי הסביבה לקבל שירותים מאותם משרדים פוטנציאלים במיקום זה.

מה עושה העירייה? – מגבילה בכוח את הגידול בהיצע – אסור!!

כך משתבש השימוש היעיל בקרקע וגורר השלכות כבדות על האזרח: הרווחה הכלכלית נפגעת הואיל והפוטנציאל הכלכלי אינו ניתן למימוש. רוכשים או קונים פוטנציאלים נפגעים – הקטנת ההיצע מעלה את המחירים. חלק גדול יותר מהכנסתם של הקונים או השוכרים מבוזבז על פתרון בעיית הדיור. החיסכון נפגע ואיתו ההשקעות במשק. הצמיחה נקטעת ועלייה ברמת החיים נבלמת. איכות החיים משתבשת – שלושת הצעירים ששאפו לגור כל אחד בדירה נפרדת בפרטיות מלאה, יאלצו להתחלק בדירה אחת כשותפים... עורך הדין או מנהל החשבונות שרצו לשכור משרד במרחק הליכה מביתם, יאלצו לנהוג ברכב אל משרד המרוחק מביתם ולהוסיף זיהום, רעש וצפיפות לכביש. חזות העיר תפגע כי דיירי הבניין שרצו להוסיף קומות, וגם היזם שרצה להסב את בניין המגורים למשרדים, התכוונו באותה הזדמנות לשפץ את הבניין ולשדרג את חזותו כדי להקל על מכירת הדירות.

היזם - מייצג הצרכנים

יזם שניגש לביצוע פרויקט צריך להחליט בשלב מוקדם מאד מי יהיה קהל היעד של הפרויקט. מי יהיו הקונים או השוכרים הפוטנציאלים. הפרויקט המתוכנן צריך לענות לדרישות קהל היעד מבחינת המיקום, סוג הדירות, שטחן ועשרות אפיונים אחרים. ההחלטה דורשת כוונון עדין, ולפעמים השקעה בסקרים. טעות בזיהוי השוק וצרכיו תעלה ביוקר! השקעת-יתר בגימור יוקרתי, בפרויקט באזור מסוים, עלולה להקשות על מכירת הדירות; ולהיפך – גימור פשוט ועממי, באזור אחר, עלול גם הוא להכשיל מכירה.

יזם משקיע, לדוגמה, הון רב בתכנון פרויקט מסחר ומגורים גדול בעיר. התכנון מורכב וכולל דרכי גישה, מאות מקומות חניה, מערכות אלקטרוניות וכו'. הוא נעזר בטובי המומחים בתחומים שונים אשר תורמים את כישרונם וניסיונם תוך ביקורת הדדית שיקול ופסילה של חלופות. השקעה של עשרות או מאות מיליוני דולרים מונחת על הכף. היזם מתוחכם ועתיר ניסיון כך גם יועציו. היזם מנסה ככל יכולתו לחזות את דרישות הצרכנים קוני הדירות, או שוכרי המשרדים – אם יטעה בשיקוליו ובהערכותיו, או ישגה בתכנון – שום ועדה של פקידים לא תצליח לשכנע אזרחים חופשיים להשקיע בקומפלקס שיבנה. הקונים מתוחכמים, זהירים ובררנים לא פחות; עומדות לרשותם חלופות קניה אחרות.

שיקולים מסוג זה לא מטרידים את יושבי הועדות הציבוריות. מערך שיקוליהם שונה לחלוטין. מתן מענה לדרישות צרכני שוק הנדל"ן אינו בראש שיקוליהם ולא צומחת להם שום תועלת אישית מכיוון זה. המשכורת דופקת בין כך ובין כך. גם אילו רצו להתעמק בדרישות השוק, אין להם את הכלים לכך בגלל הבידוד והריחוק מהשוק, מ"קו האש". נתק הנובע מעצם היותם עובדי ציבור.

הוועדה הציבורית - מייצגת השרירות

אזרח פרטי או יזם שמתכננים בית מתייחסים בקפדנות רבה ליעילות ולפונקציונאליות של הנכס המתוכנן – מדוע אי אפשר לצפות מגוף ציבורי כגון עירייה, או ועדת בניה מחוזית, לנהוג כך? התשובה פשוטה, אך אינה כה מובנת מאליה.

ועדות ציבוריות המחליטות בנושאי בנייה מאוישות בידי פקידי עירייה ונבחרים פוליטיים. הדרג המקצועי הכפוף להם מורכב בדרך כלל ממהנדסים וארכיטקטים בעלי השכלה פורמאלית. לרובם הגדול חסרה התנסות בקבלת החלטות מעשיות בשוק, תוך קבלת אחריות אישית ישירה לתוצאות החלטותיהם. מיעוט מביניהם היו קבלנים, יזמים, או ארכיטקטים שתכננו, התלבטו ובנו מרכז קניות, בניין משרדים או פרויקט דיור. כמה מהם התנסו בתהליך של סיכון הון פרטי בפרויקט שמנסה לקלוע לדרישות שוק הצרכנים והעדפותיהם? האם אפשר לצפות שלאותן ועדות ציבוריות תהיה איזושהי עדיפות-ידע אובייקטיבית על פני יזמים, קבלנים, ארכיטקטים והציבור הרחב של צרכני שוק הנדל"ן?

עולם תכנון הקרקע המודרני מצריך רמה גבוהה של מומחיות וניסיון. כיצד אנחנו משלימים בקלות כה רבה עם האצלת סמכות החלטה בנושאי תכנון קרקע לגופים ממשלתיים חסרי כישורים לכך? הרי המומחים נמצאים בעיקר בצד השני של המתרס: היזמים, הקבלנים, הארכיטקטים הפרטיים, מהנדסים – האנשים שלוקחים על עצמם את הסיכון העסקי בקריאה ופירוש שגוי של רצון הצרכנים. האם אין עיוות בעצם הכורח לקבלת אישור דווקא מהגופים הפחות מקצועיים והפחות אחראיים, שאינם מסכנים דבר ואגורה, בקבלת החלטה שגויה?

החלטות פקידים, שמנותקות לרוב מצרכי השוק, חייבות מטבע הדברים לעוות את שוק הנדל"ן. לרכז אזורי מסחר במקום הלא-נכון, לבנות שכונות מגורים באזורים פחות מבוקשים, להחליט על שטחי דירות שלא לטעם שוק הצרכנים ועוד. התוצאה מתבטאת בנזק ארוך טווח לכלל הציבור. נזק שמתבטא במחירי הדיור, עלויות שינוע ותחבורה מיותרות, פגיעה באיכות החיים ועוד. ההיסטוריה הקצרה של הבנייה והפיתוח בישראל רצופה בדוגמאות.

התחשבות "נכונה" ושקלול "נכון" של האינטרסים של היזם מול האינטרסים של שכנים ודיירים ותיקים זו מלאכה קשה. כמעט בלתי אפשרי שגוף ציבורי-עירוני ריכוזי יצליח לקבל החלטות אופטימאליות. בדיוק כפי שקשה לצפות מהממשלה לקבוע מחירים "נכונים" של מוצרים בשוק או לקבוע את המבנה האופטימאלי של רשת האינטרנט.

היזם כאויב הציבור - הגשת התנגדויות

יזם משקיע את מיטב כספו בתכנון פרויקט, בסיוע מומחים מתחומים מגוונים. כל זאת כדי לקלוע לטעמו של הציבור – זו הדרך לרווח. מייד עם תום התכנון מגיע, במקרים רבים, שלב בו היזם הופך ל"אויב הציבור".

בשלב זה נדרש אישור של ועדת פקידים עירונית שתוך מספר קטן של שעות, יכולה בהינף יד, לבטל הכול ובנימוקים סובייקטיבים, בלתי מדידים. לחצים ציבוריים של קבוצות אזרחים שמתנגדות, כמעט אוטומטית, לכל פיתוח אצל השכן, אינם נובעים רק מהרצון "לפקח על השוק". המניע לרוב אנוכי למדי – הגדלת ערך רכושם הפרטי (למרות שהנימוק הרשמי יהיה תמיד "טובת הכלל").

התנגדות תושבי שכונת וילות לתוספת מאות יחידות דיור בשכנותם לא תנומק ברצון להקטנת היצע הבתים, אלא בדאגתם לשמירת קרקע חקלאית... (מעניין את הסבתא שלהם...).

המתנגדים בדרך כלל חסרי כישורים או רצון להתעמק בסוגיות מורכבות. ואילו למקבלי ההחלטות, בבואם לדון בהתנגדויות, חשובים באמת בעיקר שני גורמים: כמות המתנגדים לתוכנית והרכבה של קבוצת המתנגדים מבחינת קשריה וכוח השפעה. שיקולי יעילות, טובת כלל הציבור, דרישות השוק והצרכנים – למרות שהן עולות בדיון הרשמי, הם שיקולים משניים בחשיבותם בעת קבלת ההחלטה הסופית. אלא, אם הם במקרה מתאימים גם לרצונה של קבוצת הלחץ המעוניינת.

התנגדות "ציבורית" מצד קבוצה מאורגנת ומקושרת פוליטית המסתייעת בעיתון המקומי... יכולה להיות מאד אפקטיבית. התכנית המושקעת נדחית לאחרית הימים. מהנדס העיר הבא, או ראש העיר הבא – הם כבר ימנו ועדה חדשה...

אין ספק שמעורבות "ציבורית" מקשה מאד על מחוקקים לקבל החלטות על סמך ניתוחים אובייקטיבים והערכות מקצועיות. בהליכים הכוללים שימוע ציבורי (גם לא רשמי) מגיעות תגובות מכל מגוון קשת הדעות: החל מחוות דעת מקצועיות טהורות ועד להתפרצויות לא רציונאליות בעליל... ספק מי יותר אפקטיבי...

היזם ייאנס לשנות את התכנון המקורי האופטימלי כדי לרצות את הפקידים ואת קבוצות הלחץ. כל שינוי, שלא לדבר על שינויים דרסטיים, יענו פחות על דרישות השוק וייקרו את ההשקעה בפרויקט. היזם יאלץ לגלגל את ההוצאה הנוספת אל הקונים והשוכרים. אם תנאי השוק לא יאפשרו את העלאת המחירים, ייתכן שהפרויקט לא ייבנה, היזם יספוג את הפסד ההון שכבר הושקע בתכנון המוקדם, היצע הנכסים באזור לא יגדל ונכסים אחרים בסביבה יתייקרו. ייתכן שהיזם יחליט להגדיל את רמת הסיכון (הרי הוא כבר מושקע בפרויקט), חלק מסיכון-היתר יגולגל אל הקונים. אף אחד עדיין לא חקר מה חלקן של הרשויות ועיוותי החוק בקריסת חברות בנייה...

פגיעה בנוף ובחזות העיר

אחד החסרונות, הפחות מדוברים, של התכנון המרכזי הוא הפגיעה בחזות העיר והשתלטות הכיעור על הנוף העירוני. כאשר ועדת פקידים (שנעזרת אומנם בארכיטקטים ויועצים) מחליטה שרירותית על אופי אזור, התוצאה כמעט בהכרח היא כיעור. ייתכן שכיעור הוא תוצאה כמעט בלתי נמנעת של כפיית "אסטטיקה מטעם" על ידי רשויות מדינה. כך הוקמו בכל הארץ טורים אינסופיים של בנינים אחידים. החל ברכבות השיכונים של שנות החמישים, דרך בנייני תריסי הפלסטיק של שנות השישים, וכלה בתכנון בשנות החמישים, של רחובות "היוקרה" התל-אביבים: ארלוזורוב, ואבן גבירול – פאר התכנון המונוטוני המרכזי המודרני של שנות השישים, כמיטב המסורת הבולשביקית.

הנוסע ברחבי העמק והגליל יכול לזהות בנקל יישוב יהודי חדש ו"מתוכנן" לפי הכיעור הזועק של עשרות בתים צמודי קרקע, אחידים בצורתם, טורים טורים. לעומת בתי המגורים המגוונים בכפרים הערביים, עתירי הוילות והאחוזות המשפחתיות, אשר ללא תכנון מרכזי יצרו פסיפס שובה-עין המתאים עצמו לסביבה ולנוף הטבעי פי כמה מאשר החלטותיהם השרירותיות של מיטב מוחות התכנון האסטטי בעירייה היהודית...

נביט סביבנו בערי-ישראל – הכיעור השולט והאיכות המתפוררת נוצרו במשך עשרות שנים של תכנון ופיקוח הדוק של מהנדסי העיר השונים, קודמיהם ויורשיהם... יתר על כן, החוק והגבלותיו מנציחים את הכיעור... ויוצרים עיוותים שקשה לתקנם. התכנון המרכזי אינו האשם הבלעדי לכיעור, אך אחד מתפקידיו המוצהרים הוא אסטטיקה והרמוניה של ערים. המציאות מוכיחה שגודל המשימה חורג מהיכולת של גוף ממשלתי.

שינויים ברמת החיים, בטכנולוגיה ובהרגלי האזרחים צריכים להשתקף בהתפתחות העיר ולכן אל לפוליטיקאים להפריע באמצעות אלפי תקנות, חוקים, אישורים או וועדות. בעשרים השנים האחרונות לדוגמה, עלתה רמת המינוע של האוכלוסייה ולכן כדאי היה ליזמים להקים קניונים מחוץ לערים. חלק ניכר מהאזרחים מבצעים קניות מחוץ למרכזי הערים – בקניונים. כתוצאה מכך ירד ערכן של חנויות ברחובות ראשיים בערים הגדולות – רחובות שבעבר היו מרכזי קניות שוקקי חיים. דמי השכירות וערך החנויות צנח ורחובות אלה מתקשים לגבש אופי חדש. ייתכן, שאילו מותר היה לבנות בניינים, ללא הגבלת גובה, היה מרכז העיר צומח לגובה ויוצר בסיס אוכלוסייה גדול מספיק כדי להחיות רחובות מרכזיים כמרכזי קניות.

עיקר הנזק של השיטה: יוקר המגורים 

סקרנו מספר השלכות בלתי נמנעות של הרגולציה הממשלתית הכבדה על שוק הנדל"ן. לא נעים לחיות במדינה בה התקשורת מוצפת בסיפורי שחיתות. רובנו הגדול קורא על כך בעיתונים אך לא מעורב אישית – לא נורא. לעומת זאת, מחיר הדירות ועלות שכר הדירה מציק לחלק גדול מאזרחי ישראל. הבעיה מחמירה אם אתם צעירים, משפחה שמעוניינת לשפר את מגוריה, או הורים לילדים בשנות העשרים.

מגבלות חוקיות על שימושי קרקע, מיעוט הקרקעות הפרטיות, התלות המסובכת באישורים והיתרים, מיסוי מורכב, מגבלות על בניה לגובה, הזכות המעוותת להתנגדות לכל פיתוח – אלה וגורמים נוספים מצמצמים את היצע הדירות ואת התאמת ההיצע להעדפות הקונים. התוצאה: רמת מחירים גבוהה ומוגזמת.

מצוקת מחירי הדיור גוררת התארגנויות של צעירים שדורשים "דיור בר השגה". דרישתם מוצדקת אך מלחמתם מופנית לאויב הלא-נכון ולכן הם נשבים בקלות בסיסמאות ה"חברתיות" המקובלות ודורשים פיתרון מהמערכת שהבעייה היא חלק בלתי נפרד מעצם קיומה של המערכת. פיתרון שמבוסס על האידיאולוגיה שהיא מקור הבעייה. אלה שוב מציעים את ה"תרופה" שרק תטביע אותנו עמוק יותר בבוץ שכבר יצרו... בניה ממשלתית, תוספת חקיקה כפייתית, חלוקת דירות על ידי "וועדות" של פוליטיקאים לפי "קריטריונים". שיטות שנכשלו גם בכל המדינות בהן הונהגו.

קשה לרמות את השוק

אם קיים ביקוש למגורים במרכזי הערים והחוק אינו מאפשר את סיפוק הביקוש – יעלו המחירים, הדיור יתייקר. כדי לספק את הביקוש, יפצלו יזמים זריזים (לרוב לא חוקית...) את הדירות הגדולות לדירות קטנות וישכירו את הקטנות, כך תגדל התשואה על השקעתם. אחרים ימצאו פתרון במגורים של מספר שותפים בדירה. באופן זה גורם המחוקק-הכובל לשינויים מלאכותיים בערים, שינויים שאלמלא התערבותו הגסה לא היו נוצרים. כך, עולה אחוז הצעירים ואחוז הקשישים במרכזי הערים, על חשבון כמות המשפחות משכבות הביניים. ודווקא משפחות אלה הן כוח הקניה העיקרי בחנויות.

ריבוי דיירים מסוג אחד (צעירים בשכירות) במקום אוכלוסיות מאוזנות מגוונות, בבניין משותף, מוריד את איכות הדיור ותורם גם הוא להתדרדרות.

דווקא במרכזי ערים, ברחובות סואנים, צריכה הייתה להתפתח בנייה לגובה – הרחק, גבוה ושקט מההמון הסואן. קשיחות חוקי הבניה אינה מאפשרת זאת – התהליכים הביורוקרטים והמיסוי מקשים ומייקרים עוד יותר.

מדוע בכלל צריך לבנות? 

עדיין לא נולד היזם, הקבלן או איש העסקים שיבנה בית, תוך ידיעה מראש שלא יוכל למכור אותו ברווח סביר או להשכיר אותו בשכר דירה נאות. כמובן, יתכנו מקרים של טעויות בשיקול הדעת, או בתחשיב העסקי, אך בוודאי לא כוונת התאבדות כלכלית מראש וביודעין (לזה מסוגלים רק פוליטיקאים שלא מסַכנים את ארנקם...).

מכאן לא קשה להסיק, שלכל דירה שנבנית צריך קונה (או דייר-שוכר). אם בתקופה מסוימת נוצר עודף או מחסור בדירות, המחירים יעלו או ירדו בהתאם, עד שהעודף או המחסור יסופקו. לכן, מספר הדירות הנבנות נגזר בעיקר מריבוי האוכלוסייה, שיפור דיור ושינויים חברתיים (לדוגמה, ריבוי אמהות חד-הוריות). כל עוד האוכלוסייה מתרבה – יגדל מספר הדירות. פשוט. אין פקיד או חוק שיכולים לשלוט בתהליך.

היכן "צריך" לבנות? 

הבנייה הנוספת תתבצע היכן שכדאי לבנות, בהנחה שממשלה לא מתערבת. אם בנייה לגובה במרכז העיר מבוקשת יותר מבנייה צמודת קרקע מחוץ לעיר, יתווספו קומות ודירות בעיר. אם ההעדפה תהיה למגורים בבתים פרטיים מחוץ לעיר ייבנו בתים פרטיים גם על קרקע חקלאית לשעבר. כל ניסיון לבלום או "לכוון" תהליכים גורר עלייה של מחירי קרקעות ודירות וגם ניצול לא-יעיל של משאבים אחרים (כגון נסיעות מיותרות). הניסיון בישראל וגם בעולם מלמד שממשלות אינן יכולות לשלוט בתהליך. "פיזור אוכלוסיה", "יהוד הגליל", או "חיזוק הפריפריה" הם פטפוטי סרק. אילו הדברים היו נשארים בגדר "פטפוט" – לא היה נגרם נזק. אך הפטפוט הופך לבעיה כאשר פוליטיקאים מבזבזים את כספי משלם המיסים על ניסיונות "ביצוע".

אילו היו תכניות מתאר וחוקי שימור בתקופת האדם-הקדמון היינו עד היום גרים במערות...

בראשית נבנתה העיר בבתים חד-קומתיים. נתאר לעצמנו מה היה קורה אילו כבר אז (לא כל כך מזמן...) הייתה תב"ע, ארגונים "ירוקים" ותכניות שימור: לבטח היה חל איסור לבנות ליד בית נמוך בניין חדש "ענק" בן 3 קומות – מאותם הנימוקים שאוסרים כיום את החלפתו בבניין של 30 קומות ("פגיעה במרקם העירוני", "הסתרת נוף", "חסימת אור", "שימור בניינים היסטוריים"). כתוצאה מכך הייתה הבנייה הנמוכה מתפשטת על פני שטחים נרחבים והביקוש לדירות היה משגר את המחירים לשמיים. אך אי-שם בשנות העשרים, למזלנו, מותר היה להרוס את הבתים הנמוכים ולבנות במקומם בנייני "ענק" בני 3 קומות ללא הגשת "התנגדויות" וועדות ערר. מאז כמעט ונבלם תהליך ההתחדשות של מרכזי הערים בישראל.

כמעט כל הערים הגדולות בעולם נוסדו, ניבנו והתפתחו בתקופה של טרם תוכניות-בניין-עיר; אלה התקבלו בתקופה מאוחרת. תל אביב, לעומת זאת היא דוגמה לעיר צעירה שכמעט נולדה עם תב"ע  (למעלה מ- 90% משטחה של העיר נבנו בהתאם לתכנון, בהתאם למגבלות, היתרים ורשיונות) עיר מתוכננת, משופעת במהנדסי עירייה, מומחים, יועצים ומפקחי בנייה כבר משנות העשרים של המאה הקודמת. מעטים יחלקו על כך שהיא גם אחת מהערים המכוערות במערב, תוצר התכנון המרכזי.

מי מחליט?

מקובל לחשוב ששיקולי בעלי קרקע פרטיים הם שיקולים קצרי-טווח למיקסום רווח מהיר. בעוד שתכנון באמצעות העירייה, כגוף ציבורי אחראי מבוסס על שיקולי תועלת הציבור לטווח ארוך. המציאות המכוערת בערי ישראל מוכיחה את האיוולת שבטענה.

דווקא התלות בפקידים מאפשרת לבעלי קרקע, בעלי קשרים פוליטיים, לזכות ביתרון על פני אחרים. שיקולי יזמים מתבססים על לימוד מדוקדק של צורכי הלקוחות – התושבים המועמדים לרכוש את הדירות או המשרדים. אלפי המשקיעים הקטנים והגדולים, דואגים לטווח הארוך של השקעתם טוב יותר מקומץ פקידי עירייה. אנשים משקיעים את מיטב כספם מתוך אמונה שערך השקעתם יעלה. לשום פקיד עירייה אין תמריץ להשקיע מחשבה, אנרגיה ושיקול דעת, יותר מאזרח המשקיע את מיטב חסכונותיו ברכישת דירה. חזקה על היזם שיצטייד בכלים, מצגות והוכחות שישכנעו את הקונה שערך השקעתו מובטח לטווח סביר. מנגנון זה עדיף לאין שיעור על פני כושר ההחלטה והניתוח של קומץ פוליטיקאים במועצת העיר.

תודה. אל תחליטו עבורנו מה טוב לנו... 

כאמור, אין קבלן או יזם שיבנו דירה, בית או משרד, מבלי שיעריכו מראש שימצאו קונים, רק פוליטיקאים מסוגלים להשקיע מיליארדים שאינם יוצאים מכיסם, בהקמת שיכונים במקומות לא נחוצים וללא דורש...

"קונה" הוא אדם המוכן להשקיע את מיטב כספו וחסכון חייו בדירה המתאימה לצרכיו. מדוע צריכים הפקידים במשרד מהנדס העיר להתערב בהכתבת צרכיו? ייתכן שחייל צעיר, או סטודנט, מעוניינים לקנות דירת חדר בשטח של כ-20 מ"ר (כמו חדר גדול ומשופר במלון) כי זה ההון העומד לרשותם באותה עת. בעידן החדש תעלה דירה כגון זו בסמוך למרכז עיר לא יותר מ- 100,000 עד 150,000 ש"ח – סכום שאין בעיה לגייס (אפילו כהלוואה)!!!

כיום אוסר הממסד על בניית דירות כאלה. מי שמכם לקבוע עבור האזרח שרוצה לגור בבניין בן 60 דירות כי זה צפוף מידי? אין ספק שאילו הותר ליזם לבנות דירות על פי שיקוליו, היה בונה בתמהיל האופטימלי – בהתאם לדרישות הקונים. ובכל מקרה היה קולע לדרישות הציבור, טוב יותר מכל פקיד עירייה בעל תואר הנדסי...

אם יזם טועה הוא מפסיד את כספו. אם העירייה טועה – הציבור סובל.

חשיבות כוחות השוק ככלי לתכנון ופיקוח

נדרשת מדיניות קרקעות ובנייה שתכיר בחשיבות השוק החופשי ככלי ראשי בפיתוח קרקעות, שיפור ושדרוג אזורים עירוניים, עקירת הפוליטיקה משוק הקרקעות, ביעור השחיתות וניתוק הקשר קרקע-הון-שלטון. כלי גמיש שיגיב לשינויים בהעדפות אזרחים כתוצאה ממערכת העדפות משתנית, שינויים טכנולוגים ושינויים בהרגלי הצריכה.

השיטה המוצעת בעידן החדש תצטרך להתמודד עם הצרכים הבאים:

• הבטחת גמישות תכנונית ברמה גבוהה.

• תגובה מהירה וטבעית לצרכים משתנים של האזרח.

• צמצום מעורבות הפקידות השלטונית ומניעת הליכים המובילים להחלטות שרירותיות.

• קיצור דרסטי של ההליכים הקשורים להיתרי בנייה.

• הגנה יעילה על האזרח מפני מפגעים אפשריים מצד השלטון או שכניו.

עבריינים בעול כורחם

רשימת ההגבלות המתארכת גרמה למאות אלפי ישראלים בעיר ובהתיישבות להפוך ל"עבריינים". אלה נמנים עם כל שכבות הציבור – לא רק גב' כהן, אלא גם עו"ד שלי וייל, מנהלת המחלקה הפלילית בעירית תל אביב, אשר הרחיבה גג רעפים וסגרה מרפסת ללא היתר, רחמנא ליצלן (מעריב 11.10.02) ...

כמעט כל "העברות" הן כנגד חוק שרירותי מבלי שקיים קורבן לעבירה. אזרח שהרחיב חדר על גג, שהוא רכושו הבלעדי, לא גרם נזק ממשי לאף אחד... אין קורבן ל"פשע". שר המשפטים מאיר שטרית אמר כי "בשנת 2000 בלבד התגלו כ- 50,000 עברות בניה חמורות" (ידיעות אחרונות 14.07.02). אם נקבל את הנתון כמות שהוא, למרות שנראה שנדרשת בדיקה חוזרת... נראה שהשר שכח לציין שאם יש 50,000 עברות חמורות, אז ודאי שיש עוד לפחות 250,000 עברות בניה פחות חמורות... באותה כתבה מעלה השר "רעיון מקורי" ברוח ה"רעיונות" המקובלים על הפוליטיקאים – הקמת "רשות לאומית לאכיפת חוקי בניה"... עוד פרנסה בטוחה למאות פקידים ואנשי שלומנו...

גזרות שנבחרי ציבור לא יכולים לעמוד בהן...

חוקי הבנייה השרירותיים הופכים (אפילו...) נבחרי ציבור לעבריינים:

• "ראש עיריית יהוד, יוסי בן דוד, בנה בביתו מאות מטרים ללא היתרי בנייה... בן דוד משמש גם כיושב ראש הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נמנע במשך שנים גם מתשלומי ארנונה לשטחים אלו." (קלמן ליבסקינד, מעריב 29.5.05).

הערת גולש: למה האידיוט לא הנפיק לעצמו היתר בנייה? מגיע לו עונש על טיפשות...

• חברת מועצת עיריית תל אביב, מיטל זהבי (מרצ), "מאז 1977 ועד היום, למרות שלא הונפק לכך אישור מתאים, גדל שטח ביתה של להבי בעשרות מטרים רבועים... להבי... סגנית יושב ראש הוועדה המקומית לתכנון ובנייה... על פי היועץ המשפטי לעירייה – לא מדובר בעניין פלילי..." להבי טענה בין היתר ש"בעלה טיפל בעניינים..." (אלי סניור, ידיעות אחרונות 26.11.04).

• פאר ויסנר, סגן ראש עיריית תל אביב (הירוקים) – "הוגש כתב אישום... בגין בנייה בלתי חוקית של קומת מרתף בשטח של 160 מ"ר..." ויסנר טען בין היתר שרעייתו אשמה... ובעסקת טיעון היא אכן הורשעה... ויסנר מכהן כסגן יו"ר ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה... שמתפקידה לאשר תוכניות בנייה, להוציא היתרי בנייה ולפעול נגד עברייני בנייה... (יגאל חי, העיר 27.5.05).

• בבית שמש – הופסקו פעולות פיקוח או אכיפה בהוראת בעלי תפקידים על בנייה ללא היתר בשטח של 90 מ"ר בביתו של חבר המועצה מר שלום מנורה. עברות בנייה לא מטופלות נמצאו אצל ראש העירייה ויו"ר הוועדה המקומית לבניין עיר דניאל וקנין עצמו, וגם אצל מנהלת לשכתו וחמישה מחברי מועצת העיר שעברו עברות בנייה ללא טיפול. (דו"ח מבקר המדינה דצמבר 2005).

• בראשון לציון – עברות בנייה נמצאו אצל מנהלת לשכת ראש העיר, רחל טנאי; אצל בתה של מהנדסת העיר, סימה קושניר; אצל ראש ועדת המשנה של הוועדה המקומית וחבר מועצת העיר שלמה לוי; הרשימה ברישון ארוכה וכוללת את מנכ"ל העירייה וחברי מועצה. (דו"ח מבקר המדינה דצמבר 2005).

אלו הן דוגמיות, על קצה המזלג – ישנם נבחרים רבים אחרים בחבורה...