הדפס עמוד זה
שלישי, 26 פברואר 2013 16:04

שוק הדיור - לא ללמוד מהונג קונג

אם אצלנו הדירות יקרות, אז בהונג קונג המחירים מגרדים את הסטרטוספירה. כאשר מזהים עיוות כלכלי, צריך כצעד ראשון לחפור ולחפש איפה הממשלה וחוקיה מעורבים בעסק – ברוב המקרים מגיעים ישר אל פיתרון כתב החידה.

ביקרתי לאחרונה בהונג קונג. מדינה מסקרנת עם משטר כלכלי חופשי יחסית, אזור סחר חופשי ללא מכסים ו"ממשלה" קטנה, מעין רשות מקומית גדולה. 
 
שטח האי עצמו כ-80 קמ"ר (בערך כשטח גוש דן), אם כי יש להונג קונג שטחים יבשתיים נוספים גדולים פי כמה מהאי (כ-1,054 קמ"ר), עליהם מתגוררים גם יחד כ-7 מיליון תושבים. המקום הגבוה באי 573 מ'. 1.4 מיליון תושבים, כ-19% מתושבי הונג קונג, גרים באי, בשטח אורבאני של כ- 40 קמ"ר שחלק ניכר ממנו ירוק בזכות הבנייה הצפופה לגובה. צפיפות האוכלוסייה היא כ- 16,000 נפש לקמ"ר בכל האי (כמו בגבעתיים), הצפיפות במרכז העיר: 26,000 תושבים ל-קמ"ר (גבוהה במקצת מאשר בבני ברק).
 

1350 1הונג קונג מדורגת בצמרת המדינות החופשיות בעולם, עם תוצר לנפש של כ- 51,000 דולר לשנה בהתאמה לכוח הקניה, לעומת כ- 32,000 דולר בישראל (2012). הונג קונג גם מדורגת, באופן עקבי, במקום הראשון או השני בעולם במדד הקלות בעשיית עסקים.
 
מחיר דירה ממוצעת בהונג קונג בשטח של כ- 80 מ"ר עומד על כ- 6 מיליון שקל! (שכר דירה ממוצע לדירה כזאת הוא כ- 14,000 ₪ לחודש!). מדובר בדירה ממוצעת, שאינה יוקרתית ואינה ממוקמת במרכז האי. מחירה של דירה כזאת יכול לטפס בקלות ל-16 מיליון שקל ויותר בבניין מטופח באזור טוב. זאת לעומת מחיר דירה ממוצעת בישראל שעומד על כ-1.1 מיליון ₪ ובתל אביב – כ- 1.8 מיליון ₪ (מאי 2012).
 
אם המחירים בישראל נחשבים לגבוהים, אז המחירים בהונג קונג מגרדים את הסטרטוספירה.
 
תייר שחוצה את האי (כ-45 דקות נסיעה במונית), נתקל באזורים ירוקים רחבי ידיים, ללא בניה כלשהי או אזורים דלי בניה אחרים. מסע לגבול הצפוני בטריטוריות החדשות, למרחק של כ-80 ק"מ – יגלה אזורים נרחבים יותר, ריקים מבתים. בניגוד לאגדות – אין "מחסור" בקרקע הונג קונג. אז למה המחירים בשמים?
 
תושבים מקומיים שנשאלים לסיבה, נדים בראשם ועונים בערך: "ככה זה".
 
רמת המחירים ה"מפלצתית" של הדירות מעלה חשד ל"כשל שוק". אז איך יכול להתהוות "כשל שוק" במוצר מסחרי רגיל כמו דירות, ובמיוחד – במדינה עם כלכלה כה חופשית? ראוי לבדוק.
 
כאשר מצביעים על עיוות כלכלי בתחום מסוים, צריך כצעד ראשון לחפור ולחפש איפה הממשלה וחוקיה מעורבים בעסק – ברוב המקרים מגיעים מהר מאד לפיתרון כתב החידה.

 

1350 2 

ההסבר הגיע באופן מקרי, במהלך פגישה עם יהודי אמריקאי, שגר כ-15 שנים בהונג קונג. מסתבר שהקרקע בהונג קונג אינה בבעלות פרטית, אלא בבעלות המדינה – מזכיר במקרה מדינה אחרת... הממשלה מחכירה את הקרקע ליזמים לטווח רחוק, במכירות פומביות, פתוחות וגלויות. מכירות פומביות אלה די נדירות כי המדינה דוגלת ב"שמירה על הקרקע" (land reserve policy).      
 
אז למה שהממשלה לא תמכור עוד קרקעות לציבור הרחב ולמשקיעים במחירים מטורפים אלה? למה שממשלת הונג קונג לא תיפטר לגמרי מקרקעותיה ותיתן לשוק להתייצב על רמת מחירים נמוכה בהרבה? נראה לכאורה שכולם ירוויחו: הממשלה תזכה להכנסות עתק בעזרתן תפתח עוד יותר את תשתיות האי (המפותחות למדי...), ההכנסה הפנויה של הציבור תגדל, רמת החיים (הגבוהה למדי...) תזנק, כי מחירי השכירות הגבוהים לעסקים "מעיקים" על המחיר הסופי של השירותים בהונג קונג.   
 
"מעיקים" – במירכאות, כי למרות מחירי הנדל"ן הגבוהים, כנראה שיתר מגזרי הכלכלה כה יעילים ותחרותיים, שהתוצאה הסופית עדיין מתבטאת בשגשוג בכל קנה מידה עולמי.
 
מסתבר שסדנא דארעא חד הוא (ארמית), בני האדם דומים ברצונותיהם ובאופים גם אם הם ממקומות שונים ומתנאים אחרים. בהונג קונג לא קיים החשש המופרך (הקש בו נתלים מתנגדים אידיאולוגים להפרטת קרקעות בישראל) ששייחים ערבים יקנו את הקרקעות – למרות זאת הממסד נאחז בקרקעות.
 
מסתבר שקיימות קבוצות לחץ מכריעות שבולמות תהליך שנראה כה הגיוני.
 
קצת פחות ממחצית מהדירות בהונג קונג הן בבעלות פרטית. כל העילית החברתית, הפוליטית והעסקית הם בעלי דירות ששוות מיליוני דולרים כל אחת. דירות אלה הן חלק נכבד מהחיסכון של המשפחה לעת זקנה ולימי סגריר. מי משוגע לכרות את הענף השמן עליו הוא יושב?
 
מאחר והמדינה גרמה לעלייה כה מטאורית במחירים, ואי אפשר פוליטית להוזיל דירות בדרך הפשוטה – אז כבר לפני עשרות שנים התבקש הפיתרון הפוליטי המוכר: "דיור בר השגה". למעלה ממחצית הדירות הן בבעלות ציבורית, או דיור בסבסוד ציבורי (כ- 30% מהאוכלוסייה גרים בשכירות בדיור ציבורי מסובסד), אחרים רכשו דירה בסבסוד ציבורי. רשות הדיור הציבורי בהונג קונג היא כנראה בעל הבית הגדול בעולם, עם מיליוני דיירים. עשרות אלפי אזרחים מועסקים על ידי המדינה בניהול ואחזקת תמנון הדיור הציבורי – למה שהם יסכימו לרעיון שוק דיור חופשי? למה לסכן מקום עבודה הנוח?
 
מיליוני האזרחים שגרים בדיור המסובסד, או זוכים לסיוע ממשלתי לרכישת דירה – בטוחים שמחירי דירות אסטרונומים הם "ככה זה". ובזכות הממשלה המיטיבה יש להם בכלל קורת גג.
 
גם הבנקים חלק מהסיפור. נכסי הנדל"ן משועבדים לבנקים כבטחונות שמגבים הלוואות ומשכנתאות. אם מחירי הדירות ירדו לרמה סבירה, אז קיים חשש ל"יציבות הבנקים" במקרה של חדלות פירעון של לווים. גם זה נשמע מוכר.    
 
מיותר לציין שמדיניות ה"דיור בר השגה" האגרסיבית בעולם המערבי (הונג קונג) לא מונעת, וקרוב לוודאי שתורמת, לעליית מחירי הדירות. בשנת 2012 טיפסו המחירים בכ-24% בממוצע. מחירי דירות קטנות (עד 40 מ"ר) זינקו ב- 27%. כ- 190,000 משפחות ויחידים ממתינים ב"רשימת המתנה" לדיור הציבורי, כאשר משך זמן ההמתנה הממוצע (הרשמי) עומד על כ-3 שנים.
 
לא הייתי מתעכב על תיאור שוק הדיור בהונג קונג הנידחת, אלמלא היה שוק הדיור, במדינה הנידחת שלנו, צועד לכיוון דומה. התכנון המרכזי של שוק הדיור נכשל בהונג קונג וגם בישראל. בשני המקומות הסיפור דומה: שליטה מרכזית על מרבית הקרקעות, ויכוחים כמה קרקעות צריך "לשחרר" לבנייה מידי שנה, יש "יעדים", הממשלה "מתמודדת".
 
הונג קונג "מתקדמת" מישראל – מאז תחילת שנות החמישים קיים מנגנון של "דיור בר השגה". וכמו בסרטו המפורסם של צ'רלי צ'אפלין כזגג – הוא שובר שמשות ברחוב כדי שיוזמן לתקן אותן. התנהלות המדינה גורמת לייקור הדירות ואז יש "פרנסה" לזרוע אחרת של המדינה שדואגת ל"דיור בר השגה". וככל שהדירות מתמידות להתייקר – גדל גם הצורך ב"דיור בר השגה".
 
בשנים הקרובות תתמסד אצלנו הרשות הישראלית ל"לדיור בר השגה", חקיקה ענפה תתקבל ברוב קולות ללא מתנגדים – איזה פוליטיקאי יתנגד ליוזמה ממשלתית כה "מבורכת". ענף המגורים בישראל סובל מיוקר, אבל לפחות נקי משחיתות בשלבי ההשכרה והמכירה (לעומת שלב התכנון, האישור והקצאת הקרקעות שמככבים במדורי השחיתות). "דיור בר השגה" מחייב מנגנון ביורוקראטי ענק, "ועדות דיור" בכל רשות מקומית, ניקוד, תורים, רשימות המתנה, אלפי ג'ובים, פרוטקציה ושוחד. אין מנוס פוליטי ממלכודת זו. גם יאיר לפיד לוחץ לכיוון – בעצם מי לא? אפילו ביבי. ביום בו יתמסד "דיור בר השגה בישראל" – התמנון רק יגדל ויתעצם פוליטית ללא הרף – לא תהיה אפשרות פוליטית לסגת ולבטל את החוק בעתיד (כפי שאין סיכוי פוליטי לבטל את חוק מימון גני ילדים לפעוטות מגיל 3 שהתקבל רק לפני כשנה). 
 
אנחנו לא הונג קונג ואצלנו גם רוב יתר המגזרים, אינם כה תחרותיים וחופשיים כמו בהונג קונג. אם בהונג קונג – שוק הדיור בולט בעיוותו הייחודי, אז אצלנו – רבים הענפים שמתנהגים כמו שוק הדיור המעוות בהונג קונג. אצלנו אין ענפים משמעותיים רבים אחרים חופשיים ממעורבות ממשלתית, למעט אולי ענף ההייטק, שמאזנים את הנטייה הטבעית להתדרדרות כלכלית – תוצאה בלתי נמנעת של מעורבות ממשלתית בכלכלה.
 
מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב שישי, 29 יולי 2016 17:00

פריטים קשורים