המשך הכתבה הקודמת
מחירי דירות מושפעים מגורמים רבים. אפשר לחזור ולדקלם את הגורמים הידועים: הריבית, ההכנסה הפנויה של הציבור שקובעת את "כושר פירעון ההלוואה", היקף השטחים (לא רק קרקע פנויה) עליהם ניתן לבנות, גידול באוכלוסייה, עול המיסים, הרגולציה וביורוקרטיית הבנייה ועוד גורמים.
גם כאשר הריבית אפסית, עדיין צריך הכנסה שוטפת פנויה מספיק גדולה, כדי לפרוע את הקרן. אם הכלכלה לא צומחת (או אפילו נסוגה בזמן מיתון), קשה לצפות לעלייה בהכנסה השוטפת. הדירה שקנינו עכשיו, בעזרת משכנתא גבוהה ואפילו בריבית אפסית – תמומן על ידי ירידה בצריכה השוטפת שלנו, בעתיד, כדי לעמוד בפירעון החודשי. מי שלא יוכל לצמצם מספיק את הצריכה ייאלץ להיפטר מהדירה.
ריבית יכולה לעלות ולרדת לפי לחצי השוק ולפי גחמות בנק ישראל. מכירת קרקעות-מדינה על ידי הממשלה עדיין לא מבטיחה שניתן לבנות עליהן.
לכן מחירי הדירות יכולים לרדת בדיוק כפי שהם עלו. וכבר ראינו לפחות 6 גלים של עליות וירידות במחירי דירות ב-50 השנים האחרונות. חלק מהירידות היו תלולות.
יש גורם, יציב יחסית, שמשפיע על התייקרות הדירות והוא היקף המגבלות על הבנייה, האיסורים הנערמים, ההתנגדויות המוגשות, אידיאולוגיית האנטי-בנייה של עיריית תל אביב והתקנים המחמירים והולכים. כאן יש יציבות מדהימה בקצב התגברות הקשיים. אין מיתון בקשיים הנערמים. והעיר תל אביב ניצבת בראש הרשימה.
גורם יציב נוסף הוא העדפות הציבור – חלק ניכר מהציבור הישראלי יחלום על דירה בצפון תל אביב – רצוי מול הים. אין מיתון בהעדפות הציבור, בנהירה אל העיר הגדולה.
לכן, למרות שמחירי הדירות יכולים לעלות ולרדת, וכך גם בתל אביב – הרי שהגורמים "היציבים" שמלבים את הביקוש בתל אביב ומצמצמים את ההיצע בעיר – ימתנו ירידות מחירים ויאיצו עליות. רק בתל אביב.
מוטי היינריך
לא. הטעות של מוטי היא בכך שהוא שוכח שבישביל שינוי של התוצאה (במקרה זה, מחירי הדיור) חייב לבוא שינוי בגורם שאותו מנסים לתאר כמפתח לשינוי בתוצאה. כלומר, אם מנבאים עליה במחירי הדיור בתל אביב "בגלל שאנשים רוצים לחיות בתל אביב", אז יש צורך בשינוי (Δ) בגורם עצמו - אנשים צריכים לירצות יותר מבעבר לגור בתל אביב. לא ניתן להסביר שינוי בפרמטר תלוי ע"י פרמטר סטטי - איפה ה-Δ!?
זהו אחד הכשלים הלוגיים של "משקיעי מסיבות הקוקטייל" - "תישמע לי, קנה במרכז" אומר הדוד שלמה שיש לו שתי דירות להשכרה בקריית אונו והוא סופר את ריווחי הנייר שלו "לא תצטער, אנשים תמיד ירצו לחיות בתל-אביב/לונדון/ניו-יורק (טוקיו!? :)" - הכשל הוא בכך שהרצון של האנשים לחיות במרכז מסביר את היחסיות הסטטית של מחירי הדיור, כלומר,מדוע מחיר דירה בצפון תל אביב יותר גבוה יותר מאשר בערד, אך הוא אינו מסביר או מנבא את הדינמיקה של המחירים. וכשאנשים נאיביים מסבירים לי, בטעונים נאיביים, למה צריך לקנות (כ"כ שקוף), אני מוכר.
האם מחירי הדירות בת"א הם כעת בבועה? לא יודע, אבל זה יכול היות.
אם יבוא משבר כלכלי טוב, וכנראה שיבוא, לא יהיה לקצה העליון של העשיריון העליון כול כך הרבה כסף לקנות דירות בת"א בכול מחיר. אז הבועה עלולה להתפוצץ.
מה יהיה? אינני יודע. הנבואה של מוטי מאד משכנעת, אבל - זו נבואה.
ב. כי זה פשוט לא מתאים. התוכן הרגיל פה הוא לוגי, ברור, משכנע וגם נכון. פתאם שיווק דירות בת"א "כהשקעה בטוחה" (ועוד במחירים של היום), אפס - לא מריח טוב ;(
בתנאי שוק חופשי, מחירי הדירות היו יותר נמוכים, זה כול.
אם יאיר לפיד ונתניהו רוצים להוריד את מחירי הדירות - עליהם לפעול להסרת מחסומים ומגבלות בבנייה.
מצד שני, כמו שמוטי אמר, משנה לשנה קשה יותר לבנות. חסמים סוציאליסטים (עלאק "חברתיים") רק מעלים את המחירים לכל מי שלא יהיה ברשימת ה"זכאים" - כלומר ליתר ה-95%.
מטרת הקטע לפרט את חסמי הבנייה השרירותיים, האידיאולוגיים, המיותרים - מהם סובל ענף הבנייה, בייחוד בתל אביב. אלו עובדות.
הרגולציה, מגבילה ככל שתהיה, לא השתנתה בצורה כ"כ דרסטית בשנים האחרונות. גם לא הביקושים. הגורם היחיד שהשתנה דרסטית הוא הריבית, ולכן היא גם ההסבר המשכנע ביותר להיווצרותה של בועת הנדל"ן.