שלישי, 04 מאי 2010 15:40

שחיתות הקרקעות והבניה: טעות בזיהוי המחלה

התקשורת גדושה בפרשנויות שזועקות כי מקור השחיתות בתחום הבניה והקרקעות הוא ברגולציה רופפת או במחסור בגופים רגולאטורים. אין תחום כלכלי במדינת ישראל עם תכנון, פיקוח ורגולציה כה הדוקים. אז איפה הבעיה?

לא קיים תחום כלכלי במדינת ישראל עם פיקוח ורגולציה כה הדוקים כמו שוק הקרקעות והבנייה. יש שפע של גופי פיקוח ותכנון, אלפי כללים ואיסורים מפורטים. כל יוזמה בתחום הקרקע והבניה עוברת עשרות מדורי גיהינום בטרם תהיה לקרקע מופשרת לבניה, לבניין, לגשר או לכביש. ברירת המחדל בכל סטייה מזערית "מתוכנית מקובלת" הוא תמיד: "אסור". תוכניות בניין עיר ואיסורים מפורטים קיימים בישראל מאז שנות העשרים והשלושים. למרות זאת, התקשורת גדושה בפרשנויות שזועקות כי מקור השחיתויות ברגולציה רופפת או במחסור בגופים רגולאטורים. 

טוב, אומרים אחרים – "יש חקיקה אבל אין אכיפה". הבעיה אינה בהעדר ענישה הולמת. בתי המשפט גדושים בתיקים על עברות בניה ברמות שונות ומטילים קנסות וצווי הריסה מזה שמונים שנים. 

ההתמחות בנדל"ן היא הנפוצה בקרב עורכי הדין. האם נדרשים עורכי דין כה רבים רק כדי לערוך הסכמי רכישה של דירות? לא! חלקם עסוקים בסבך ההתמודדות מול החקיקה המסובכת, חלקם האחר בחילוץ לקוחותיהם שפסחו על איסור כלשהו, חלק לא מבוטל מנסה כוחו בכתיבת אלפי מאמרים וספרי הדרכה כיצד להתמודד מול חוקי הבניה והמיסוי הסבוכים. 

כמעט כל אחד מאתנו מכיר משפחת עולים מרוסיה. הם יכולים להעיד כיצד מתנהלת חברה בה הכול אסור. בה הכול מסודר ומפוקח על ידי המדינה. הם יספרו לנו שלמרות מערכת הענישה הכבדה – כל אזרח רוסי, ללא יוצא מהכלל, היה "עבריין" – כולל אותה מחצית האוכלוסייה שהועסקה בפיקוח על המחצית השנייה. אפילו הסופרמרקט היה בבעלות ממשלתית, ומעליו – פקידים, מתכננים ומפקחים. אבל תמיד היה מחסור במוצרים וכדי לזכות במוצר שמגיע לחנות צריך היה לשחד את מנהל המחלקה. קומבינות בכל תחומי החיים. שחיתות זו הצילה את רוסיה מקריסה מוקדמת מוחלטת – בזכותה הצליחו אזרחים איכשהו להתקיים. 

שחיתות היא חלק בלתי נפרד מתחום הנדל"ן בישראל עוד מלפני קום המדינה. כמעט כל הקלה בחקיקה התחילה בלחץ של יזמים ואזרחים על הרשות המקומית. כאשר הצטברו הלחצים למסה קריטית – בוצע השינוי, הופשרה קרקע נוספת, אושרה בניית קומה גבוהה. תל אביב נבנתה בבתים בני שלוש קומות; האם פקידי העירייה הם שיזמו לפתע את שינוי החוק ואפשרו בניית 4 קומות? האם פקיד במחלקת ההנדסה יזם מהכרתו ומליבו הנדיב בניית שכונה לפועלי הרכבת, שכונה לחברי קואופרטיב דן, שיכון הקצינים ושיכון ותיקים? אין חשש. קרוב לוודאי שמישהו קיבל שם דירה בהנחה, מגרש קטן או סתם מעטפה. כל יוזמה לשינוי מקורה במערכת לחצים מתמשכת, ויכוחים ואיומים, מקל וגזר. כאשר הכול אסור, לא ייתכן אחרת. רק קצה הקרחון נחשף במשך השנים. אלמלא השחיתות – הגלגלים היו נעצרים. אם כל "מושחת-בנייה" היה מובל אל הגרדום, האכיפה הייתה מושלמת אבל לא היה מקום לשבעה מיליון אזרחים במדינה, רמת החיים הייתה נמוכה כי יוקר הדיור היה בולע כמעט את כל הכנסות המשפחה. הפשרת תוכניות הבניה מצפון לירקון בתל אביב ומימוש תוכניות הבניה בכיכר המדינה בתל אביב נמשכו ונמשכים עשרות שנים – זה כפי הנראה הקצב הטבעי של תהליכי המקרקעין בישראל כאשר אין די לחצים, איומים ושוחד – אילו אפשר היה לשחד שם מישהו, התהליך היה מסתיים בשלוש שנים... 

נא לא לבלבל את המוח שהתכנון והפיקוח המרכזיים הכרחיים לחזות פני העיר, להבטחת דיור הולם לאזרח ולשמירה על איכות חייו. מהנדסי העיר והארכיטקטים מטעמם לפני שבעים שנה, ולפני שלושה עשורים לא היו טיפשים או פחות מוכשרים. למרות תכנונם המדוקדק והמפורט, מעטים יחלקו על הקביעה שהערים בישראל הן מהמכוערות בעולם המתקדם? הרימו ראשכם מעל לעצים במרכז תל אביב, רמת גן ונתניה – כיעור אחיד זועק לעין, רחובות צרים, העדר חניה ומצוקת דיור במחיר סביר. ומדובר בערים מהצעירות בעולם, ולכן גם מהמתוכננות ביותר. המערכת נכשלה – גם לא סיפקה את הסחורה וגם אינה מסוגלת לתפקד ללא שחיתות מובנית. 

לא יעזור אם יוקמו ועדות פיקוח חדשות על גבי הקיימות. לא יועיל אם יתווספו טפסים (במסגרת "הכבדת הרגולציה") שימולאו על ידי גדודי מפקחים חדשים. אין מחסור ברגולציה וחקיקה, ולא נצליח לאכוף אותם טוב מאשר ברוסיה הקומוניסטית. השחיתות בסופרמרקט ברוסיה נגדעה מייד כאשר הוסרו התכנון והפיקוח הממשלתי – החנויות התמלאו במוצרים. הפשע המאורגן בייצור, הברחה ושיווק משקאות חריפים בארצות הברית של שנות השלושים – חוסל בלילה אחד. לא בזכות "אכיפה", אלא הודות לביטול מוחלט של האיסור על ייצור ומסחר במשקאות חריפים. 

"הרפורמה" של נתניהו לשינוי סמכויות ועדות הבניה היא קשקוש. הבעיה היא עצם קיום "הסמכויות". רשויות המדינה צריכות להתמקד בתכנון תשתית בלבד. תקבעו היכן יעבור הכביש והיכן יונח צינור הביוב הראשי. תחליטו איזה אזור יהיה שמורת טבע ומה יהיו תקני הבטיחות ההנדסיים של הבניה. ולאחר מכן – צאו לנו מהווריד. אל תתערבו במספר הקומות בבניין, כמה חניות יהיו, מה יהיה גובה התקרה או מספר החדרים בדירה. בטלו את החלוקה השרירותית לקרקע חקלאית, תעשייה, מסחר או מגורים. 

ביום בו יבוטל חוק התכנון והבניה הקיים תיגדע השחיתות בנדל"ן. אין "הפשרת קרקע לבנייה" כי הכול יהיה "מופשר", לא יהיה שוחד לאישור בנייה גבוהה כי לא תהיה מגבלה על בנייה לגובה. יבוטל לאלתר היטל ההשבחה ואתו מס שבח – כי הפקידים לא יעסקו ב"השבחה". היצע הקרקעות לבנייה יהיה אינסופי כי השמיים יהיו הגבול לגובה הבניין. אל חשש – המדינה לא "תכוסה בבטון" כי 2 מיליון המשפחות בישראל זקוקות בדיוק ל-2 מיליון דירות – אין מה לעשות עם הדירה הנוספת – לא יהיה לה קונה או שוכר. אבל 2 מיליון הדירות יוזלו פלאים עקב ההיצע הבלתי מוגבל ולכן לא תידרש התערבות העירייה ל"דיור בר-השגה". בניגוד לתחושה – השטחים הפתוחים יגדלו: מרכזי הביקוש בערים יצמחו לגובה ולכן ייוצרו שטחים פתוחים וירוקים בפרברים ובין הבניינים הגבוהים. לא תהיה מצוקת חניה כי לא יידרש אישור עירייה להקמת חניון רב קומתי היכן שיזם יגלה שקיימת מצוקה. מיליוני צרכני הדיור הם שיקבעו מה יבנו היזמים כדי לספק את העדפותיהם. לא יהיה צורך ב"חלוקת דירות" כי לא תהיה מגבלה על שטח הדירות – צעיר יוכל לקנות או לשכור דירה של 20 מ"ר במרכז העיר בסכום מצחיק מבלי שפקיד בעירייה יחליט עבורו שהדירה "קטנה מידי", ואם הבן שלי מוכן לגור בלופט או בדירה זולים באזור תעשייה או בבניין משרדים – שום פקיד לא יתערב. 

בתי המשפט יתפנו לטפל בפשיעה האמיתית. בתנאים אלה, ספק אם פרויקט הולילנד בירושלים היה בכלל קם. אילו הוסרו הכבלים מהענף, לא הייתה הצדקה כלכלית לבנות לגובה, אלא במרכז העיר בו הביקוש רב. עלות הבנייה מתייקרת ככל שהדירה גבוהה. כאשר היצע הדירות יהיה בלתי מוגבל, קבלן לעולם לא יוכל למכור דירה בקומה ה-20 אם קבלן מתחרה יציע דירה זהה, זולה בהרבה, בבניין נמוך בקומה שלישית. אם פרויקט עלול להיות "מכוער וצפוף" ויש היצע רב של פרויקטים אחרים "נאים ומרווחים" במחיר זהה – יזם יימנע מראש מלהציעו. 

ענף הנדל"ן יפסיק להיות "מכרה זהב" ליזמים שהשיגו אישור חריג – לא בגלל שהם יהפכו ל"צדיקים", אלא בגלל שהמושג "אישור חריג" ייעלם ממילון הנדל"ן – לא יהיה בו צורך, בדיוק כפי שיזם שרוצה לפתוח חנות נעליים לא צריך לשחד איש. 

מוטי היינריך 

עודכן לאחרונה ב חמישי, 28 דצמבר 2017 05:16
הוסף תגובה