הדפס עמוד זה
שלישי, 21 פברואר 2017 05:02

מתן חודורוב מערוץ 10 על השוק החלומי של הדירות להשכרה באמסטרדם: שקרן או חפיפניק?

חודורוב יצא לאמסטרדם וליקט "עדויות" באמצעותן הציג את אמסטרדם כמודל אידיאלי של דיור להשכרה. למען האג'נדה הסוציאליסטית מותר לעוות את המציאות. 

2360 1

 

כנראה חפיפניק. לפני כשבועיים שודרה "סדרת כתבות" בעריכת מתן חודורוב על שוק השכירות "המופקר" בישראל. חודורוב יצא לטייל באמסטרדם וליקט "עדויות" באמצעותן הציג את אמסטרדם כמודל אידיאלי של שוק דיור להשכרה שמנוהל על ידי המדינה לטובת שוכרי הדירות. גן עדן שצריך לאמץ בישראל.

קשה להאמין שחודורוב היה מעז להעלות את הכתבה אילו ידע שאין "פתרון הולנדי" למצוקת הדיור להשכרה. הוא נהג כעיתונאי רשלן כאשר לא בדק, אפילו לא לעומק, בטרם יצא לטיול באמסטרדם. למען האג'נדה הסוציאליסטית מותר לעוות את המציאות. הוא לא היחיד שפועל כך, הצרה שיש לו גם מצלמה.

נתחיל מהסוף, מבחן התוצאה של תכנון ופיקוח ממשלתי על שוק הדיור להשכרה באמסטרדם...

יש דיור בר השגה אבל הדרך לדירה חסומה

שוק השכירות בהולנד מתוכנן ומפוקח כמעט לחלוטין על ידי המדינה. "החברתיים" בישראל דורשים שהמדינה תפקח על בעלי הדירות "החזיריים". בהולנד נגמרו מזמן ה"חזירים" – רוב הדירות להשכרה הן בבעלות חברות שיכון ציבוריות (כמו "עמידר" אצלנו). כ-60% מהדירות להשכרה באמסטרדם היו בשנת 1995 בבעלות ציבורית. כיום כ-46% מהדירות להשכרה הן ציבוריות, מדובר בכ- 190 אלף דירות בנות השגה. המינוח ההולנדי הוא דיור סוציאלי ("חברתי"). שכר הדירה נמוך ואסור לפנות דיירים – הסכם שכירות לנצח כל עוד השוכר עומד בקריטריונים.

חזון אחרית הימים? נפתרו בעיות השכירות באמסטרדם? נהפוך הוא – את האמת יודע כל צעיר הולנדי, אמת שחודורוב לא טרח להגיע אליה.

בחסות חממת הרגולציה הממשלתית, אף דייר לא מעוניין לפנות דירה באמסטרדם; ולכן אין דירות פנויות. צעירים, או אחרים שעוברים לעיר, נאלצים להירשם בחברות השיכון הציבוריות ולחכות לדירה שתתפנה. נרשמים, ממתינים, ממתינים וממתינים... בממוצע 12 שנים. חלק ניכר "גרים" ברשימת ההמתנה גם 18 שנים ובקושי מתקדמים במעלה רשימת ההמתנה כי תמיד "נדחפים" לראש הרשימה "מקרים דחופים" ואחרים בעלי "סיבות מוצדקות" לקידום בתור המזדחל. מתן חודורוב אכן שמע על כ-190,000 דירות בנות השגה בדיור הציבורי באמסטרדם אבל לא טרח לשאול אם צעיר הולנדי ממוצע בכלל יכול להגיע אליהן. מעשית, הדרך כמעט חסומה.

 

2360 2

 

המחסור בדירות להשכרה לא התחיל לאחרונה. בהולנד התגשם חלומו הרטוב של השר הפופוליסטי שלנו משה כחלון שנלחם במשקיעי הדירות: משקיעים לא ממהרים להשקיע בדירות באמסטרדם. רק מיעוט מהדירות להשכרה הן בבעלות פרטית וגם הן בעיקר בפלח השוק היקר שפטור מפיקוח על שכר הדירה. קניית דירה היא בדרך כלל למגורים עצמיים. מסוכן מידי להשקיע בדירה ממוצעת או קטנה – אתם עלולים להיתקע עם הדייר עד יומכם האחרון עלי אדמות. אתם גם חשופים לכחלונים של הולנד שתמיד ידאגו להשביע את רצונו של גוש המצביעים הגדול שמאכלס את הדיור המסובסד. ראו בגרף הבא את הפער המתרחב בין מספר המשפחות לבין מספר הדירות בעיר:

 

2360 3

 

המחסור המצטבר בדירות רק הולך ומתרחב. ראו בגרף הבא את היקפי הבנייה השנתיים בהולנד (העמודות בסגול) לעומת המחסור המצטבר של הביקוש לדירות (בכחול). המצב בערים הגדולות, ובייחוד באמסטרדם, גרוע מהמוצג בדיאגרמה שמייצגת את כלל הולנד – והכול תחת תכנון ופיקוח ממשלתי קפדני.

 

2360 4

 

אבל איך המספרים מסתדרים? אם בין השנים 2011 - 2015 נוצר פער מצטבר של כ- 10,000 בין מספר המשפחות החדשות בעיר לבין מספר הדירות שהתווספו באותה תקופה, אז היכן גרות אותן משפחות (משקי בית) שנכללות ב"פער"?

חלק גדול ממשיך לגור בבית ההורים, בלונדון הם זכו לכינוי קיפרס
(‘kippers’ – kids in parents’ pockets). אחרים גרים "זמנית" בהוסטלים או כדיירי משנה לא חוקיים באחת מדירות הדיור הציבורי ומשלמים שכר דירה ב"שחור" לדייר המקורי שגורף לכיסו את ההפרש. חלק ניכר מהשוכרים מגדירים את מגוריהם כ"זמניים". יש צעירים שמעידים בסקרים כי החליפו כ- 10 דירות בתקופה של 5 שנים.

מבט אל הביורוקרטיה המטורפת ב"גן העדן" של שוכרי הדירות

אין מעורבות ממשלתית ללא ביורוקרטיה שצומחת עם הזמן. אין רגולציה שאינה מסתעפת עם הזמן כדי להתמודד עם פרצות וקומבינות ואין רגולציה ממשלתית ללא שחיתות עממית.

כל שוק ההשכרה נמצא למעשה תחת פיקוח ממשלתי וכפוף לשיטת ניקוד ייחודית (WWS). כל דירה להשכרה זוכה לניקוד לפי מאפייניה השונים כגון: שטח, בידוד, איכות בנייה, איכות השכונה, רמת המטבח ועוד. ראו בלינק טופס עזר לחישוב הניקוד לדירה להשכרה (אפשר לתרגם לאנגלית באמצעות גוגל... אבל לא צריך). מלבד טופס העזר יש ספרון הנחיות לחישוב הניקוד לדירה.

מערכת הניקוד לדירות קובעת את שכר הדירה "הראוי" לדירה. כל דירה להשכרה מחייבת רישום של הדירה במשרדי "רשם הדירות להשכרה". גם בהצעת "חוק השכירות ההוגנת" בישראל, ביוזמת ח"כ סתיו שפיר, מופיע כמובן המוסד המכובד של "רשם הדירות להשכרה".

אם הניקוד של הדירה, מצדיק שכר דירה הגבוה מ- 710 אירו לחודש, רמה שמוגדרת כשכר דירה בר השגה ("שכר דירה סוציאלי") – הדירה משוחררת ממערכת הניקוד (‘liberated’), הפיקוח על גובה שכר הדירה מוסר. חברות השיכון הציבורי רשאיות "לשחרר" ממנגנון הפיקוח על שכר דירה לכל היותר 10% מהדירות שלהן. רק מיעוט זניח של הדירות "החברתיות" בהולנד הן בבעלות פרטית.

הדירות זוכות כאמור לניקוד, אבל מצדו השני של המתרס – גם השוכרים זוכים לדרוג... המחסור התמידי בדירות להשכרה אילץ את הפוליטיקאים להנהיג "רישיון מגורים" כדי להבטיח שדירות יגיעו "למי שבאמת זקוק להן" housing permit system. מדובר במערכת ביורוקרטית מורכבת שמדרגת את שוכרי הדירות.

כדי לזכות בדיור מוזל עליכם להצטייד בהיתר למגורים באמסטרדם (housing permit). תצטרכו להוכיח בין היתר: אזרחות או תושבות הולנדית, להוכיח זיקה כלכלית או חברתית לעיר, והכנסה ברוטו נמוכה מ-42,000 אירו לשנה. דיירי הדיור הציבורי משתדלים שלא להרוויח רשמית מעל תקרה זו מחשש שיאבדו את הזכאות... יש כמובן קריטריונים נוספים (כגון ילדים). רישיון מגורים יקנה לכם זכות לגור בדירה מוזלת ששכר הדירה בה אינו עולה על 710 אירו לחודש (מדובר בדירות קטנות מ-60 מ"ר).

הלחצים הפוליטיים ("הבאג הדמוקרטי") גרמו לכך שבערך מחצית מההולנדים הפכו, עם השנים, לזכאים לרישיון מגורים ממשלתי על פי הכנסתם (ההכנסה השנתית המזכה בדיור סוציאלי קרובה להכנסה החציונית בהולנד). זכאות יש, אבל דירות – אין.

המסע המפרך אל הדיור הציבורי המוזל מתחיל ברישום ב"רשת הדיור" שהוא ארגון גג של חברות הדיור הציבורי. לא כל אלפי הנרשמים באמת מחפשים דירה באמסטרדם, אבל בגלל רשימת ההמתנה הארוכה, הולנדים מכל רחבי המדינה נוהרים להירשם שמא פעם בעתיד הרחוק הם ירצו לגור באמסטרדם, אז מה אכפת להירשם ולהבטיח בעוד 13 שנים דירה מוזלת באמסטרדם – אולי הם באמת יעברו לעיר... לכן חברות השיכון הציבורי משקיעות מאמצים ביורוקרטיים כדי להפריד את "הרציניים" שבאמת "צריכים" לגור באמסטרדם (active home seekers and passive home seekers).

רשימת ההמתנה נחלקת בין ממתינים ראשוניים ("starters") לבין ממתינים "מטפסים" ("climbers"). "ראשוניים" הם צעירים שעדיין לא גרו בשכירות ומתגוררים כעת עם ההורים או במעונות סטודנטים. "מטפסים" הם משפרי דיור ציבורי שכבר גרים כעת בדיור הציבורי ומבקשים לשפר את רמת הדיור או הסביבה – כאשר הם שוכרים דירה הם מפנים דירה אחרת בדיור הציבורי ולכן יש להם עדיפות ברשימת ההמתנה. רוב הזוכים בדיור ציבורי שייכים לקטגוריה השנייה. כך חולפות אפילו 18 שנים ברשימת ההמתנה.

מי זוכה סוף סוף למגורים ציבוריים זולים? זכאים שתקועים את מספר שנים הגבוה ביותר ברשימת ההמתנה. אבל גם אם תככבו בראש רשימת ההמתנה, לאחר 15 שנים תגלו להפתעתכם כי על כל דירה שמתפנית בעיר יש כ-180 זכאים שעומדים באותה דרגת עדיפות בראש רשימת ההמתנה (2010). גן העדן הסוציאליסטי לא כל כך מתפקד גם באמסטרדם.

שוק הדיור בהולנד הוא "המתקדם במערב" מזה כ-100 שנים. סוציאליזם של דירות. אין בהולנד תחום כלכלי אחר עם מעורבות כה עמוקה של המדינה. הדיור בשכירות בהולנד מזכיר במידה רבה את "גן העדן הקומוניסטי" ברוסיה בשנות ה-30 של המאה הקודמת. רבים בעיתונים ובאקדמיה במערב שיבחו את "הישגי העולם החדש ברוסיה". בין היתר את מחירי המזון הזולים מאד יחסית למערב הקפיטליסטי. רק על פרט פעוט התקשורת והאקדמיה דילגו: המדפים בחנויות המכולת ריקים.

מוטי היינריך

(המשך הכתבה, על הנזק החברתי והמוסרי של גן העדן בדיור הסוציאלי באמסטרדם, יעלה בעוד מספר ימים).

עודכן לאחרונה ב שלישי, 21 פברואר 2017 16:50

פריטים קשורים