לעיר גדולה יש כוח משיכה כמו לכל גוף עם מסה גדולה, כפי שניוטון ניסח בתחום הפיזיקה. צעירים ומבוגרים נמשכים לקסמה של העיר שמעניקה יתרונות חברה, תעסוקה ותרבות. הצמיחה הכלכלית בעולם נובעת מהערים וככל שהאוכלוסייה העירונית גדולה – עולה גם התוצר לנפש באותה מדינה. העיר מושכת אליה בעלי יוזמה ויצירתיות בכל תחום. הצפיפות העירונית יוצרת קשרים חברתיים ותחומי עניין משותפים בין אנשים, מפגש בין פנויים לפנויות. העיר היא צֶבֶר גדול של צרכנים ויצרני שירותים שאין להם הצדקת קיום עצמאית בפריפריה – החל מירידי רחוב, שלל מסעדות ופאבים, וכלה בתיאטרון וקונצרטים. המין האנושי מעדיף את העיר הצפופה ונוהר אליה. צעירים תל אביבים, לרוב לא מעלים בדעתם לשכור דירה באשדוד או בגדרה; אבל רבים מצעירי אשדוד או גדרה שוכרים דירה בתל אביב, אחרים חולמים. גם מבוגרים שידם משגת, חולמים להגר למדינת תל אביב "מייד עם עזיבת הילדים את הבית" – למכור את הבית הפרטי במושב, או בראשון לציון ולקנות דירה בתל אביב.
כמובן, לא כולם רוצים לעבור. אך די בביקוש הרב שנוצר כדי להשפיע על מחירי הדירות בתל אביב. מנגנון המחירים, מאזן כמנהגו, את מספר העסקאות שמתבצעות. "היד הנעלמה" של השוק מעלה את מחיר הדירות, לרמה שרוב החולמים נושרים מהמרוץ. מספר המוכרים זהה לבסוף, בדיוק, למספר הקונים.
האם הקדמה זו היא סיבה מספקת להשקעה בדירה בתל אביב? לא ממש. כדי שמחירי הדירות בתל אביב יתמידו להתייקר, הרבה מאשר בערים אחרות – צריך שלאורך זמן יגדל בעקביות הפער בין הביקוש להיצע הדירות.
למה מחירי הדירות עולים?
הסיבה לעליה רצופה ולאורך שנים במחירי הדירות, בכל הארץ, היא חוסר היכולת של השוק להגדיל את היצע הדירות. לא בונים מספיק. ובעיקר, לא בונים מספיק בהתחשב בהעדפות הצרכנים. יזמי בנייה מצויים בשפע – איך ייתכן שהם לא מסוגלים לספק את הביקוש? למה לא בונים מספיק?
התשובה לעיוות אחת בלבד: חוקי המדינה, וחוק התכנון והבניה בראשם – אלה בולמים את הבנייה. ההתעקשות על מעורבות עמוקה של המדינה בשוק המקרקעין והבנייה, מודל "התכנון המרכזי" בו אנחנו שבויים אידיאולוגית – גוררים להתנגשות תמידית בין הצרכן לממסד, שיוצר את צוואר הבקבוק. השפעת האידיאולוגיה הריכוזית-בולשביקית בשוק הדירות קשה מאשר בשוק החלב או הביצים כי דירות אי אפשר לייבא.
יישום האידיאולוגיה הקומוניסטית בתחום הצרכנות גרס שהשלטון המרכזי, שמעסיק "מומחים" בכל תחום, יטיב לתכנן את ייצור המוצרים עבור הצרכן הסופי. פקידי המדינה (ביניהם מהנדסים, כלכלנים, בוני ערים ואדריכלים) יֵדעו לחשב את צרכי ההמונים ויֵדעו כיצד לספק צרכים אלה. הם מטיבים לדעת גם מהו "האינטרס הציבורי", כי הם בעצם "המומחים" שקובעים מהו. הם שקובעים את החוק באמצעותו כופים על הציבור הנבער את "האינטרס הציבורי". זו האידיאולוגיה שקרסה כלכלית עם התמוטטות הגוש הקומוניסטי שניסה ליישמה. הקריסה המוסרית גרמה לעוני מקיף, למיליוני קורבנות שווא, ולאומללות של למעלה ממיליארד אנשים.
העוול היסודי מונח בהתעלמות מזכות הפרט הבסיסית: לעשות בקניינו וברכושו כרצונו וכהעדפתו, עסקאות מרצון עם הזולת וללא מניעת זכות זהה משכנו.
ברגע שמותר הרסן, ומותר לפגוע בזכות הקניין – מתגבשות קבוצות לחץ שמפיקות רווח מפגיעה בזכויות של אחרים. קבוצות לחץ אחרות מתגבשות לצורך כפיית העדפותיהן האידיאולוגיות על רכוש של אנשים אחרים. באופן בלתי נמנע מצטבר שלל אינטרסים מנוגדים שניתן לממש כתוצאה מהאפשרות החוקית לפגוע בזכות הקניין של הזולת.
הלחצים הרב-כיווניים בענף הבנייה בישראל מתנקזים אל וועדות הפקידים שבסמכותן להחליט עד כמה ניתן לפגוע בזכות הקניין של בעלי קרקע (או דירות), בחסות חוק התכנון והבנייה. הן שקובעות את "האינטרס הציבורי" בדרך האפשרית היחידה – פוליטיקה – שקלול של לחצים, אידיאולוגיה, שוחד וכוח השררה. אין דרך אחרת.
"אינטרס ציבורי" קיים, אך צריך לאמץ גישה מצמצמת. תכנון צנרת ביוב מרכזי – כן. קביעת גובה התקרה בדירות פרטיות – לא.
אז איך זה קשור למחירי הדירות בתל אביב?
לא נסחפנו ולא סטינו מהעניין. זה הנושא.
נקודת המוצא של כיבוד זכות הקניין במקרקעין היא איסור על הממסד להתערב בשיקולי הפרט מה וכמה לבנות על חלקת אדמה שבבעלותו. מכיוון שהתרגלנו למציאות רישוי הבנייה הקיימת, אני מסתכן שהגולש הממוצע יפסיק לקרוא כבר בפסקה זו. חכו.
אילו לא הייתה מגבלה למימוש זכות הקניין, כל בעל קרקע יכול היה לבנות בניין גבוה כרצונו. בנייה לגובה יוצרת למעשה היצע אינסופי של דירות, אבל רק באזורי ביקוש מובהקים. גובה הבניינים מבטא את העדפת התושבים להצטופף באזור מסוים. הם מוכנים לשלם מחיר יקר לדירה בקומה גבוהה כדי לגור באותו אזור (ככל שהדירה גבוהה מחירה מתייקר). היצע בלתי מוגבל של דירות היה מאפשר לכל המעוניין לגור בעיר למצוא דירה ברמת מחיר שמתאימה לכיסו. מחוץ לערים היו מתרבים השטחים הירוקים הפתוחים. והכול – ללא צורך בחוקים ש"מסדירים" את גובה הבניינים.
המיתוסים השכיחים בהתנגדויות לבנייה חדשה לגובה
בכל ההתנגדויות לבנייה חדשה חוזרים על עצמם, בשינויים קלים, שלושה מיתוסים מרכזיים: צפיפות, חסימת נוף לבניינים וותיקים, ומחסור בתשתיות.
צפיפות התושבים בתל אביב נמוכה בכל קנה מידה בינלאומי וגם ארצי. מספר התושבים לקילומטר מרובע בתל אביב עומד על כ- 7,500 כאשר בגבעתיים הצפיפות בדיוק כפולה – למעלה מ-15,000 תושבים לקמ"ר. הצפיפות בפאריס, שכלל אינה נראית "צפופה", עומדת על 26,000 תושבים לקמ"ר בערך כמו במנהטן, ברצלונה ומדריד. בערך פי ארבעה מאשר בתל אביב.
נימוק "כבד משקל" נגד בנייה חופשית לגובה, על פי הביקוש, הוא חסימת אור ונוף לבניינים ותיקים. הגישה הרווחת שמקדשת את וותק הבניין מובילה למבוי סתום: התייקרות מתמדת, בלימת התחדשות ערים, שחיתות מקיפה במרוץ מתמיד אחרי "אחוזי בניה מוגדלים" (התמריץ לרוב ה"שחיתויות"), צמיחה לא הגיונית לגובה באזורים ללא אילוץ כלכלי לבנות לגובה, ובלחצים לבניה בשטחים פתוחים בהעדר אפשרות לבנות באזורים עירוניים.
אין זה מתפקידה של המדינה להבטיח לאזרחים וותיקים חסינות מפני שינויים בנוף, שינוי בצפיפות, שינויים באורחות חיים, או הגנה על מקורות פרנסה (הגנה על בעלי כרכרות הסוסים מתחרות של מכוניות).
"נוף" אינו קניין פרטי. נוף "שייך" זמנית למי שמשלם עבורו את המחיר הגבוה ביותר. נוף הוא "מוצר במחסור" – אי אפשר להבטיח נוף לכל דירה. ואם קם בניין גבוה ליד ביתכם, המשמעות היא שההנאה מהנוף החליפה ידיים – מישהו היה מוכן לשלם מחיר גבוה יותר עבור ההנאה מהנוף וקנה דירה בקומה גבוהה מדירתכם. הביקוש לנוף באזורכם עלה ולכן התייקר מחירו. אילו השקפה המנחה היום בתי משפט בישראל הייתה מקובלת לפני מאה שנים, שום בניין בן שלוש קומות לא היה נבנה. הקומה השלישית שנבנתה, תמיד תסתיר את הנוף לשכן בקומה הראשונה שבבניין הסמוך. על המיתוס השגוי של "הסתרת נוף" כתבנו בפרוט בעבר.
נימוק "כבד" אחר נגד בנייה חדשה הוא "העדר תשתיות". נימוק זה חוזר על עצמו בכל התנגדות לבנייה שמוגשת לרשויות. הנימוק לכאורה תמיד נכון, אבל הפוך: חסרות תשתיות כי לא בונים דירות ולא להיפך. שום עיר גדולה בעולם לא תוכננה מראש להיות "גדולה". שום ראש עיר לא ישקיע בתשתיות לשלושים השנים הבאות. עם הגידול באוכלוסייה נוצר לחץ פוליטי לשיפור התשתיות ולא להיפך. גם על מיתוס זה, שכולם אוהבים לדקלם, התייחסנו בפרוט בכתבה נפרדת.
תכניות בניין עיר בולמות בנייה
בכל עיר קיימות תכניות בניין עיר (תב"ע). עשרות תכניות שנחקקו לאורך עשרות שנים. התב"ע חלה על אזור מסוים ואוסרת על בנייה בהתאם לביקוש, אלא לפי קריטריונים שרירותיים לחלוטין. המגבלות רבות ושונות – הן שקובעות את אופי השימוש (מסחר, מגורים, משרדים וכו'). המגבלות נכנסות לפרטי פרטים: שטח מרפסות, גובה תקרה, מספר החניות, מספר הדירות האפשריות, שטח חדרים, רוחב המדרגות, גודל חדר האופניים ומסתור הכביסה, גובה הבניין והגדר שסביבו ומגבלות רבות אחרות. תכתיבים אחרים הם הנדסיים ומחייבים תקני חוזק, תקני עמידות לרעידות אדמה, התקנת מקלט דירתי (ממ"ד). למחלקת ההנדסה בעירייה יש מה לומר גם על עיצוב הבניין, כפיית שימור מבנים "היסטוריים" ועוד.
עם השנים קיבלו תוקף חוקי תכניות בניין עיר רבות והצטברו זו על גבי זו. כאשר בעלי דירה או בניין מבקשים לברר בעירייה את זכויות הבנייה על רכושם – הם מקבלים "דף מידע" בו מצוינות לעיתים עשרות תב"ע שחלות על המגרש שלהם. שינוי תב"ע, או החלת תב"ע חדשה באזור מסוים, הוא תהליך ארוך שיכול להימשך אפילו עשרים שנה ולהיגרר בין רשויות התכנון המקומיות-אזוריות וארציות. בנייה חייבת לחפוף למגבלות התב"ע למרות שקיימים נהלים מייגעים ל"שימוש חריג" שמעניקים עוצמה רבה לפקידי הרשות בעלי הסמכות לאשרם.
לכל אזרח יש זכות להתנגד לשינוי תב"ע או לתב"ע חדשה (בעיקר בנימוקים שהזכרנו). המתנגדים זכאים לדרוש פיצוי על "ירידה באיכות החיים", "פגיעה בשווי הנכס" ועוד. היקף "הפגיעה" הוא נושא לויכוחים, חוות דעת "מקצועיות" מטעמכם ונגדכם ולפלפולים בערכאות משפטיות; בהחלט תלוי מי אתם וכמה "ארגוני סביבה וטבע" אתם יכולים לגייס לטובתכם. ההתנגדות היא תמיד נגד הקלות במימוש זכות הקניין של הזולת על רכושו. התנגדויות בולמות בנייה, מגדילות את אי-הוודאות של היזם ודוחות בנייה בשנים רבות. התייקרות.
דוגמאות תל אביביות
מזה כ-9 שנים מתנהל שינוי תב"ע באזור תחנת רכבת ארלוזורוב בתל אביב. מטרת התוכנית היא פינוי של בנייני רכבת ישנם ב"מתחם דפנה" (דרך נמיר-ארלוזורוב-שדרות שאול המלך) בהן 470 דירות שיכון מתפוררות. במקומן תוכננו 5 מגדלים של 40 קומות עם למעלה מ-1,200 דירות. כל בעל דירה קיימת יקבל דירה מודרנית גדולה בהרבה מדירתו, מעלית, חניה ובקומה גבוהה יותר.
מערבית לפרויקט הפינוי בינוי בנויות מספר עשרות וילות דו-קומתיות – "שיכון הקצינים". בעלי הוילות, אזרחים רבים השפעה (ביניהם ח"כ פרופ' אבישי ברוורמן, עורכי דין ידועים, ואדריכלי צמרת). כמקובל, הם הגישו התנגדותנמרצת לפרויקט בטענות הרגילות של "פגיעה בערך רכושם" ו"רווח בלתי סביר" ליזמים. כ"פשרה" נערכו שינויים בתכנית המקורית וגובה הבניינים הונמך מ-40 קומות ל-25 קומות והתווספו בניינים נמוכים של 6 קומות (סתם כ"פשרה" לזכר העבר). 9 שנים חלפו מתחילת הדיונים מבלי שבלוק בודד זז...
פרויקט אחר שמכונה "פרויקט אסותא" קם בימים אלה על חורבות בית חולים אסותא ב"צפון הישן" של תל אביב. התכנית המקורית הייתה לבניין מגורים בן 38 קומות. כבר בשלב מוקדם אולצו היזמים "לשמר" חלקים של מבנה בית החולים הישן – דרישה שמייקרת את הבנייה במיליוני שקלים. מייד עם פרסום התוכנית החלו לזרום עשרות התנגדויות לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. 200 "התנגדויות" נאספו על ידי "המתנגדים המקצועיים", ביניהם החברה להגנת הטבע (הגנת "הטבע" התל אביבי – סלאמס עירוני מכוער). שוב חוזרים אותם נימוקי התנגדות, כמקובל כמעט בכל פרויקט בנייה מודרני בתל אביב. ההתנגדויות נגמרו ב"פשרה": גובה הבניין קוצץ ל-26 קומות; "התנגדות" השכנים שככה לאחר שחולקו להם 150 חניות בחניון התת-קרקעי החדש שיוקם. כדאי להתנגד. בניית הפרויקט התייקרה בעשרות מיליוני שקלים.
המבנים ה"היסטוריים" של בית חולים אסותא הישן שנכפו על היזמים כ"פרויקט שימור". מבנים אלה יקיפו את מגדל המגורים המודרני. 
פרויקט אסותא המתוכנן
בגדי המלך הישנים: תמונה אופיינית של "המרקם האורבאני" של הצפון הישן בתל אביב אותו דורשים המתנגדים לבנייה מודרנית לשמר. כל ניסיון לבניה חדשה לגובה נתקל בחומת התנגדות. אחד מהנימוקים השכיחים ביותר בהתנגדויות הוא "פגיעה במרקם האורבאני".כולם מתנגדים לכולם והבנייה מתייקרת
הכוח שניתן בידי אזרח לכפות את העדפותיו והשקפותיו האידיאולוגיות על השכן וכך לפגוע בזכות הקניין שלו – מבטיח עיכוב של שנים במימוש תוכניות בנייה וקיצוץ במספר הדירות החדשות כ"פשרה" עם המתנגדים. הנה מספר דוגמאות נוספות:
תושבים סביב תחנת המשטרה ברח' דיזנגוף, שהוקמה על ידי הבריטים, התנגדו להריסתה ולהקמת מלון דירות במקומה בטענה "האתר הוא חלק בלתי נפרד מההיסטוריה הספרותית של ישראל משום שכיכב בסדרת הספרים המפורסמת חסמב"ה".
ועד תושבי שיכון ל', מול שדה דב, מתנגד לפינוי שדה התעופה בנימוק שהבנייה המסיבית על קרקעותיו תחסום את הנוף הפתוח ואוויר הים – עדיף שדה תעופה. נתאר לעצמנו מצב הפוך בו האזור כולו מבונה בבנייני מגורים ומשרד התחבורה מתכנן להרוס את הבניינים ולבנות בלב העיר שדה תעופה על שם דב הוז, מראשי תנועת העבודה. אין ספק שתושבי השכונה היו נלחמים נגד הרעיון...
האדריכל רם כרמי הוציא צו מניעה נגד שיפוץ בניין הקאמרי ותובע פיצויים מעיריית תל אביב. כרמי הוא האדריכל שתכנן את הבניין המקורי. לטענתו, הוא "בעל זכות היוצרים והזכויות המוסריות". כך קרה גם בניסיון לשפץ את בניין עיריית תל אביב בכיכר רבין. האדריכל המקורי, מנחם כהן, "דרש לקבל צווי מניעה שיאסרו על העירייה לפגוע בערכיו האומנותיים והארכיטקטוניים של הבניין (המכוער לדעת רבים). [לטענתו], הוא אחד המבנים הידועים והמוכרים ביותר בעיר ואחת מיצירותיו המרכזיות". כהן הצליח והרוויח – הוא משתתף בתכנון השיפוץ...
כיכר המדינה בתל אביב היא קניין פרטי של עשרות בעלים. מימוש זכויות הבנייה בכיכר נגרר כבר עשרות שנים. בשנת 2000 התנגדו בעלי חנויות היוקרה בכיכר להקמת חנויות חדשות בקומה מסחרית שמתחת למגדלים המתוכננים. עקב תביעות הפיצויים שהוגשו על "ירידת ערך" החנויות בוטלה התוכנית. עכשיו מתנגדים להקמת בנייני המגורים...
"המומחים" לאינטרס הציבורי
האזור המבוקש ביותר בתל אביב הוא מרכז העיר ו"הצפון הישן". יפי הנפש בעיריית תל אביב, אלה שמחליטים מהו "האינטרס הציבורי", השקיעו עמל רב בשכנוע אונסק"ו (ארגון החינוך והתרבות של האו"ם) כי קיים ערך היסטורי עולמי בסגנון הבנייה של מיעוט מהבניינים במרכז העיר – אלה שנבנו בסגנון הבאוהאוס. הבניינים זכו למיתוג כ"עיר הלבנה". "הישגם" התבטא בהסכם עם אונסק"ו לפיו אזור נרחב זה בעיר יוכר כ"אתר מורשת עולמית", ממש כמו החומה הסינית והפירמידות במצרים. צידו השני של ההסכם עם אונסק"ו כמעט אוסר לגמרי בנייה מודרנית חדשה. מאז "הכרזת אונסק"ו" חלפו כבר כ- 12 שנים ומשום מה מיליוני תיירים מהעולם לא עומדים בתור כדי לחזות בנפלאות "העיר הלבנה" בתל אביב. ספק אם הגיע לישראל אפילו תייר בודד אחד (ששילם עבור הטיול מכיסו) כדי להביט בהשתאות בבגדי המלך החדשים.
קומץ "מומחי" ארכיטקטורה מטעם עצמם החליטו, על פי טעמם האישי, להפקיע את זכות הקניין של בעלי הדירות באזור המבוקש בתל אביב "לטובת הכלל". הם הרי יודעים מה "העם" צריך לאהוב. גם סטאלין ומאו צה טונג ידעו. כשליש משטחי העיר מוגדר כמרקם בנוי לשימור (כולל בנייני רכבת – "שיכונים"...). איסורי הבנייה בכלל ושיגעון אונסק"ו בפרט – אוסרים על בנייה משמעותית, דווקא באזור העירוני המבוקש בישראל. לנו זה עולה יותר.
אסור לבנות בניין חדש – "בניינים מדהימים" בסגנון הבאוהאוס – חלק מאתר "המורשת העולמית" של אונסק"ו – בדיחה עצובה על חשבון הצרכן הישראלי.התכנית הארצית לחיזוק בניינים נגד רעידות אדמה מאפשרת לשפץ בניין ותיק ולהוסיף לו קומות. ברוב הערים מותר להוסיף 2 וחצי קומות במסגרת תמ"א 38 (למה? ככה!). עיריית תל אביב, במסגרת האידיאולוגיה השלטת נגד בנייה – מאפשרת להוסיף קומה וחצי בלבד. כך הופכת תמ"א 38 למחסום לבנייה גבוהה לעתיד הנראה לעין. בניין שחוזק ושופץ במסגרת התוכנית – מקבע את גובהו לעשרות רבות של שנים.
בשנים האחרונות מונחת על שולחנם של "מתכנני תל אביב" תכנית להתחדשות עירונית שתאפשר לבנות בניינים גבוהים במעט מהמקובל. התכנית נקראת "תכנית הרבעים" (מרכז העיר). ברוב האזור מותר יהיה לבנות בניינים בגובה של כ-6 וחצי קומות. גם תכנית זו זוכה לשלל התנגדויות מכל הכיוונים וכבר למעלה משנה מוקפאת למעשה כל בנייה חדשה במרכז תל אביב בהמתנה למוצא פיהם של חכמי ועדת הבנייה הארצית. אונסק"ו אף מאיימת להכניס את תל אביב לרשימה השחורה של האתרים שהפרו את ההתחייבויות לארגון, השם ישמור.
תוכנית המתאר המקומית לתל אביב שנמצאת בהליכי אישור (תא/5000) מאפשרת להוסיף מספר זניח של דירות במרכז העיר וצפונה – בערך תוספת של יחידת דיור אחת לכל דונם משטחה של העיר. "רק בעמוד 102 מוזכרת במפורש המדיניות שלפיה אין צורך להגדיל את מצאי הדירות המתוכננות מכוח התוכנית" (עו"ד עופר טויסטר שמתמחה בתכנון ובנייה).
באופן זה, תוספת של מספר דירות במסגרת תוכניות הבנייה האחרונות, הופכת לחסם עתידי של מספר הדירות בתל אביב. תוצאה "בלתי צפויה" של מהלך חיובי לכאורה. התייקרות מובטחת.
קבוצות לחץ סמויות בקואליציה נגד בנייה בתל אביב
לבעלי דירות בתל אביב, וביניהם "הבכירים" ברשויות התכנון המקומיות, שגם הם בעלי דירות בתל אביב, יש תמריץ אישי להגביל בנייה נוספת. בניה חדשה בסביבה הקרובה גורמת לאי-נוחות זמנית. אך התמריץ העיקרי להתנגדותם לבניה נובע מהתנהגות מונופוליסטית – בלימת ההיצע מעלה את ערך רכושם. דירת שלושה חדרים ממוצעת במרכז תל אביב התייקרה בשנים האחרונות בערך במיליון שקל. כמעט כל בעלי דירות אלו – לא היו מצליחים להגדיל את חסכונותיהם האחרים, באותה תקופה, אפילו בחלק קטן מעליית הערך של דירתם. מה רע?
היצע הדירות הנמוך לא מטריד את בעלי הדירות בתל אביב – הוא מקשה "רק" על צעירים, ומשפרי דיור – על מהגרים פוטנציאלים למדינת תל אביב. הלובי הגדול של בעלי הדירות חסר אינטרס להפעלת לחץ פוליטי על העירייה להגדלת ההיצע. כאן חוברים אינטרסים כלכליים של ציבור גדול אל המתנגדים האידיאולוגים לבנייה חדשה.
ראשי ערים אחרות, מחוץ לתל אביב, מתנגדים לאפשר בנייה בתל אביב. הם חוששים מעזיבת תושביהם.
האידיאולוגיה המתפתחת נגד רכב פרטי ונגד הכשרת מקומות חניה בעיר – מוסיפה "שמן למדורה": אם אי אפשר להגיע אל מרכזי הבילוי והתעסוקה בנוחיות עם רכב פרטי, אז עדיף כבר לגור במרכז העיר. כך תתרמו את חלקכם להגברת הביקושים.
לא די שבלב תל אביב מתנגדים לבנייה לגובה – מחוץ לתל אביב מתנגדים "שוחרי הסביבה" לבנייה "לרוחב" ותומכים בכך במגמת עליית המחירים בתל אביב. בלחץ הירוקים הכריז השר להגנת הסביבה (ידיעות אחרונות 10.09.2014), עמיר פרץ, על "ניצחון נוסף לסביבה": המועצה הארצית לתכנון ובנייה דחתה ברוב גדול את ההצעה להרחיב את שטחי הבנייה על חשבון שטחים פתוחים בערי ישראל.
האידיאולוגיה "החברתית" תבטיח את המשך ההתייקרות בתל אביב
מיעוט האישורים הניתנים לבנייה חדשה באזורי הביקוש, גרם לכך שכל בנייה חדשה מיועדת אך ורק לקצהו של העשירון העליון, אחרת היזם יפסיד. הפיתרון הפוליטי לתופעה הכלכלית הבלתי נמנעת, נאמן לאידיאולוגיה הבולשביקית השלטת – השלטון יחרים ליזם חלק מהדירות החדשות והשליט יחלק את הדירות כ"דיור בר השגה". העצמת העיוות ועליית מדרגה בפגיעה בזכות הקניין.
כיצד יגיב השוק? בעליית מחיר של הדירות הנותרות (כי ההיצע הצטמצם) – רק קצה צמרת העשירון העליון תוכל לרכוש את הדירות. את השוק קשה לרמות: אם באמת יצליחו לחלק את הדירות "ברות ההשגה" לבעלי הכנסה נמוכה – הזוכים המאושרים לא יעמדו בפיתוי לרווח גדול יחסית להכנסתם השוטפת – הדירות ימומשו בשלל קומבינות ויושכרו לאחרים במחיר השוק המלא. כך קורה בלונדון ובשטוקהולם. שחיתות היא חלק בלתי נפרד של סוציאליזם.
אידיאולוגיית "שימור הקיים", קבוצות הלחץ, ותהליכי הבנייה והרישוי המסובכים – לא צפויים להשתנות. תכניות המתאר החדשות יוסיפו לכאורה דירות, אך למעשה יקַבעו את איסורי הבנייה ברמה חדשה לעשרות רבות של שנים.
בכל אלה גלומה הבטחה להמשך הערמת קשיים על בנייה חדשה בלב אזור הביקוש בישראל – מרכז וצפון תל אביב. אידיאולוגיה ואינטרסים המבוססים על פגיעה בזכות הקניין של בעלי דירות, גוברים על זכותם לבנות על הקרקע שבבעלותם. העיוותים שרק ילכו ויתגברו, מנציחים את האזיקים שמונעים מהשוק החופשי להגדיל את ההיצע ולהוריד מחירים. הפיגור בהיצע הדירות, יחסית לביקוש, מובטח לעשרות השנים הבאות – לרווחת המשקיעים בדירות בתל אביב.
מוטי היינריך
המשך בכתבה הבאה – חלק ב'
גילוי נאות:
בבעלות הכותב דירה בתל אביב ואשתו מתווכת דירות. הכותב מעוניין מאד שמחירי הדירות בתל אביב ימשיכו לטפס לעד. אין בכתוב משום המלצה להשקעה מסוימת. תמיד ראוי להיוועץ במומחים להשקעות בבנקים ובאחרים, ובייחוד באלה המוסמכים לייעץ על פי תעודת יועץ השקעות שהוסמך כחוק. חפשו תמיד את התעודה על הקיר...
גילוי נאות:
בבעלות הכותב דירה בתל אביב ואשתו מתווכת דירות. הכותב מעוניין מאד שמחירי הדירות בתל אביב ימשיכו לטפס לעד. אין בכתוב משום המלצה להשקעה מסוימת. תמיד ראוי להיוועץ במומחים להשקעות בבנקים ובאחרים, ובייחוד באלה המוסמכים לייעץ על פי תעודת יועץ השקעות שהוסמך כחוק. חפשו תמיד את התעודה על הקיר...
בתל אביב למעלה מ 65% הם בודדים או זוגות. ולהם מספיקה דירה של 2 חדרים, אך העירייה נלחמת נגד פיצול הדירות, כפי שהיא נלחמת נגד הפיכת בניינים משרדים לדירות. העירייה היא שיוצרת את המחסור ואת המחיר הממריא
כפי שציין מוטי, בניה גבוהה היא יקרה אך פיצול דירות הוא זול ופשוט. ואין שום קושי להכפיל את היצע המגורים בעיר אם יתאפשר לאנשים לפצל את דירתם, לפתוח כניסה נוספת, ולסגור מרפסת וכדומה. זה קל ופשוט ואינו דורש תוספת תשתיות. פשוט במקום שבדירה אחת יתגוררו 5 נפשות, דבר שהתאים לשנות השישים, הדירה תחולק ויגורו בה 2 זוגות ועוד רווק אחד באושר ועושר
כותב מוטי: ""אינטרס ציבורי" קיים, אך צריך לאמץ גישה מצמצמת. תכנון צנרת ביוב מרכזי – כן."
חשוב לזכור שאינטרס ציבורי איננו ערך מוסרי. הוא נובע מאילוץ הנדסי. על כן, אין לו חיי נצח. חייו מוגבלים לפרק הזמן בו האילוץ ההנדסי קיים. בנקודת זמן מסויימת, שיפור טכנולוגי יפתור את האילוץ ההנדסי, ואז ... האינטרס הציבורי צריך להפוך לז"ל. למשל: בעבר הרחוק, היה שעון גדול בראש מגדל העיריה, שהציג לכלל התושבים את השעה. זה היה "אינטרס ציבורי" כי לא היו שעונים אישיים. משעה שאלה הומצאו, ובמחיר שווה לכל נפש - "האינטרס הציבורי" נעלם.
הסכנה: ייחוס מימד מוסרי-ערכי ל"אינטרס הציבורי", כך שהוא יונצח לעד, גם כאשר הצורך בו התייתר.
2. צפיפות התושבים -
כותב מוטי על צפיפות התושבים בתל אביב - כ- 7,500, לעומת גבעתיים - כ-15,000, ועוד יותר לעומת מנהטן או מדריד.
במחילה על הסטיה מנושאי החופש והכלכלה של "קו ישר" אל סוגיות של בטחון לאומי ... הבה נעבור לצפיפות האוכלוסין בעזה.
הנה מה שכותב אדון טוני בלייר, ראש הממשלה לשעבר של אנגליה וראש הקוורטט, באתר של הקוורטט: " עזה הינה אחד האזורים בעלי צפיפות האוכלוסין הגבוהה ביותר בעולם." [http://hebrew.quartetrep.org/pages/gaza-strip]
והנה עוד אסמכתא רצינית - האו"מ: "ברצועת עזה צפיפות אוכלוסייה גבוהה". [http://www.unsco.org/Documents/Special/Gaza%20in% 202020%20a%20liveable%20place%20Hebrew.pdf]
וכעת, לשאלה המסקרנת: אז מהי צפיפות האוכלוסין בעזה ? ובכן, בעיר עזה = 8,153 תושבים לקמ"ר, ובכל רצועת עזה = 6,859 (על פי ויקיפדיה).
3. בעלות על חניה 'כחול-לבן' -
אתה נוסע במכוניתך לפגישה חשובה. זיהית חניה פנויה. אבל ! המכונית שלפניך הקדימה אותך וחנתה שם. מיידית ברור לך שלפגישה אתה מאחר, כי כעת תסתובב עוד 10 דקות עד שתמצא חניה פנויה אחרת. אתה מסנן: "הנבלה תפס לי את החניה !"
ובכן, "הנבלה" הוא אחיו התאום של זה שלוקח לבעל בית קיים את הנוף. הנוף הוא ש-ל בעל הבית בדיוק כמו שהחניה היא ש-ל-ך.
4. נכחתי בשיחה מקצועית ארוכה בין 2 אדריכלים, תל אביבי וירושלמי. כל שיחתם עסקה בהשוואות בין התנהלות העיריה בתל אביב לעומת התנהלותה בירושלים, ביחס לאישורי בניה, טפסים, ושאר עניינים מהותיים. בתמימותי, כמי שהאדריכל היחידי המוכר לו הוא הווארד רורק, שאלתי את שניהם: האין לכם גם נושאים מקצועיים לשוחח עליהם ? הביטו בי בתמיהה וענו: ועל מה לדעתך אנו מדברים ?! אתה מתכוון לנושא התכנוני ? הרי את זה פותרים ב-5 דקות באמצעות תכנה לאדריכלות.
יש לבצע רפורמה אגררית ולהחזיר את שטחי הקרקע של שפיים וכנות גליל ים ורמת רחל אל העם היהודי כך יתאפשר לכל בוזגלו ומסעודה מגורים בקרבת מקומות התעסוקה, ההשכלה והתרבות, תיפתר בעיית עיירות הפיתוח והעדתיות.
הגיע העת לתקן את חטאי מפא"י אשר חילקה את מרבית קרקעות המדינה לידי הפיאודלים חסידי השלטון מהקיבוצים. שבילי אופנים יפתרו את מרבית בעיות התחבורה, ושינוע אופקי - באופנים חשמליות הוא זול יותר לעומת שינוע אנכי במעלית.
אין צורך "בשטחים ירוקים" - למעשה שטחי ריסוס וזיהום. כי ממילא רוב המזון הקריטי מיובא, וזול יותר לייבא את השאר ובאיכות גבוהה מאשר לסבסד חקלאים אשר ממילא הפכו לנוגשי תאילנדים ושאר עובדים זרים, כך שגם רומנטיקה לא נשארה
Binscarth Road, Toronto, Ontario
כשהריבית יורדת יותר רוכשי דירות קונים אותן לצורך השקעה . עדיף לקבל תשואה שנתית בגובה 3.5% על ההשקעה ( תשואת השכירות בת"א ) על פני ריבית של 1% . לכן שיעור הריבית הינו גורם מכריע בעליית הביקוש לדירות . רק לצורך המחשה : משכנתא ל 20 שנה בגובה של 1 מליון ש"ח בריבית שנתית בגובה 8% מחייבת החזר חדשי כמו משכנתא בגובה 2 מליון ש"ח ל20 שנה בריבית שנתית בגובה 2.5%. מבחינת הרוכש שלא מבין בכלכלה, הדירה לא התייקרה כי ההחזר החדשי זהה...
מה יקרה כשהריבית תעלה? כל המשקיעים המזדמנים יחזו בבלתי יאמן : מחירי הדירות ירדו משמעותית.
אכן, רגולציה היא רעה חולה , הן בתחום התכנון והבניה והן בתחום הריבית . ההבדל בין שיעור ההתייקרות בתקופות שונות , כשאין שינוי ברגולציה, נובע רק משיעור הריבית.
הנזק או התועלת לאלפי משפחות מעליית שער הריבית אינן רלונטיות . מה שחשוב שהשוק יקבע את שער הריבית ולא בנק ישראל. באשר למדיניות בנק ישראל, השארת הריבית על כנה בשנים הקרובות תהיה רק במידה ומיתון כבד ישרור במשק שהנזק הכולל שלו ישפיע על הרבה יותר משפחות מאשר העלאת הריבית.
משום מה חיברו את 2 הפעולות יחדיו. זה מקשה על מי שרק רוצה מקום לגור, אך רוב הציבור אינו כזה, רוב הציבור מבקש "להבטיח את עתידו" והרכיב המנייתי הנדל"ניסטי של הדירה הוא למעשה רצוי עבורו ומשמש כתוכנית חסכון כופה, שבלעדייה "היינו מבזבזים את הכסף".
מחירי הדיור המשולבים הגבוהים מעיקים רק על חלק קטן מאוד מהציבור, (זה שעומד לרכוש דירה בשנים הקרובות) רוב רובו של הציבור, (בעלי הדירות) נהנה מכך שהנכס שברשותם ערכו עלה, והמנייה הנדל"ניסטית מביאה תשואה גבוהה (ונטולת מס – בינתיים).
בטווח ארוך, בעיית מחירי הדיור תחדל להעיק על האוכלוסיה החילונית – דלת הריבוי, כי רוב הזוגות הצעירים יירשו את דירת סביהם מצד זה או אחר, והעובדה שהם ישוחחו במספרים גדולים, בעת החלפת הדירה, לא תפגע באיכות חייהם
באמת? אלו שעומדים לרכוש דירה בשנים הקרובות הם חלק קטן מאוד מהציבור?
לא הבנתי מה הצביעות בלרצות לרכוש דירה במחיר שפוי. הצביעות מתחילה כשמוכרים לאנשים שהמדינה חייבת לספק להם דיור במחיר כלשהו.
הבעייה היחידה היא "מימון הביניים". אך כאשר הריבית נמוכה רכיב עלות המימון הינה נמוכה.
על כן אין זה נכון להציג זאת כאסון, כפי שאין זה נכון להלין על כך שמניות אפל למשל הן יקרות לרכישה.
אף אחד לא מלין על מחיר יקר של מניה - כל עוד המניה מתייקרת בגלל השוק ולא בגלל פעולות הרגולטור. כמובן שגם בשוק חופשי ישנן בועות מפעם לפעם , אבל אז הבעיה היא באמת של שחקני השוק - ירצו יאכלו .
כנראה התכוונת לכתוב - כל עוד אנשים יאמינו שזו ההשקעה הכי משתלמת בשוק . עובדתית , מי שקנה אג"ח ממשלתי ארוך בתחילת 2014, הרויח כ 18% . ( וזו בועה אחרת שנובעת מהריבית הנמוכה ) לא בטוח שאותה תשואה הושגה מתחילת השנה לרוכשי הדירות בת"א.
הטענה שעלתה ע"י מס' כותבים היא שלא צריכים בנק מרכזי בשביל לקבוע את שיעור הריבית. כל ניסיון מצד פקידים דוגמת הנגיד יוביל לתוצאות שליליות.
אחת מאותן תוצאות שליליות היא עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות.
כאשר תאלץ הפקידה הנוכחית להעלות את הריבית אזי המחירים יפלו ואנשים יגלו שעם משכורת מצוקמקת אי-אפשר להחזיר משכנתא של 1.2 מליון ש"ח.
איך מהטענות האלה אצלך להבין שהכותבים מהללים את "הבירוקרטיה המופלאה"?
מוטי מביא דוגמא של פריז. דוגמא יפה ללא ספק - רק נזכור כיצד הברון הוסמן טיפל בעיר כדי להביאה למצב שלה היום.
הבעיה של מחירי הדיור היא פשוטה. גודללה של מדינת ישראל קבוע (אם או בלי השטחים). ככל שתגדל האוכלוסיה ותעלה רמת החיים. יעלה המחיר לדונם (להזכירכם, על אף הבניה בתל אביב ב-50 שנים האחרונות, האוכלוסיה לא גדלה. מדוע - שכן צפיפות הדיור ירדה משמעותית).
גם השפעת מנהל מקרקעי ישראל על תל אביב קטנה, פשוט כי אין כמעט אדמות מדינה בעיר (בעצם ברוב גוש דן).
נכון שניתן לצופף את הבניה בתל אביב (למשל תמ"א 38) אבל זה לא יוריד את מחירי הדיור.
בעצם לא באמת ניתן להוריד את מחירי הדיור (גם מע"ם 0 לא יעזור, פשוט כי 98% ממלאי הדירות כבר בנוי, כך שמהר מאוד מחירי הדירות יחזרו לרמת המקורית (כלומר המע"ם 0 יגיע לרוב לבעלי הקרקע וקצת גם לקבלנים).