הדפס עמוד זה
שבת, 23 אוגוסט 2014 06:43

אימא של שאול מופז ופרויקט הבנייה התקוע

פרויקט פינוי בינוי גדול של שיכוני רכבת תקוע כבר 20 שנה. אבל מדוע פרויקט תקוע באָזור (ליד חולון) ראוי לכתבה ב"קו ישר"? הרי רבים התקועים? כאן נכנסת אימא של שאול מופז לתמונה...

העיתון גלובסמביא כתבה שגרתית למדי על פרויקט בניה שתקוע, אחד מרבים. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי ביישוב אזור בין חולון לתל אביב – מקום טוב באמצע. באָזור יש שכונת בנייני רכבת מכוערים משנות החמישים. 475 דירות, פאר הבנייה הסוציאליסטית הממשלתית.
 

1487 2מקור:  Google Streets


כבר לפני כ-20 שנה התחיל משרד השיכון "לקדם תוכנית" פינוי-בינוי. התוכנית אושרה ב-2001. בגלל הקרבה לשדה התעופה, קיימת הגבלת גובה ל-19 קומות. בתנאים אלה מסתבר שהבנייה אינה כדאית כלכלית כי אפשר לבנות רק מספר כפול של דירות (כדי שהפרויקט יהיה כלכלי במיקום זה – צריך לפחות פי 3.5 דירות).

המועצה המקומית מעוניינת לחסל את מפגע השיכונים, ובשנת 2006 אישרה בניית 1,700 (במקום 978 בתוכנית המקורית). יופי, אבל גם לועדת הבנייה המחוזית יש מה לומר. לא די שהיזם, שמסכן את כספו הפרטי, הגיע למסקנה שהמתחם המתוכנן עונה לדרישות של קונים פוטנציאלים – פקידי הוועדה המחוזית החליטו שצריך יותר שטחים ירוקים, כלומר פחות דירות. אז שוב תקועים.

באופן לא מפתיע, מסתבר שלמדינת ישראל יש מגרש ריק סמוך למתחם. היזם פנה (בסיוע המועצה המקומית) לרשות מקרקעי ישראל לרכישת המגרש. טוב, אמרו ברשות המקרקעין – אבל תביאו מהבית 90 מיליון שקל ונמכור לכם... אז הפרויקט שוב תקוע.

אבל מדוע פרויקט תקוע באָזור ראוי לכתבה ב"קו ישר"? הרי רבים התקועים? כאן נכנסת אימא של שאול מופז לתמונה... מדויק יותר, ההורים של שאול.

איך הצליחה הרשות המקומית באָזור לשנות את התוכנית מ-978 דירות ל-1,700 ? הרי אסור לבנות גבוה יותר בגלל נתב"ג. מסתבר שהמגבלה שרירותית, כמו רוב המגבלות על הבנייה בישראל.  וכך מספר ראש המועצה המקומית של אזור (לשעבר), אמנון זך: "למזלי, ההורים של מי שהיה אז שר התחבורה, שאול מופז, התגוררו במתחם; ולאחר פנייה אליו בעניין מגבלת הגובה – הסכימה רשות שדות התעופה לאשר הקמת מגדלים בני 18-26 קומות". שימו לב, מר זך מספר על האירוע כמובן מאליו, עד כדי כך שאפשר בקלות ובטעות לדלג על הקטע הפיקנטי.

אחת מן השתיים: מגבלת הגובה במיקום זה שרירותית לחלוטין. או, שהמגבלה חיונית והשימוש באימא של שאול הוא פשע חמור ומסוכן.

הגיוני שצריך להגביל גובה בניינים עד מרחק מסוים משדה תעופה. כדי לדעת מהי מגבלה סבירה, בדקנו את התקנות המחמירות של ה- FAA – רשות התעופה האמריקאית.

מסתבר שמגבלות מעשיות לגובה בניינים (בארצות הברית) חלות רק עד למרחק של כ-3 ק"מ מקצה מסלול הנחיתה. במרחק זה מותרת כיום בנייה של כ-25 קומות. ממש בימים אלה מתקיים ויכוח בארצות הברית על הצעת החמרה של ה-FAA שתגביל בנייה במרחק זה ל-16 קומות. קיימת התנגדות רבה להחמרה, מסתבר שגם בארה"ב המגבלות די שרירותיות. במרחק של 4.5 ק"מ, למעשה כבר אין מגבלה – מותר לבנות גם 60 קומות. מה המרחק בין השכונה באָזור לבין קצה המסלול בנתב"ג? כ- 5 קילומטרים!
 

1487 1

כלומר, מגבלת גובה הבנייה במועצה המקומית אזור שרירותית לחלוטין ואימא של מופז במקרה גם צודקת.

כשלי שוק המקרקעין הממשלתי בסיפור קטן אחד

צריך לסלק את הממשלה (כמעט לגמרי) משוק המקרקעין והבנייה. למה בכלל צריך יזם לקבל אישור מהעירייה לבניית דירות? אילו השיכונים היו בנויים על קרקע פרטית (של בעלי הדירות במתחם), ללא ממשלה שמפריעה לבנייה – היזם היה רשאי לבנות "כרצונו". למה המירכאות הכפולות? כי יזם לא בונה "כרצונו", אלא לפי דרישת שוק הקונים. שום יזם לא בונה במתכוון דירות שאי אפשר למכור. מי שצריך לאשר את הבנייה הם המהנדסים, האדריכלים, חברת הביטוח, הבנק המממן. כל התכניות והאישורים צריכים להתפרסם באתר האינטרנט של הפרויקט (להזכירכם, לא מדובר על המציאות הנוכחית, אלא בשוק בנייה אידיאלי). גם כיום העירייה לא בודקת את תהליך הבנייה בעצמה, אלא סומכת על חתימות המהנדסים והאדריכלים הפרטיים.

למה המגרש הסמוך בכלל בבעלות המדינה? המדינה הייתה צריכה למכור מזמן את קרקעותיה לכל המרבה במחיר. בתנאים אלה היה נקבע מחיר שוק למגרש הסמוך. אולי הוא שווה 3 מיליון שקל בלבד ולא 90 מיליון שדרש הפקיד ברשות מקרקעי ישראל?

מי צריך בכלל את "הוועדה המחוזית לבניין ערים"? בקושי צריך את "הוועדה המקומית". תפקיד וועדות אלה צריך להצטמצם בעיקר לאישור תוואי תשתית מקומית וארצית (כבישים, מסילות ברזל, שמורות טבע וכדומה).

מגבלות הבנייה לגובה, שלא בקרבת שדה תעופה, מיותרות לחלוטין. התייחסנו לכך בהרחבה כאן. בתנאים של העדר מגבלות, כדאי יהיה ליזמים לבנות לגובה רק במרכזי הביקוש – כיום, במרכז תל אביב בלבד. בתנאים של העדר מגבלת גובה בכל הארץ – כנראה ששום יזם לא היה בונה באָזור מגדל של 30 קומות כי לא היו נמצאים קונים לדירות היקרות בקומות הגבוהות באזור זה (בניה לגובה יקרה). ניתן היה לקנות דירות זולות יותר בבניינים נמוכים או צמודי קרקע בסביבה. בניית מגדלים באָזור (או בקריית גת, לדוגמה), לצד הבניינים צמודי הקרקע שבנויים שם היום, הם עדות לעיוות קיצוני בשוק המקרקעין.

ומה היה גורלם של השיכונים העלובים באָזור, תחת שוק מקרקעין חופשי? שיכוני רכבת במרכז תל אביב ובאָזורי ביקוש אחרים היו נהרסים ונבנים מחדש על ידי יזמים, זה כדאי כלכלית. אולי גם באָזור. בדימונה לעומת זאת, כנראה שהבניינים הישנים היו ננטשים בהדרגה, כי בתנאי כלכלה חופשית – דירות בבניינים חדשים צמודי קרקע, באָזורים נידחים היו זולות מאד ובקושי יהיו קונים לדירות שיכון בדימונה. עלות דירה ב"פריפריה" בתנאים אלה תהיה כמעט כעלות הבנייה.

למה צריך את אימא של שאול כדי לבנות לגובה? דרכו של השוק להתגבר על מכשולים וביורוקרטיה ממשלתית היא באמצעות קשרים, מאכערים, פוליטיקה ושוחד – אחרת, פרויקט שתקוע כבר 20 שנה היה נשאר על הנייר עוד 40 שנה. טוב שיש אימא.

מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב שישי, 27 מאי 2016 16:26

פריטים קשורים