חמישי, 21 ינואר 2010 00:00

חוק התכנון והבניה: אין די ברפורמה בירוקראטית

חוק התכנון והבניה גורם לנזק כבד לרוב אזרחי ישראל. הבעיה אינה במספר ועדות תכנון או בחלוקת הסמכויות, אלא בהלך המחשבה שתפקיד המדינה לקבוע במקומנו את סדרי העדיפות שלנו. זה מקור הבירוקרטיה ומכאן כוחה.

פרסומים מוקדמים מצביעים שעיקר הרפורמה בחוק התכנון והבניה הוא העברת סמכויות אל ועדות בניין עיר מקומיות על חשבון הועדות המחוזיות. שינוי בירוקראטי הכרחי אך רחוק מאד מלהספיק. הביורוקרטיה אינה הסיבה לשחיתות, ליוקר ולכיעורן של ערי ישראל. המבנה הביורוקראטי הוא תוצאה של תקנות חוק התכנון והבניה והלך המחשבה שמנחה אותו. כאן הבעיה. 

חוק התכנון והבניה גורם לנזק כבד ומצטבר לרוב אזרחי ישראל. החוק שופע איסורים והגבלות – רובן שרירותי לחלוטין. החוק מאריך את משך הבניה, מייקר אותה, ומונע את הגדלת היצע הדירות בהתאם לביקושי הציבור. הפגיעה אינה רק בכמות הבניה הנדרשת על ידי צרכני הדיור, אלא אפילו בעניין גודל הדירה או צפיפות הדיור שהצרכן מוכן או רוצה לחיות איתם. מעטים החוקים שמשפיעים במישרין ובמשקל כה רב על הארנק שלנו כי כל אחד מאתנו זקוק לקורת גג, משלם משכנתה או שוכר דירה. 

מדוע צריכה המדינה להתערב בהחלטת האזרח כמה מרפסות יהיו בדירה או מה יהיה שטחן? למה צריכים פקידים להחליט כמה חניות יהיו לדירה, מה גובה התקרה, מה השטח המינימאלי של דירה או כמה דירות מותר לבנות על מגרש. החוק הקיים מבוסס על ההנחה שפקידי עירייה או ממשלה (שייחד נקראים "המדינה") יודעים טוב מאתנו מה רצוי לנו. החוק הפך את האזרח ואת העדפותיו לאויב קבוע של "המדינה" ובחסותו מתנהלת מלחמה מתמשכת נגד העדפות האזרחים: צעיר שרוצה לגור באולם תעשייה לשעבר ("לופט") הופך לעבריין. בעל דירה שמספק פתרונות דיור לצעירים, שמוגבלים לשכר דירה נמוך, ומעדיפים דירה מחולקת זעירה בלב העיר – גם הוא עבריין. הצעיר מעדיף פרטיות בדירת חדר זעירה על פני מגורים בדירה גדולה עם שותפים לאסלה – אבל החוק טוען שמי שמסייע לצעירים אלה – עבריין. עליונות חוכמת הפקידים.

הבעיה כלל אינה במספר ועדות תכנון או בחלוקת הסמכויות ביניהן, אלא בהלך המחשבה שתפקיד המדינה לקבוע במקומנו את סדרי העדיפות שלנו. התוצאות הרסניות ולא רק כלכלית. חלק ניכר מתושבי ישראל הפכו לעבריינים במסגרת חוקי הבניה השרירותיים: כל מי שהכשיר דירה במרתף, סגר מרפסת, או חילק דירה, הרשימה ארוכה. בתי המשפט עמוסים בתיקי "עברייני בניה" שלא פגעו בזולת ומתקשים לטפל בעברייני בניה אמיתיים שפולשים לרכוש לא להם.

המרכיב הגדול ביותר שניתן לשינוי במחירה של דירה בישראל אינו עלות הבניה, כובד המיסים, או עלות הקרקע – אלא עלות הרגולציה. עלות האיסורים השרירותיים. היצע הקרקעות לבניה הוא אינסופי. תמיד אפשר לבנות לגובה. כמה גבוה? בדיוק לגובה לו יימצאו קונים, כי מחיר בניית דירה גבוהה – מתייקר. ומי מפריע לבנייה לגובה? חוק התכנון והבניה והאפשרות של יחידים וארגונים להגיש התנגדויות.

סוגיית ההתנגדויות לבנייה מחייבת מהפך מחשבתי ואידיאולוגי. היתרי בניה חדשים שחורגים מהתוכניות ''המקובלות'' מאפשרים למי שרואה עצמו "נפגע" להתנגד. בעלי דירות ותיקים מתנגדים להיצע חדש של דירות מודרניות מחשש שערך דירותיהם הישנות ירד. עילת התנגדות אחרת מקובלת הם שינויים בנוף הנשקף מהדירה, חסימת השמש והרוח. אלה סיכונים שרוכש נכס צריך להביא בחשבון, בדיוק כפי שאזרח שרוכש דירה בקומה ראשונה יודע שבניין חדש במגרש הסמוך יסתיר לו את אור השמש. מחיר הדירה מביא בחשבון שינויים אפשריים בנוף. מי שקונה דירה בקומה ה-40 חשוף פחות לסכנת שינוי הנוף, אבל משלם בהתאם. בנוף, כמו בכל משאב מוגבל, זוכה בעל ההצעה הגבוהה ביותר. הנוף לא נפגע – הוא בסך הכול מחליף ידיים. לכן, מחיר דירה בקומה גבוהה – יקר. הנוף הפתוח, הרחק מהמולת הרחוב – שווה כסף. אם בסמוך לבניין בן 30 קומות יקום מגדל של 60 קומות – יוסתר הנוף לדיירי הבניין הוותיק, אך 30 הקומות הנוספות במגדל החדש יזכו לנוף – הנוף החליף ידיים והתייקר בגלל הביקוש. הנוף מהדירה אינו קניין פרטי לעד. גם מי שקונה דירה בסמוך לשטח ציבורי, צריך להביא בחשבון שבעתיד אולי יעבור שם כביש רחב ידיים או מסילת ברזל. מגבלות בנייה שמתיימרות ''לשמור'' על הנוף הנשקף אינם ''שומרות על הנוף'' אלא מקפיאות מצב קיים באופן שרירותי לטובת דיירים ותיקים. כך קטן היצע הדירות ומחירן מזנק. אילו זכות ההתנגדות הייתה קיימת לפני שמונים שנים לא הייתה צומחת שום עיר בישראל. 

סוחרים מתנגדים להגדלת התחרות מצד חנויות חדשות בעילת ''פגיעה בפרנסה''. כך נמנעת ירידת מחירים עתידית עקב התחרות שנבלמת; הנימוק הגיוני בדיוק כמו איסור על מכירת טלפונים סלולאריים כדי שלא לפגוע ביצרני מכשירי הטלפון הקוויים. כל פיתוח חדש בא על חשבון מוצרים ותיקים, מוזיל אותם, משפר את רמת החיים ואת איכותם.

חוק התכנון והבנייה, הוא הגורם הישיר ליוקר הדירות, פוגע בכולם מלבד במיעוט – משפחות שבבעלותן מספר רב של דירות – אלה כמעט היחידים שנהנים מההתייקרות. אם בבעלותכם דירה בודדת שמחירה עלה – ה"רווח" שלכם הוא על הנייר בלבד, אלא אם תמכרו ותעברו לדירה באזור זול ותשלשלו את הפרש המחיר לכיסכם. 

חוק התכנון והבניה גורם להעשרה של בעלי נכסים קיימים על חשבון רוכשי דירות חדשים, בעיקר משפחות צעירות, שוכרי דירות, ומשפחות שרוצות לשפר דיור. כך נפגעת רמת חיינו בגלל האילוץ להקצות חלק גדול יותר של הכנסתנו החודשית לטובת מימון פתרונות דיור [שכר דירה או משכנתא].

מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב חמישי, 28 דצמבר 2017 04:23
תגובות  
0 #1 יוסי היים 2010-01-21 00:00
מאמר מצויין
האם בעצם אתה אומר שפחות מביטולו של חוק התכנון והבנייה ואולי יישום תוכנית התר"מ כמו שכתבת עליה, בעצם לא יזוז כלום או כמעט כלום ?
ציטוט
0 #2 מוטי היינריך 2010-01-22 00:00
תשובה ליוסי
אפשר להגדיל את היצע הדירות ולהקטין את הבירוקראטיה גם ללא יישום מלוא הרפורמה המהפכנית המוצעת באתר קו-ישר.

לדוגמה: ביטול מגבלת גובה הבניה במרכזי הערים (פוטנציאל למאות אלפי דירות חדשות), ביטול חוק מס שבח וביטול חוק היטל השבחה. הרשאה לכל יישוב "חקלאי" להתרחב ב- 200 בתים (תוספת של כ- 200,000 יחידות דיור).
די בצעדים "פשוטים" אלה כדי להביא ממש למהפכה שתוריד את נושא הדיור מסדר היום הציבורי.
ציטוט
0 #3 רוקי 2010-01-23 00:00
איזה גיבוב של הבלים
התב"עות והתמ"אות, ביחד עם ועדות התכנון זה הדבר היחיד ששומר על האינטרס הציבורי מפני אינטרסים צרים וקצרי רואי.
אתה רוצה לראות איך נראות שכונות שבהן כל אחד בונה לפי איך שנראה לו? סע לפאבלות של ריו, ממש גן עדן של בניה חופשית מרגולציה.

ובוא נעשה ניסוי מחשבתי וננסה לדמיין מה יקרה אם כל אחד בונה איך שבא לו, שם כמה מרפסות שהוא רוצה ולא חייב להוכיח לאף פקיד מרשע שעל התוכנית שלו חתום מהנדס עם רישיון. זה ממש חלום לא? כן, עד שיש רעידת אדמה או משהו. אפילו לא צריך לדמיין, מספיק לפתוח חדשות ולראות מה קורה לעיר שנבנית ללא כל תכנון.

אבל למה להתעסק בטיעונים לא הגיונייים. אתה בעצמך הדגשת את הטיעון הבסיסי שלך: היצע הקרקעות לבניה הוא אינסופי. ואללה. זו אמירה כל כך תלושה שאני לא חושב שיש צורך לענות לה בכלל.
ציטוט
0 #4 דביל 2010-01-24 00:00
אני לא באמת מבין בזה, סתם מחשבה...
נניח שיבנו בת"א הרבה יותר לגובה ממה שבונים, זה אומר הרבה יותר אנשים שגרים בתוך ת"א. הכבישים סביב ת"א, והיציאות והכניסות לא יעמדו במספר האנשים שירצו לצאת ולהכנס כל בוקר פנימה והחוצה. להרחיב אותם אין איפה, אין לאן, אפילו שיש כסף. הסביבה הפיזית שבין הבתים פשוט לא תוכל להכיל את כמויות ההולכי רגל, נוסעי האופניים, המכוניות והתחבורה הציבורית שיהיו אז.
מכיוון שאני לא באמת מבין בזה, אז אשמח אם תתקן אותי, ותסביר מה ימנע מהתוצאה הזאת לקרות.
ציטוט
0 #5 מוטי היינריך 2010-01-24 00:00
תשובה לרוקי
אם תותר בניה לגובה ללא הגבלה - אכן היצע הקרקעות לבניה יהיה אינסופי. על כל גג קיים ניתן לבנות (בכפוף לשיקולים הנדסיים). אתה מוזמן לעיין בפרק בניה וקרקעות באתר.
תפקיד הרשות המקומית צריך להצטמצם לתכנון תשתיות בלבד (כבישים, חשמל, מים וכו'). במשבצות הבניה שבין הכבישים והתשתיות צריך לאפשר ליזמים לבנות לפי דרישת שוק הצרכנים. כך ייעלם "המחסור" בדיור. כך יוזלו המחירים. על כל הבניה בתל אביב ובנתניה חתום "מהנדס עם רישיון" - לא כדאי להעמיד אותם בניסיון של רעידת אדמה רצינית.
ריו-דה-ז'אנרו אינה חופשיה מרגולציה. היא מתוכננת ויש בה מהנדסים וארכיטקטים כמו בתל אביב. גם בה יש עודף רגולציה שמייקרת מאד את הבניה. בברזיל הענקית אפילו אין צורך לבנות על גגות כדי לאפשר לכל אחד קורת גג - אבל גם שם התב"ע אוסר. הפתרון שהשוק מוצא הן הפאבלות.
ציטוט
0 #6 מוטי היינריך 2010-01-25 00:00
הכורח יוצר את הפתרון
לפני 35 שנים ת"א הייתה פקוקה יותר מהיום. ככר דיזנגוף הייתה כמעט בלתי עבירה לרכב, דרך פ"ת סתומה כל היום. ועוד. למרות שמספר כלי הרכב גדל פי 5 וגם כמות הנכנסים לת"א - בתוך העיר כמעט ואין פקקים. רק בכניסות לעיר. שיפורים דרמטיים בוצעו. תמיד אפשר לשפר עוד.
בניה חופשית לגובה לא תהיה רק בת"א אלא גם בערים אחרות. רק מרכז העיר - מרכז אזור הביקוש יצמח לגובה. אם יוסרו גם המגבלות על ייעודי הבניה (מגורים, משרדים וכו') אז ייבנו חניונים בדיוק בהתאם לביקוש. ייתכן שבניין משרדים ייהרס וייבנה במקומו חניון רב-קומות ממחושב וצפוף. פחות כלי רכב יסתובבו ברחובות בחיפוש חניה.
לרוב האנשים שמעדיפים את העיר ה"צפיפות" אינה מפריעה. ולמי שזה מפריע שיזוז דרומה או צפונה - היכן שפחות "צפוף". זה גם זול יותר. העיריה לא צריכה לתכנן את ה"צפיפות". אין נוסחה ואף אחד לא יכול לקבוע מה זה "צפוף". מקומות עבודה שלא מוכרחים להימצא בלב אזור הביקוש יצאו מהעיר אם ה"צפיפות" תגיע לרמה בלתי נסבלת - השוק יאזן את ה"צפיפות" כפי שקניונים יצאו ממרכזי הערים. כל התערבות ממשלתית רק מייקרת את הדיור בהגבילה שרירותית את ההיצע.
ציטוט
0 #7 דביל 2010-01-25 00:00
נראה לי שאתה קצת טועה..
הפקק נוצר כי יותר מדי אנשים רוצים לעבור בכביש שלא רחב להם מספיק. בערך חצי מתושבי ת"א לא עובדים בה. בבוקר גם היציאות מת"א או המרכז בכלל עמוסות. אם יש הרבה מקומות להגיע אליהם במקום שהכבישים אליו לא יכולים להכיל את האנשים האלה, אז יש פקק. אם יותר אנשים יגורו בת"א, אז גם יותר אנשים ירצו לצאת משם בבוקר. אז לא רק הכניסה תהיה פקוקה אלא גם היציאה. בשבילי זה ממש פשוט להבין, בשבילך לא?
ציטוט
0 #8 אזרח 2010-01-25 00:00
לדביל: הבעיה היא בדיוק הפוכה.
בגלל ההגבלה החמורה על מספר האנשים ש"רשאים" לגור בת"א, רוב תושבי המדינה חיים במציאות של פקקים נוראיים פעמיים ביום, מכיוון שהם צריכים להיכנס ולצאת מת"א על מנת לעבוד.
כשכולם יוכלו לגור קרוב למקום העבודה שלהם, בעיית הפקקים תעלם.

כמות התנועה לא נגזרת מכמות האנשים, אלא מסכום המרחקים שעליהם לעבור.
ציטוט
0 #9 דביל 2010-01-26 00:00
אני כנראה באמת לא מבין בזה...
אני מבין את המנגנונים בשוק שאמורים לאזן את הצפיפות, השאלה מהו האופן.

לפני 35 שנים, היו הרבה פחות כבישים בת"א, ולכן הייתה פקוקה. ברור שתאמר שלפי אותו הגיון, אפשר לבנות עוד כבישים. אבל העירייה פשוט לא יכולה לעשות את זה- חסרים פתרונות הנדסיים.

אני מסכים שאין נוסחה לצפיפות, אבל אני כן חושב שעדיף לתכנן צפיפות בצורה שלומיאלית (כמו היום), על לא לתכנן כלל. צפוף מדי זה כשהפקקים עם בלתי נסבלים. איך השוק יכול להגיב לכך? לאזן את עצמו? עובדה שהיום קשה להכנס למרכז בבוקר, ועדין מעט מעסיקים יוצאים מהמרכז החוצה כדי "לאזן". ברור שהתערבות ממשלתית מייקרת את הדיור, הבעיה שאני לא רואה איך השוק בעצמו יכול להמנע מהתערבות זו, אילו ניתנה האפשרות.
ציטוט
0 #10 דוד 2010-01-27 00:00
נשמע טוב.
השאלה אם זה מציאותי.

"מה שהיה הוא שיהיה".
ציטוט
0 #11 בתיה אבן 2010-02-17 00:00
חוקי הבניה מיושנים ופוגעים קשות
חוקי הבניה השולטים בארצנו עוצבו לפי המבנה החברתי משפחתי של קום המדינה: הרגלי הנשואין, הילודה ותוחלת החיים.
בינתיים חלו שינויים מהפכניים במבנה הדמוגרפי, אך הוועדות והמחוקק מונעים מהציבור להתאים את מבנה הדיור לתנאים המתחדשים.
לדוגמא: לפני שישים שנה (לפי סיפורי אמא שלי), הצעירים עזבו את בית ההורים ישירות אל מערכת נשואין והולדה. אך היום, חולפים בממוצע כ 6 -13 שנה בין מועד עזיבת בית ההורים לבין הולדת הילד הראשון. אך בשל התעקשות הוועדות אין פתרון דיור חוקי וראוי למאות אלפי צעירים אלו שכה זקוקים לחדר עם מקלחת פרטית.
זאת ועוד. בזמנו תוחלת החיים היתה קצרה בכ 20 שנה. משמע תוך שנים מספר מעת שהילדים עזבו את הבית, ההורים נפטרו או עברו לדיור חלופי. היום עם שיפור מערכות הבריאות והתזונה, ההורים נשארים להחזיק מחזיקים בית גדול וריק למשך 40 שנה ומעלה, ובמקביל לאותם הורים וותיקים אין אמצעים לקנות תרופות ומזון.
לפני עשרות שנים, נהגו רוב הזוגות הצעירים שבאו לביקור הורים, לשהות למשך ימים מספר וללון בבית ההורים. היום כאשר לכולם יש מכונית, הביקור בדרך כלל אינו כולל שהיית לילה. ולכן הבית הגדול עומד בשממונו, אך בשל בחוק הישן, אסור לזוג מבוגר לחלק את דירתם ולהשכיר לזוג מבוגר אחר, או לסטודנט צעיר שכה זקוק לדיור סביר.
ציטוט
הוסף תגובה