רביעי, 10 יוני 2009 15:43

מי מעוניין בהתייקרות הדירות?

טפח מהרקע האידיאולוגי שמאחורי מדיניות ממשלות ישראל ומנהל מקרקעי ישראל נחשף בראיון עם אבי דרכסלר, ראש המנהל לשעבר [דה-מרקר 2/6/09].

טפח מהרקע האידיאולוגי שמאחורי מדיניות ממשלות ישראל ומנהל מקרקעי ישראל נחשף בראיון עם אבי דרכסלר, ראש המנהל לשעבר [דה-מרקר 2/6/09]. לדבריו, אסור לממשלה לנקוט בשום צעד שיוריד את מחירי הדירות כי ''ירידת מחירים תפגע בקבוצה גדולה מאד בחברה''. 

הפקיד הבכיר לשעבר מאמין שמתפקידם של פוליטיקאים [''המדינה''] לקבוע את מחיר הדירות ואולי גם של עוד מספר מוצרים. ואם לא ממש לקבוע, אז לפחות ''לווסת'' אותו בערך כמו שהבנקאים ויסתו את שערי מניותיהם בשנות השמונים, עליות בלבד. על פי אידיאולוגיה זו, פקידי ממשלה מטיבים לדעת מכוחות השוק מה צריך להיות המחיר ''הנכון'' של מוצרים ושירותים. מחירים לא צריכים להיקבע דרך מיליוני העסקאות בין מוכרים מרצון לקונים מרצון, אלא על ידי פקידים בירושלים או במוסקבה. כיצד יחליטו אלה על המחיר ''הנכון''? הרי אין בראשם בינה ייחודית מאתנו וגם לא שיטת חישוב גאונית נסתרת, מלבד השיטה הידועה: לחצים, לוביסטים, אינטרסים פוליטיים, ''חברים'', פרוטקציה, הון ושלטון. כך פועלת ה''שיטה'' בכל מדינה בתחומים בהם פוליטיקאים ''קובעים'' מחירים במקום כוחות השוק החופשי. 

את מחיר הנזק שבהתערבות הפוליטיקאים משלם תמיד הצרכן 

מנגנון המחירים שנקבע על ידי עסקאות בין מיליוני אזרחים חופשיים הוא כלי בו לכל אזרח זכות בחירה והצבעה באמצעות השקל שבכיסו. כאשר גדל הביקוש למוצר מסוים עולה מחירו ולהיפך. כאשר נחשף מוצר חדש, עדיף בתכונותיו ובמחירו, על פני מוצר קודם – יצביעו הצרכנים על העדפתם באמצעות השקל שבארנקם והמוצר הנחות יעלם מהשוק. מנגנון המחירים מאותת למשקיעים ויצרנים היכן כדאי להשקיע כדי לספק את רצון הצרכנים. כל ניסיון מלאכותי של ממשלה להתערב במנגנון זה, אפילו בתקופת מלחמה, יוצר עיוותים ופוגע בעיקר בצרכנים. התערבות ממשלתית במחירי מוצרים נחלה כישלון חרוץ בכל מקום בו נוסתה. אם ממשלה כופה בצו, מחיר נמוך מהמחיר שהשוק היה קובע – יצרנים יפסיקו לייצר או שיתפתח שוק שחור בו יימכר המוצר במחיר ''האמיתי''. אם ממשלה כופה מחיר גבוה ממחיר השוק עבור מוצר [לדוגמה, על ידי הגבלת יבוא מתחרה] – מתעשרים המקורבים שקיבלו את הזיכיון לספק את המוצר ואילו רמת החיים של הצרכנים – יורדת. 

מנגנון המחירים במשק הישראלי כיום, ברוב המוצרים והשירותים, מתנהל היטב ללא התערבות ממשלתית. ואכן, בתחומים המעטים [חלקם משמעותיים מבחינת משקלם הכלכלי] בהם הממשלה מעורבת במסחר או בקביעת מחירים – נוצרים עיוותים שבעונשם נושא האזרח. נזכיר רק שניים: מחירי הקרקע גבוהים כי רוב הקרקעות לא נסחרות בשוק, מחירי המים הנמוכים שרירותית לחקלאות גרמו ל''מחסור במים'' ולא מיעוט הגשמים או מיעוט מקורות המים; הצרכן משלם ביוקר את נטל העיוות מכיסו. ואם האזרחים מפסידים, אז מצידה השני של המשוואה יש תמיד מיוחסים שמרוויחים. 

''המועצה היא מקום מצוין כדי לצ'פר מקורבים'' 

קרוב לוודאי שהנזק הכלכלי המצטבר הגדול ביותר לכלכלת ישראל, שנגרם על ידי ענף כלכלי בודד, נובע מהאידיאולוגיה של הלאמת הקרקע. כ- 93% מהקרקעות בישראל הם בבעלות ה''מדינה'', או גוף ערטילאי שמכונה ''לאום''. אבל רק הבעלות הפורמאלית. הבעלות המעשית, כלומר היכולת להפיק טובת הנאה מהקרקעות, היא בידי הממסד הפוליטי והפקידות הבכירה לדורותיהם. ראוי לצטט את אבי דרכסלר עצמו לאחר שפרש מראשות המנהל: ''...מועצת מקרקעי ישראל היא גוף חוץ תקציבי, שבעזרתו ניתן לתת הטבות במאות מיליונים, שאינן מופיעות בספר. אם רוצים להשתיק את עיירות הפיתוח, נותנים להן קרקע במחיר אפס. אם רוצים להיטיב עם גוף מסוים, מעניקים לו קרקע בפטור ממכרז. המועצה היא מקום מצוין כדי לצ'פר מקורבים''. 

קרקע היא משאב מסחרי שניתן להפיק ממנו רווחים; ורווחי עתק כאשר רק יחידי סגולה זוכים בהקצאה שמוגבלת בתוקף האיסורים הקיימים. השילוב של משאב יקר יחד עם שליטה פוליטית על צינורות המכירה [או החלוקה] יוצר מקור כוח פוליטי אדיר לאוחזים ב''ברז'' וכן אינטרס פוליטי מובהק לשליטה במנהל מקרקעי ישראל. שחיתויות, הטבות למקורבים, קשרי הון-שלטון, ו''חריגה מנוהלים'' מלווים צומת-כוח פוליטית זו מאז קום המדינה. מוקד כוח פוליטי המאפשר גם העסקה של מאות במשרות סרק ובמינויים פוליטיים. הפוליטיקאים אכן ''שמרו'' על ''קרקע הלאום'' אבל עבור המקורבים לצלחת... דמגוגיה פופוליסטית על ''צדק חלוקתי'' מחפה במשך שנים רבות על חלוקת טובות הנאה ליחידים, תאגידים ומוסדות. 

''היעדים הלאומיים'' בשמם הולאמו הקרקעות – נכשלו. 

מדיניות הלאמת הקרקעות שמאפיינת מדינות טוטאליטאריות, צמצמה מאד את היצע הקרקעות הנתונות למסחר חופשי וגרמה [יחד עם חוקי הבניה עמוסי האיסורים] ליוקר מלאכותי, מרקיע שחקים, של הקרקעות בישראל. כך נאלצו המוני ישראלים להשקיע סכומי עתק מיותרים כדי להגיע לקורת גג. הון שיכול היה לחילופין להעלות את רמת החיים וליצור מקומות עבודה במיזמים כלכליים אחרים הוסט מלאכותית אל שוק המקרקעין. יוצא איפה שחלק ניכר מהעלות הגבוהה של הדירה שאנו רוכשים נובע מ''שמירת'' הממסד הפוליטי על ''קרקעות הלאום''. חלק גדול אחר מהעלויות מקורו ברגולציה הסבוכה של שוק הנדל''ן במסגרת חוקי התכנון והבניה – לכך ראוי מאמר נפרד. 

אבי דרכסלר, כמובן, אינו ה''אידיאולוג'' הראשון. גם קודמיו הצדיקו את הלאמת הקרקעות בהשגת ''יעדים לאומיים''. ''יעדים'' ממשלתיים מיותרים אלה הצליחו בערך כמו תוכניות החומש של המשטר הקומוניסטי ברוסיה. יעד ''פיזור האוכלוסין'', נכשל; ומאז סוף שנות ה- 50 כמעט ואין שינוי בחלוקת האוכלוסייה בין אזורי המרכז לבין האזורים ''הרחוקים''. יעד אחר של ''הגנה על החקלאות היהודית'' התנפץ גם הוא על סלעי המציאות המשתנה. רוב החקלאות נמצאת בפשיטת רגל כמעט קבועה ומתקיימת בזכות מיסוי המוטל על הצרכנים בצורה של סובסידיות למים, קרקע חינם, ייקור מוצרים ע''י חסימת יבוא והעדפות אחרות. אפילו היעד הראשי של הלאמת הקרקע – ''שמירה על קרקעות המדינה'' נוחל כישלון דווקא משום שקרקע ציבורית היא קרקע של ''אף אחד'': בערים הגדולות פלשו יהודים אל המגרשים, דורשים ומקבלים הון עתק עבור הפינוי, ואילו פולשים ערבים ובדואים משתלטים באין מפריע על קרקעות בדרום ובגליל. בדואי לא היה משתלט על קרקע פרטית – על קרקע ללא ''בעל-בית'' משתלטים. 

את מנהל מקרקעי ישראל אין צורך ''לייעל'' אלא פשוט לסגור 

הרפורמה של נתניהו היא רק צל חיוור של המהפך האמיתי הנדרש, אבל לשום ממשלה בישראל לא היה כוח פוליטי לבצע את הצעד הנכון. הפרטת הקרקעות משמעותה הפקעת הקרקע מידי הממסד הפוליטי. סילוק הפוליטיקה מתחום המקרקעין. את מנהל מקרקעי ישראל אין צורך ''לייעל'' אלא פשוט לסגור. בבעלות המדינה צריכים להישאר אך ורק שטחים ציבוריים מובהקים כגון שמורות טבע, מחנות צבא, תוואי תשתית תחבורה, קרקע עליה בנויים מוסדות ציבור וכדומה. הקרקעות צריכות להימכר במכירות פומביות גלויות לכל המרבה במחיר, בתנאי שהוא אזרח ישראלי או תושב חוץ שזכאי לחוק השבות ובתנאי שלא מסתתר מאחורי הקונה גורם עוין למדינה. 

מכירה של מאות אלפי מגרשים קטנים וגדולים לכל המרבה במחיר, ללא העדפה של ''גרעיני שליטה'', תאפשר ביזור מרבי של הבעלויות. כמעט כל משפחה בישראל שתרצה לגוון את תיק ההשקעות תוכל למצוא מגרש מתאים לתקציבה. חמישה דונם בערבה או דונם אחד ליד הרצלייה. מחירי הדירות יגיבו בהתאם ויצנחו דרסטית ואיתם עלויות נלוות אחרות כגון משכנתאות. את מאות מיליארדי השקלים שיוזרמו לקופת המדינה מהארץ ומחו''ל צריך לייעד להקטנת החוב הלאומי ולהשקעה מסיבית בתשתיות תחבורה. 

מהלך נועז זה יעלה את התוצר ואת רמת החיים בישראל בקפיצת מדרגה. לכך מתנגדים הדוגלים בשליטת המדינה בחיי האזרח, אינטרסנטים שמזהים את האיום על כוחם הפוליטי והכלכלי וכמובן – חסידי האידיאולוגיה הריכוזית של שליטת הממסד בחיי האזרח. רוב הישראלים בעלי הדירות גרים בדירה ולכן לא יפסידו כי גם הדירה החליפית שירצו לקנות בבוא היום – תוזל. להיפך, יהיה קל יותר לשפר את איכות המגורים. יפסידו רק אלה שרכשו דירות נוספות כהשקעה והתכוונו יום אחד להמירה בהשקעה לא-נדל''נית. אבל איש לא הנפיק להם תעודת ביטוח מפני ירידות מחירים בדיוק כפי שמשקיע במניות אינו מחוסן מירידות. בנקים אמנם יסבלו מירידת ערך הביטחונות הנדל''ניים, אך בישראל, בניגוד לארצות הברית הלווה ערב אישית למשכנתא, בנוסף לנכס הממושכן, והצמיחה רק תגדיל את יכולת ההשתכרות ואת כושר ההחזר של האזרחים. יהיו כאלה שעושרם הכלכלי ייפגע יחסית לאזרחים אחרים, אבל לא הרפורמה אשמה, אלא העיוות המתמשך עשרות שנים שגרם ליוקר המלאכותי. 

מוטי היינריך

עודכן לאחרונה ב שני, 04 דצמבר 2017 18:49
הוסף תגובה