הדפס עמוד זה
שלישי, 19 מאי 2015 04:43

האידיאולוגיה שבולמת את הבנייה - כתבה 2

אפשר חוקית להתנגד כמעט לכל בנייה חדשה בטענה שעלולה להיווצר פגיעה בשכנים. אפשר לגרור את היזם לבית משפט, לייקר מאד את הפרויקט, לעכב אותו לשנים ואפילו לזכות בפיצויים. האם זכות הוותק גוברת על זכות הקניין?

לקריאת הכתבה ראשונה: ניסיונות הסרק הטכניים לפתרון "בעיית הדיור"
--------------------------------------------------------------------------------------------


האידיאולוגיה ה"בולשביקית" בתכנון ובשליטה הממשלתית על הבנייה מתבטאת בדבריו של מהנדס העיר תל אביב שצוטט בכתבה הקודמת: "זכויות הבנייה הן משאב יקר של כלל הציבור" – הזכויות בקרקע, או בדירה שבבעלותכם שייכות עקרונית לקולקטיב, לא לכם.

לא בטוח שהאידיאולוגיה היא המקור הראשוני לפקעת קורי העכביש של חוקי התכנון והבנייה. ייתכן שהרגולציה על הבנייה התפתחה בהדרגה מתערובת של שיקולים אינטרסנטים, החלטות "מעשיות", וגם מתוך אמונה תמימה שהתכנון המרכזי "הנכון" יניב את מירב התועלת לכולם כציבור וכפרטים. האידיאולוגיה אומצה לאחר מכן כהצדקה "מוסרית". כך או כך, כמעט כולנו משוכנעים ­­– "כך צריך להיות".

היום אפשר חוקית להתנגד כמעט לכל פרויקט בנייה או פיתוח חדש בטענה שעלולה להיווצר פגיעה בשכנים. אם מתכננים בניין גבוה חדש לידכם, אתם יכולים לגרור את היזם לבית משפט, לייקר מאד את הפרויקט, לעכב אותו לשנים ואפילו לזכות בפיצויים.

על פי השקפה זו – כל מי שבונה על רכושו הפרטי עלול לגרום לנזק לשכנים, ומכאן ההצדקה להתערבות המדינה, העירייה, החוק, הביורוקרטיה, ובתי המשפט. ובעצם, כל אחד רשאי על פי חוק להתערב בתכניות שלכם לגבי רכושכם: שכנים קרובים ושכנים רחוקים, ארגונים אידיאולוגיים ירוקים ואדומים וגם סתם מתנגדים מקצועיים. אינכם רשאים לבנות על רכושכם מה שאתה רוצים – "אנחנו" נכתיב לך מה מותר לבנות – "אנחנו" נורה לכם איך בדיוק תנצלו את רכושכם.

אידיאולוגיה זו היא עיקר ההצדקה לאלפי העמודים של חוק התכנון והבנייה, התקנות, הפרשנויות ופסקי הדין בבתי המשפט. זו האידיאולוגיה שעוטפת את הרגולציה והחסמים לבנייה. אי אפשר "להתיר חסמים" באופן משמעותי בלי שינוי אידיאולוגי.

מי שרוצה לפתור את "בעיית הדיור" חייב להתחיל מערעור הנחה בסיסית זו. ההנחה שאסור לאדם לנהוג ברכושו כראות עיניו. ההנחה שאם הוא יבנה כרצונו ובכפוף לכל התקנים ההנדסיים – עלול להיגרם נזק לשכנים. אם לא נערער מיתוס זה נחזור לפיתרונות הסרק הטכניים שכולם מדקלמים.
 

1547
 
פיצוי "נפגעים" מבנייה חדשה

בתחילת אפריל 2015 התקבל בבית המשפט בחיפה פסק דין יוצא דופן: חברת בנייה רכשה קרקע בנשר, ליד חיפה, באזור של שיכוני רכבת מתפוררים שנבנו בשנות השישים – הסלאמס הידוע. החברה קיבלה היתר לבנות שני בניינים מודרניים גבוהים של 15 קומות. הבניינים נבנו, הדירות נמכרו, השכנים החדשים כבר מתגוררים. הלכו תושבי השיכון הוותיקים לבית המשפט והגישו תביעה נגד החברה היוזמת על חסימת אור השמש, נוף המפרץ ואולי גם נוף יערות הכרמל. השופטת קיבלה את הטענה ופסקה פיצויים לכל בעל דירה וותיקה. זה קרה לאחר השלמת הבנייה כחוק.

זה קורה גם במקומות אחרים, אבל תמיד בשלב ההתנגדויות שבטרם בנייה [הכתבה שבקישור מספרת על התנגדות השכנים לבניית פרויקט אסותא בתל אביב. כותרתה לא נכונה: היזם לא אולץ להשקיע ב"פיתוח הסביבה", אלא נאלץ לשלם שוחד לשכנים להסרת ההתנגדות: כ-150 מקומות חניה בפרויקט חולקו למעשה כמעט חינם לדיירי הסביבה...].

השופטת לא טעתה, היא עקבית אידיאולוגית ופועלת על פי חוק. אבל החוק והאידיאולוגיה מקרבים את מערכת הקרקעות והבנייה לשיתוק – אחת מהתוצאות היא ההתייקרות. לאור פסק הדין על הפיצויים בנשר, יזמים יצטרכו להביא בחשבון בתכנית העסקית, אי וודאות גדולה יותר. קבלת היתר בנייה וסיום הבנייה אינם סוף הדרך – היזם עדיין עלול לחטוף קנסות. ייתכן שבמקומות מסוימים הבניין כלל לא ייבנה כי הסיכון גבוה מידי – שולי הרווח הצפויים לא רחבים מספיק כדי לקזז את הסיכון שבאי-הוודאות שמתווסף על הקשיים האחרים.

קשה מאד לבנות בניין חדש וגבוה במרכז עיר בה רוב הבניינים הם בני 3-4 קומות (כל הערים בישראל) – לבניין ותיק תמיד יוסתר חלק מהנוף ואור השמש. למעשה, כמעט בלתי אפשרי לבנות בישראל באזורים וותיקים ובנויים, דווקא במרכזי הביקוש בגוש דן. כך מתייקרות קרקעות ודירות. נדירוּת התוכניות המאושרות במרכזי הביקוש, גורמת לעלות קרקע גבוהה מאד, ומטבע הדברים נבנות רק דירות יוקרה – אחרת הפרויקט אינו משתלם.

אילו האיסורים של היום היו קיימים לפני 5,000 שנה אסור היה לבנות סוכה גבוהה, כי החושה החדשה תסתיר את אור השמש ליושבים בפתח המערה הסמוכה. ולפני 100 שנה היו אוסרים בניינים של 3 קומות כי הקומה השלישית מסתירה את השמש לבניין החד-קומתי הסמוך.

אם בית המשפט ישמור על עקביות – כמעט כל בניין חדש יחויב לפצות את הבניינים הגובלים על "פגיעה בנוף". בנוסף, זכאים הבניינים הוותיקים למה שנקרא היום בחוק "ירידת ערך": אם בונים בניין חדש שמציג במערומיו את סלמאס השיכון הישן, הרי שנגרמת "ירידת ערך" לבניין הוותיק וצריך לפצותו.

שאלת "הפגיעה בנוף" היא נימוק ההתנגדות הנפוץ ביותר לבנייה חדשה: הבנייה החדשה שחוסמת את אור השמש, משב הרוח והנוף.

אז איפה הבאג? איפה הטעות שלנו? הרי רבים מאתנו חשים שבאמת ייגרם לנו נזק אם מישהו יבנה מגדל מולנו ויסתיר לנו את הנוף. על יסוד הרגשה זו בנוי רובו של חוק התכנון והבנייה. זה ממש "לב הבאג".

בנייה חדשה אינה פוגעת במקור הנוף

בנייה חדשה אינה פוגעת במקור הנוף. אם באזור מסוים יש אגם נפלא, ים רחב אופק, או חורשת יער – הבנייה החדשה אינה משנה את הים – הים אותו ים והחול אותו חול. אם בונים בניין חדש על קרקע פרטית בקו הראשון לים – נוף הים אמנם יוסתר לדירות שבבניינים הנמוכים שבשורה השלישית לים, אבל התווספו דירות חדשות עם נוף לים. על כל דירה לה מוסתר הנוף, יש לפחות דירה אחרת שזכתה בנוף. הנוף עצמו לא השתנה – רק הרכב הנהנים מהנוף השתנה. הנוף החליף ידיים כי בעל זכות הקניין במגרש בקו הראשון לים מימש את זכות הקניין שלו ברכושו ובנה בניין גבוה.

אם בעלי הבניין הנמוך הוותיק, הבניין לו הוסתר הנוף, חפצים גם הם בנוף – עליהם לבנות בניין גבוה יותר שמדירותיו העליונות ישתקף נוף לים. המשמעות היא שההנאה מהנוף התייקרה עקב הביקוש הגבוה לנוף באזור. הבנייה מתייקרת ככל שהיא גבוהה יותר.  

אילו רצו הרשויות לשמור על הנוף לטובת הבניין הוותיק, צריך היה לאסור כל בנייה במגרשים שבינו לבין הים. למעשה, לשלול את זכות הקניין של בעלי הקרקעות הקרובות יותר לים. ואכן, עקביות אידיאולוגית הביאה ל"הישג" זה לפני כעשור...

בשנת 2004 התקבל חוק האוסר על בנייה במרחק של 300 מטר מקו המים (בחופים שלגביהם אין עדיין תכנית מאושרת). אם בטווח זה יש מגרשים בבעלות פרטית –  אז החוק גוזל את זכות הקניין מבעלי המגרשים. החוק לא מגן על הנוף, כי הנוף אינו משתנה – אותו ים ואותו חול. דבר לא ישתנה בניתוח שלנו כי תמיד יהיה בניין קדמי ובניין אחורי –  גם אם הבניינים יזוזו למרחק של 300 מטר. החוק החדש רק מזיז את "הבעיה" ב- 300 מטרים.

אילו החוק היה קיים לפני 100 שנים, אסור היה לבנות בתל אביב לאורכו של רחוב בן יהודה ועד לשפת הים; גם חלקים ניכרים של נתניה ואשדוד היו ריקים... התוצאה: פגיעה בזכות הקניין, פחות קרקעות זמינות לבנייה ועליית מחירים.

האם זכות הוותק עדיפה על זכות הקניין?

פסק הדין של השופטת בחיפה מפנה למעשה אצבע מאשימה אל היזמים: רשעים! חזירים קפיטליסטים! גזלתם את הנוף ועוד עשיתם "קופה" – שלמו פיצויים למרות שזה המגרש שלכם. גרמתם ל"פגיעה סביבתית", לא בחנתם את "ההשלכות הסביבתיות" של הפרויקט החזירי שלכם.

החוק והפסיקה הקיימת מעניקים, למעשה, זכויות על הנוף לפי וותק. אם הבניין שלכם הוא הוותיק, אז הנוף "שייך" לכם, ומי שיפגע בנוף הנשקף מהמרפסת – יפצה אתכם. וייתכן שכלל לא תאושר בנייה גבוהה, אלא "בנייה מרקמית" בלבד כדי שלא ייפגעו הוותיקים, גובה הבניינים יהיה אחיד. אסור להגדיל את היצע הדירות וכך נשמר גם מחירן הגבוה לטובת מי שכבר מחזיק בדירה.

זו הגישה הנוכחית. זו הגישה שבולמת בנייה. הגישה שמעדיפה את זכות הוותק של בעל דירה וותיק על פני זכות הקניין שלכם בקרקע שמולו. זכות וותק שהוא לא רכש, לא עמל עליה, לא שילם עבורה וגם לא נרשמה בטאבו.

הכרה בזכות הקניין על הנוף (הפגיעה בזכות מומצאת זו מוגדרת על ידי בית המשפט כ"פגיעה סביבתית"), גוררת לאבסורד. אם נקבל אותה אפשר למעשה לפסול כמעט כל בנייה חדשה. ולעניין זה צודקת השופטת בחיפה – כלל לא חשוב אם בניתם בהיתר ובכפוף לתכנית בניין עיר מאושרת – פגעתם ב"נוף של השכנים".

טוב שקמה שופטת בישראל, וללא כל כוונה נסתרת, הביאה לקיצוניות את העיקרון שבבסיס חוקי התכנון והבנייה בישראל. את האבסורד המוסרי בחוקי הבנייה שנובע מפגיעה באחת מזכויות היסוד הטבעיות של האדם החופשי – זכות הקניין.

הכרה בעיקרון זה, ועקביות אידיאולוגית, תכניס את בתי המשפט למבוי סתום, כי הרי אי אפשר מעשית לאסור בנייה חדשה. בתי המשפט יאלצו להיכנס לסוגיה הלא-פתירה של "מהי פגיעה מידתית בנוף" כי תמיד נוצרת פגיעה בנוף של "מישהו".

אין לאף אחד, בין אם ייקרא "שופט" או "שמאי מומחה", כלים להחלטה בסוגיה כזאת. השופטת בחיפה פסקה פיצוי של 15 אלף שקל לבעלי הדירות בנשר – זה לדעתה שווי הנוף שנגרע מבעלי הדירות הוותיקים בשיכון הרכבת. למה? ככה. הפיצוי נמוך מאד והסיבה אינה "רחמים על היזם". יש לכך כנראה סיבה ­אחרת – כך היזמים ישלמו וישתקו. אילו פסקה השופטת פיצוי גבוה – כדאי היה ליזמים לערער וייתכן שהיה מתפתח דיון עקרוני בערכאות גבוהות יותר. 

כאמור, רוב הבניינים בערים בישראל הם של 2 עד 4 קומות. ולכן כמעט כל בניין חדש, אפילו אם ייבנה על פי התב"ע מאושרת, יגרום בהכרח לפגיעה בנוף של דירות בבניינים שכנים. האם כולם זכאים לפיצוי?
 
מוטי היינריך
כתבה שנייה – המשך יבוא


עודכן לאחרונה ב שישי, 27 מאי 2016 17:21

פריטים קשורים